권리금

건물주가 신규임차인에게 과한 서류와 월세 인상을 요구하면 권리금 방해인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

권리금 방해로 인정될 수 있지만, 서류 요구와 월세 인상이 실질적으로 신규임차인과의 계약을 거절하려는 수단이었는지를 증명해야 합니다. 원안의 약국 사건은 1심이 방해를 인정했으나 항소심이 이를 취소해 같은 사실에서도 판단이 갈렸습니다. 지금은 건물주가 요구한 조건을 문자나 녹취로 남기고 주변 상가 시세를 모으십시오.

건물주가 신규임차인에게 서류를 요구했다는 사실만으로 곧바로 권리금 방해가 되는 것은 아니므로, 서류 요구 자체를 문제 삼는 데 힘을 쏟을 필요는 없습니다. 요구한 서류가 차임 지급 능력과 관계없는지, 계약을 거절하려는 목적이었는지가 따져집니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2019년부터 상가를 빌려 약국을 운영하다 계약 만료 5개월 전인 2025년 7월, 약사 K씨를 신규임차인으로 주선하고 권리금 1억2,000만원을 받기로 계약했습니다. 건물주는 K씨에게 약사 면허증 사본, 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 약국 운영계획서를 요구하고, 월 차임을 450만원에서 650만원으로 올리겠다고 해 협의가 깨졌습니다. 건물주는 계약이 끝나면 직접 약국을 열 계획이라는 말도 주변에 해 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 과한 서류와 월세 인상을 요구하면 권리금 방해인가요?

방해로 인정될 수 있지만, 사정에 따라 결론이 갈립니다. 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 주변 시세나 조세·공과금에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구해서도 안 됩니다. 서류 요구와 차임 인상이 실질적으로 계약을 거절하려는 수단이었다면 방해 행위가 됩니다.

원안이 소개한 약국 사건에서 대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796, 2016가합114 판결은 건물주의 직영 계획, 큰 인상 폭, 불필요한 개인정보 서류 요구를 들어 방해를 인정했습니다. 그러나 항소심인 대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770, 1787 판결은 1심을 취소하고 같은 사실관계에서 방해로 보기 어렵다고 판단했습니다. 같은 사실을 두고도 법원 판단이 갈렸으므로, 인상 폭이 주변 시세와 비교해 얼마나 과한지와 거절 의사가 드러난 정황을 구체적으로 증명해야 합니다.

건물주가 직접 쓰겠다고 하면 주선 없이도 청구할 수 있나요?

네, 건물주가 신규임차인과 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면 실제로 주선하지 않았어도 청구할 수 있습니다. 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선해야 하지만, 거절 의사가 명확한 경우까지 주선을 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 셈이기 때문입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 신규임차인이 차임을 지급할 자력이 없거나, 의무를 위반할 우려가 있거나, 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 등을 거절의 정당한 사유로 봅니다. 건물주가 직접 영업하겠다는 계획은 여기에 들어 있지 않습니다.

권리금 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?

신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금은 보통 법원 감정으로 정합니다. 원안의 약국 사건 1심도 약정 권리금 1억원과 감정 금액 8,987만원 중 낮은 8,987만원을 손해액으로 보았습니다.

위 사례에서 약정 권리금이 1억2,000만원이고 감정 결과가 1억원이라면, 받을 수 있는 최대 금액은 1억원입니다. 반대로 감정 결과가 약정보다 높아도 약정한 1억2,000만원을 넘지 못합니다.

계약갱신 기간 10년이 지나도 권리금을 보호받나요?

보호받습니다. 전체 임대차기간이 10년을 넘어 임차인이 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 집니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 개정 전 5년 기준이 적용된 사건에서 이렇게 판단했고, 현행법상 갱신요구권은 전체 임대차기간 10년 범위에서만 행사할 수 있습니다.

권리금 회수 방해 대응 순서

• 권리금 계약서 확보 - 신규임차인과 맺은 권리금 계약서를 서면으로 받아 둡니다. 손해배상 한도의 한쪽 기준이 됩니다.
• 요구 내용 기록 - 건물주가 신규임차인에게 요구한 서류와 차임·보증금 조건을 문자나 녹취로 남깁니다. 방해 행위의 직접 증거입니다.
• 시세 자료 수집 - 주변 상가의 차임·보증금 자료를 모읍니다. 요구한 차임이 현저히 고액인지 판단하는 근거가 됩니다.
• 신규임차인 정보 제공 - 신규임차인의 자력과 영업 의사에 관한 정보를 건물주에게 서면으로 제공합니다. 임차인의 정보 제공 의무를 다했다는 기록이 됩니다.
• 시효 관리 - 임대차 종료일을 기준으로 3년 안에 소송을 제기합니다. 감정 신청 비용도 미리 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차계약서에 권리금 포기 특약이 있거나 건물 재건축 계획이 고지되었다면 계약서와 고지 시점을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 권리금 회수 방해 손해배상과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 신규임차인 자력 서류를 요구해도 되나요?
  요구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제1호는 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우를 거절의 정당한 사유로 보므로, 자력 확인을 위한 서류 요구는 정당할 수 있습니다. 다만 자력과 관계없는 개인정보 서류를 과도하게 요구해 계약을 무산시켰다면 방해로 평가될 여지가 있습니다.
• 월세를 얼마나 올리면 현저한 고액인가요?
  정해진 비율은 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담에 비추어 현저히 고액인지로 판단하도록 정합니다. 그래서 인상 비율보다 주변 시세와의 차이, 오랫동안 차임을 올리지 않았는지 같은 사정이 함께 고려됩니다.
• 건물주가 직접 쓰겠다는 것은 정당한 사유인가요?
  법이 정한 정당한 사유에는 들어 있지 않습니다. 같은 조 제2항은 신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 영리목적 미사용, 임대인이 선택한 신규임차인이 권리금을 지급한 경우를 정할 뿐입니다. 대법원 2018다284226 판결도 직접 사용 계획을 밝힌 것을 거절 의사 표시로 보았습니다.
• 신규임차인을 못 구했어도 청구할 수 있나요?
  건물주가 거절 의사를 확정적으로 밝혔다면 청구할 수 있습니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 표시한 경우 임차인이 실제로 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다.
• 임차인도 건물주에게 알려야 할 것이 있나요?
  있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금과 차임 지급 자력, 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하도록 정합니다. 정보 제공을 서면으로 해 두면 나중에 거절의 정당성 다툼에서 유리합니다.
• 권리금 손해배상 청구 기한은요?
  임대차가 종료한 날부터 3년입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간 안에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 명도 분쟁이 길어지더라도 기산점은 임대차 종료일이므로, 종료일을 기준으로 소송 제기 시점을 관리해야 합니다.

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• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
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