권리금

건물주가 제가 데려온 신규임차인에게 권리금을 따로 달라고 해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 건물주는 계약 만료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받을 수 없습니다. 이를 어겨 임차인이 권리금을 받지 못하면 건물주는 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 한도로 손해를 배상해야 합니다. 지금은 건물주가 신규임차인에게 한 요구를 문자나 확인서로 확보해 두십시오.

신규임차인에게 받을 권리금을 건물주와 나눌 의무는 없습니다. 권리금 계약은 임차인과 신규임차인 사이의 계약입니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2022년 2월 상가 일부를 빌리면서 건물주에게 보증금 4,000만원, 월 차임 200만원 외에 권리금 3,000만원을 따로 냈습니다. 계약 만료를 두 달 앞둔 2026년 9월, I씨는 권리금 4,500만원을 주겠다는 신규임차인을 구해 가게를 넘기려 했습니다. 그런데 건물주가 그 신규임차인에게 「자리 값은 나에게 따로 2,000만원을 내야 한다」고 요구한 사실을 알게 됐습니다. I씨는 건물주가 이런 요구를 할 수 있는지, 처음에 건물주에게 권리금을 낸 것이 영향을 주는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 신규임차인에게 권리금을 요구해도 되나요?

안 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 건물주가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 그 신규임차인에게서 권리금을 받는 행위를 금지합니다. I씨 사례처럼 만료 두 달 전에 건물주가 신규임차인에게 「자리 값」을 요구했다면 이 금지에 해당합니다.

권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점 같은 재산적 가치의 대가이고, 권리금 계약은 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. 법은 이 돈이 임차인에게 가도록 정하고 있으므로, 건물주가 끼어들어 몫을 요구하는 것은 허용되지 않습니다.

원안 상담 당시에는 보호기간이 만료 3개월 전부터였으나 2018. 10. 16. 개정으로 6개월 전부터로 늘었습니다. 만료 5개월 전에 벌어진 요구도 지금은 보호기간 안에 들어갑니다.

처음 들어올 때 건물주에게 권리금을 냈다면 달라지나요?

건물주의 금지 의무는 달라지지 않습니다. 임차인이 처음 들어올 때 건물주에게 낸 권리금은 그때의 별도 약정에 따른 것이고, 이를 이유로 건물주가 다음 신규임차인에게 다시 권리금을 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 법은 건물주가 권리금을 받은 적이 있는지와 관계없이 방해행위를 금지합니다.

처음 낸 권리금을 건물주에게서 돌려받을 수 있는지는 별개 문제입니다. 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결은 일정 기간 임대차를 보장받는 조건으로 임대인에게 권리금을 지급했다면, 그 기간 동안 이용이 이루어진 이상 임대인은 반환 의무가 없고, 임대인 사정으로 중도에 계약이 끝나 보장 기간을 채우지 못한 경우에는 남은 기간에 대응하는 부분을 반환해야 한다고 했습니다.

건물주의 권리금 요구로 계약이 깨지면 무엇을 청구하나요?

건물주의 권리금 요구 때문에 신규임차인이 계약을 포기해 권리금을 받지 못했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. I씨 사례라면 약정 권리금 4,500만원과 종료 당시 감정 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다.

신규임차인이 건물주의 요구대로 2,000만원을 건물주에게 내고 I씨에게 그만큼 덜 주기로 했다면, 그 차액도 방해로 인한 손해로 다툴 수 있습니다. 건물주가 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위도 방해행위이기 때문입니다.

건물주 권리금 요구 대응 순서

• 요구 사실 확보 - 신규임차인에게 건물주가 한 요구를 문자·녹음·확인서로 받아 둡니다. 방해행위를 증명하는 직접 자료입니다.
• 보호기간 확인 - 요구가 있었던 날이 만료 6개월 전부터 종료 시까지인지 확인합니다. 이 기간 안의 요구가 금지됩니다.
• 서면 이의 제기 - 건물주에게 권리금 요구가 법에 어긋난다는 내용증명을 보냅니다. 신규임차인과의 계약 체결도 함께 요청합니다.
• 권리금 계약 유지 - 신규임차인과의 권리금 계약서를 그대로 유지하고 금액을 바꾸지 않습니다. 약정 권리금이 배상액 상한의 기준이 됩니다.
• 손해배상 청구 - 계약이 깨지거나 권리금이 줄면 종료일부터 3년 안에 손해배상을 청구합니다. 처음 낸 권리금의 반환 문제도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 처음 건물주에게 낸 권리금에 대해 보장 기간이나 반환 조건을 따로 약정했다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 권리금 손해배상·명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 신규임차인에게 권리금을 받으면 위법인가요?
  보호기간 안이라면 금지된 방해행위입니다. 건물주는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받아서는 안 됩니다. 이로 인해 임차인에게 손해가 생기면 배상 책임을 집니다.
• 처음에 건물주에게 권리금을 냈으면 예외인가요?
  예외가 아닙니다. 처음 들어올 때 건물주에게 낸 권리금은 그때의 약정에 따른 것이고, 법은 그와 관계없이 건물주가 다음 신규임차인에게 권리금을 요구하는 것을 금지합니다. 처음 낸 권리금의 반환 여부는 별도로 따집니다.
• 처음 낸 권리금은 건물주에게 돌려받을 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결은 보장된 기간 동안 이용했다면 임대인은 권리금 반환 의무가 없다고 했습니다. 다만 임대인 사정으로 계약이 중도에 끝났다면 남은 기간에 대응하는 부분은 반환을 청구할 수 있습니다.
• 보호기간은 만료 몇 개월 전부터인가요?
  임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 원안 상담 당시에는 3개월이었으나 2018. 10. 16. 개정으로 6개월로 늘었습니다. 만료 두 달 전이든 다섯 달 전이든 지금은 보호기간 안입니다.
• 신규임차인이 건물주에게 돈을 내고 나에게 덜 주면요?
  건물주가 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 한 행위로 볼 수 있습니다. 이 경우 줄어든 권리금만큼을 손해로 다툴 수 있고, 배상액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
• 배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
  임대차가 종료한 날부터 3년 안에 해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간이 지나면 시효로 소멸한다고 정합니다. 신규임차인의 확인서 등 증거는 계약이 깨진 직후에 받아 두는 편이 좋습니다.

비슷한 상황

• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

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