주택 임대차

신축 빌라에 호수 없이 지번만으로 전입신고했는데 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 신축 중인 다세대·연립주택의 한 세대를 빌리면서 호수 없이 지번만으로 전입신고했다면 그 주민등록은 대항력 요건으로 유효하지 않습니다. 판례는 주민등록이 그 임대차를 제3자가 알아볼 수 있는 공시방법이어야 하는데 지번만으로는 특정 호수에 사는 사람으로 인식할 수 없다고 봅니다. 대항력은 호수를 적어 정정신고한 뒤부터 생기니 주민등록표의 주소부터 확인하십시오.

집에 실제로 들어가 살고 있다는 사실만으로 보증금이 보호된다고 생각하고 주민등록 주소를 확인하지 않으면 안 됩니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2025년 3월 아직 사용승인이 나지 않은 신축 다세대주택의 한 세대를 보증금 2억 5,000만원에 전세로 빌려 입주했습니다. 전입신고 때 호수를 적지 않고 부지 지번만으로 신고했고, 2025년 7월 건축물대장이 만들어진 뒤에야 호수를 적어 주소정정신고를 했습니다. 그 사이인 2025년 5월 집주인이 은행에서 대출을 받으며 근저당권을 설정해 주었고, 2026년 건물이 경매에 넘어갔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지번만으로 전입신고해도 대항력이 생기나요?

생기지 않습니다. 대항력 요건인 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법이므로, 일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 주소를 가진 사람으로 등록되어 있다는 것을 알 수 있어야 합니다. 대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결은 신축 중인 연립주택의 한 세대를 빌린 사람이 호수 없이 부지 지번만으로 전입신고를 했다면 제3자가 특정 호수에 주소를 가진 사람으로 인식할 수 없어 유효한 공시방법이 아니라고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 그래서 어떤 주소로 전입신고를 했는지가 대항력의 출발점입니다.

나중에 호수를 넣어 정정하면 처음부터 대항력이 있나요?

없습니다. 같은 판결은 준공검사 뒤 건축물관리대장이 작성되자 호수를 적어 주소정정신고를 한 사안에서, 최초 전입신고에 따른 주민등록은 유효한 공시방법이 아니라고 보았습니다. 대항력은 호수를 적어 정정한 주민등록을 기준으로 그 다음 날부터 생깁니다. 처음 전입신고와 정정신고 사이에 은행 근저당권이 설정됐다면 임차인은 그 근저당권보다 뒤 순위가 됩니다.

대항력이 있으면 임차주택을 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 승계하므로 임차인은 새 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 대항력이 경매로 소멸하는 근저당권보다 늦게 생겼다면, 경매로 집을 산 매수인에게 임대차를 주장할 수 없고 배당으로만 보증금을 받게 됩니다.

우선변제권은 어떻게 되나요?

우선변제권도 대항요건을 갖춘 때를 기준으로 합니다. 대항요건과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 받을 수 있습니다. 확정일자를 먼저 받아 두었더라도 유효한 주민등록이 늦게 갖춰졌다면, 우선변제의 순위는 정정된 주민등록 뒤로 밀립니다.

신축 빌라 전입신고 대응 순서

• 주민등록초본 확인 - 주소에 동·호수가 정확히 들어갔는지 확인합니다.
• 건축물대장 대조 - 건축물대장이나 등기부의 동·호수 표기와 같은지 확인합니다.
• 정정신고 - 호수가 빠졌거나 다르면 바로 주민센터에서 정정신고를 합니다.
• 등기부 확인 - 정정 전에 설정된 근저당권이나 가압류가 있는지 확인합니다. 보증금 순위가 여기서 정해집니다.
• 확정일자 재확인 - 계약서의 주소가 정확한지 확인하고 확정일자를 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 다세대가 아닌 다가구주택이거나 준공 뒤 호수 표기가 바뀌었다면 공부상 표시와 주민등록의 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고만 하면 대항력이 생기나요?
  주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 하고, 그 주민등록이 임대차를 공시할 수 있어야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다. 다세대·연립처럼 호수로 나뉜 건물은 동·호수까지 정확히 적은 주민등록이어야 유효합니다.
• 호수 없이 지번만 적으면 왜 안 되나요?
  제3자가 그 호수에 임차인이 있다는 것을 알 수 없기 때문입니다. 대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결은 신축 연립주택의 한 세대를 빌리면서 지번만으로 전입신고한 경우, 세대별로 구분된 특정 호수에 주소를 가진 사람으로 인식할 수 없어 유효한 공시방법이 아니라고 보았습니다.
• 나중에 정정하면 처음 신고일로 소급되나요?
  소급되지 않습니다. 같은 판결은 건축물관리대장이 작성된 뒤 호수를 적어 주소정정신고를 한 경우에도 최초 전입신고에 따른 주민등록은 유효하지 않다고 보았습니다. 대항력은 정정된 주민등록을 기준으로 그 다음 날부터 생기므로, 그 사이에 설정된 근저당권보다 뒤 순위가 됩니다.
• 확정일자를 먼저 받았으면 순위가 앞서나요?
  아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 확정일자를 먼저 받았더라도 유효한 주민등록이 늦게 갖춰졌다면, 우선변제의 순위는 두 요건을 모두 갖춘 때를 기준으로 정해집니다.
• 건축물대장과 다른 호수로 신고했다면요?
  같은 문제가 생길 수 있습니다. 주민등록이 유효한 공시방법인지는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 세대에 임차인이 사는 것을 알 수 있는지로 판단합니다. 현관에 붙은 호수와 건축물대장·등기부의 호수가 다르면, 공부상 표시와 맞는 주소로 정정해 두어야 안전합니다.
• 경매에서 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?
  배당표를 받으면 배당기일에 이의를 하고 배당이의 소송으로 다툴 수 있습니다. 다만 대항력과 우선변제권의 기준 시점이 정정된 주민등록으로 정해진다면, 그보다 앞선 근저당권자에게 먼저 배당되는 것을 뒤집기는 어렵습니다. 배당받지 못한 보증금은 임대인에게 청구하게 됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 임차권등기를 신청했으니 먼저 이사해도 되나요?

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