주택 임대차

신축 빌라에 다동으로 전입했는데 등기부엔 B동이면 대항력이 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

없습니다. 공사 중 표시대로 전입했더라도 준공 후 등기부 표시가 달라지면, 그 등기부를 보고 권리를 취득한 사람에게 그 주민등록은 대항력의 근거가 되지 못합니다. 지금은 등기부 표시대로 전입 주소를 고치고 앞선 근저당이 있는지 확인하십시오.

입주 당시 현관에 붙어 있던 동 표시가 맞았다는 사실을 증명하려고 사진을 모아 둘 필요는 크지 않습니다. 판단은 등기부 표시를 기준으로 합니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2023년 3월 준공 전인 다세대주택 한 세대를 보증금 1억5천만원에 임차해 입주했고, 현관에 붙어 있던 표시대로 「다동 302호」로 전입신고를 했습니다. 두 달 뒤 준공되면서 건축물대장과 등기부에는 「B동 302호」로 올랐고, 곧바로 근저당권이 설정되었습니다. 2025년 경매로 집을 낙찰받은 매수인이 H씨에게 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사 중 붙은 동 이름으로 전입했는데 등기부 표시가 달라지면 대항력이 있나요?

없습니다. 건축 중인 주택을 임차해 당시 현황대로 전입했더라도, 그 뒤 등기부 등 공부상 주택 표시가 달라졌다면 달라진 표시를 보고 이해관계를 맺은 제3자에게는 그 주민등록이 유효한 공시방법이 되지 못합니다. 대법원은 「다동 302호」로 전입했으나 등기부에 「제비(B)동 제3층 제302호」로 오른 사안에서 대항력을 부정했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 주민등록을 대항요건으로 정하고 있고, 주민등록이 제3자가 임대차를 알아볼 수 있는 공시방법이어야 한다는 판례 기준은 그대로입니다. 등기부를 떼어 본 사람이 그 주민등록으로 임차인의 존재를 알 수 있는지가 기준입니다. 반대로 동 이름이 달라도 대지 안 건물 수와 외벽 표기 때문에 혼동 여지가 없으면 대항력이 인정된 사례도 있습니다.

경매 참가자들이 같은 집이라는 걸 알았어도 마찬가지인가요?

마찬가지입니다. 대법원은 입찰절차의 이해관계인들이 잘못된 주민등록 주소가 건축물대장과 등기부상의 주소를 가리킨다는 것을 알고 있었더라도 결론이 달라지지 않는다고 보았습니다. 공시방법의 효력은 개별 참가자가 실제로 알았는지가 아니라 공부 표시와 일반 사회통념으로 판단하기 때문입니다.

뒤늦게 주소를 고쳐 전입하면 대항력이 생기나요?

생깁니다. 다만 고친 주소로 전입신고를 한 다음 날부터 새로 생기므로, 그 전에 설정된 근저당권이나 가압류에는 대항할 수 없습니다. 준공 직후 등기부가 만들어지면 곧바로 근저당이 설정되는 경우가 많아 주소 정정은 하루라도 빨라야 합니다.

대항력이 없으면 보증금은 어떻게 회수하나요?

경매가 열리면 배당요구를 해 배당 순위에 따라 받는 수밖에 없습니다. 대항요건이 인정되지 않으면 확정일자에 따른 우선변제권도 주장하기 어려우므로, 일반채권자로 배당에 참가하거나 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구하게 됩니다. 임대인이 다른 재산이 있으면 가압류로 먼저 묶어 둘 수 있습니다.

신축 빌라 전입 주소 대응 순서

• 공부 확인 - 준공 뒤 건축물대장과 등기사항증명서를 떼어 동·호수 표시를 확인합니다. 입주 당시 표시와 다른지 봅니다.
• 주소 정정 전입 - 표시가 다르면 공부상 주소로 전입신고를 다시 합니다. 새 대항력은 다음 날부터 생깁니다.
• 확정일자 재확인 - 계약서의 주소도 공부상 표시로 고치고 확정일자를 받습니다. 우선변제 순위의 기준이 됩니다.
• 선순위 권리 점검 - 정정 전입일보다 앞선 근저당이나 가압류가 있는지 등기부로 확인합니다. 있으면 그 권리자에게는 대항하지 못합니다.
• 회수 수단 확보 - 대항력을 인정받기 어렵다면 임대인 재산 가압류와 배당요구를 준비합니다. 보증금 반환 소송도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 호수만 다르거나 층·호가 한 건물 안에서 혼동될 여지가 없는 경우에는 결론이 달라질 수 있어 건축물대장과 현장 표시를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 명도·배당 사건과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주 때 현관 표시대로 적었는데도 안 되나요?
  등기부 표시가 달라졌다면 인정받기 어렵습니다. 대법원 2003다10940 판결은 건축 중 주택을 임차해 당시 현황대로 전입했더라도 그 뒤 등기부 표시가 달라지면 달라진 표시를 전제로 이해관계를 맺은 제3자에게는 유효한 공시방법이 될 수 없다고 보았습니다.
• 낙찰자가 같은 집인 걸 알았다면요?
  그래도 결론은 같습니다. 대법원 2003다10940 판결은 입찰절차 이해관계인들이 잘못된 주소가 공부상 주소를 가리킨다는 것을 알았더라도 공시방법으로서 효력이 없다고 보았습니다. 주민등록의 공시 효력은 개인의 인식이 아니라 공부 표시와 사회통념으로 판단합니다.
• 동 이름이 다르면 항상 대항력이 없나요?
  항상 그런 것은 아닙니다. 대법원 2002다59351 판결은 등기부상 「에이동」인 연립주택에 「가동」으로 전입한 사안에서, 두 동의 크기가 달라 혼동 여지가 없고 외벽에 「가동」으로 표기되어 있었다는 등의 사정을 들어 대항력을 인정했습니다. 사회통념상 같은 건물로 인식되는지가 기준입니다.
• 주소를 고쳐 다시 전입하면 언제부터 대항력이 있나요?
  고친 주소로 전입신고를 한 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정합니다. 그보다 먼저 설정된 근저당이나 가압류에는 대항할 수 없습니다.
• 대항력이 없으면 배당도 못 받나요?
  대항요건이 인정되지 않으면 확정일자에 따른 우선변제권도 주장하기 어렵습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 우선변제권을 주기 때문입니다. 집행권원을 얻어 배당요구를 하면 일반채권자로 배당에 참가할 수는 있습니다.
• 임대인에게 보증금을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 대항력 문제는 제3자와의 관계이고, 임대인과의 임대차계약상 보증금 반환의무는 그대로 남습니다. 임대인에게 다른 재산이 있다면 가압류로 먼저 묶고, 보증금 반환 소송을 거쳐 강제집행으로 회수합니다.

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