주택 임대차

근저당 잡힌 집에 시세보다 싼 보증금 임차인이 있으면 경매 배당에서 뺄 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 주택을 쓰려는 목적이 아니라 소액임차인 보호를 이용해 선순위 담보권보다 먼저 돈을 받으려고 맺은 임대차라면 배당에서 뺄 수 있습니다. 대법원은 근저당 채권 합계가 시세를 넘고 경매가 임박한 아파트를 자기 집이 있으면서 시세보다 현저히 낮은 보증금으로 빌린 임차인을 보호대상 소액임차인이 아니라고 보았습니다. 지금은 임차인의 계약일·전입일과 경매개시 시점, 임차인 명의 부동산 보유 여부를 확인하십시오.

모든 저가 임차인을 가장 임차인으로 몰 수는 없습니다. 실제로 살면서 사정이 있어 싸게 빌린 임차인은 소액임차인으로 보호됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 지인에게 1억5천만원을 빌려주고 지인 소유 아파트에 근저당을 설정했습니다. 지인이 2025년 말부터 이자를 내지 않아 경매를 준비하던 중, 2026년 1월 전입한 임차인이 주변 시세의 3분의 1 수준인 보증금 5천만원으로 살고 있다는 것을 알았습니다. A씨는 이 임차인이 최우선변제를 받으면 자기 몫이 줄어든다며 배당에서 뺄 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 임차인이 소액임차인 보호에서 빠지나요?

주택을 사용·수익하려는 것이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 목적이 주된 임차인입니다. 소액임차인은 경매신청 등기 전에만 인도와 주민등록을 갖추면 선순위 담보물권자보다 일정액을 먼저 받는데, 이 제도를 악용하는 경우까지 보호하지는 않습니다.

대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결은 임차인이 인접 아파트를 소유하면서도 공인중개사인 남편의 중개로, 근저당 채권 합계가 시세를 넘어 경매가 곧 개시될 아파트를 소액 기준에 맞춘 낮은 보증금으로 빌리고 잔금과 입주를 앞당겨 전입신고·확정일자를 받은 사안에서, 보호대상 소액임차인이 아니라고 본 원심을 유지했습니다.

근저당권자는 어떤 증거를 모아야 하나요?

계약 시점과 목적을 보여 주는 객관적 자료를 모아야 합니다. 법원은 한두 가지 사정이 아니라 여러 사정을 함께 보고 판단하므로, 아래 사정이 겹칠수록 배제 가능성이 높아집니다.

대표적인 사정은 시가를 넘는 근저당·가압류가 있는 것을 알고 계약했는지, 계약 뒤 얼마 안 돼 경매가 개시됐는지, 임차인이 자기 집을 갖고 있는지, 다른 부동산에서 소액임차인으로 배당받은 전력이 있는지, 보증금이 시세보다 현저히 낮은지, 잔금·입주를 계약보다 앞당겼는지입니다. 전입신고만 하고 실제로 살지 않았다면 대항요건인 주택 인도 자체를 다툴 수 있습니다.

배당에서 임차인을 빼려면 어떤 절차를 밟나요?

배당표에 이의하고 배당이의의 소를 제기합니다. 경매법원은 배당기일 전에 배당표 원안을 만들어 비치하고, 기일에 출석한 채권자는 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있습니다.

집행력 있는 집행권원이 없는 임차인에게 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기해야 하고, 소송에서 임차인이 가장 소액임차인이라는 사정을 증명합니다. 임차인의 우선변제 순위와 보증금에 대한 이의는 주택임대차보호법에도 따로 근거가 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제154조의 절차입니다.

가장 소액임차인 배제 대응 순서

• 경매 기록 열람 - 매각물건명세서와 현황조사보고서로 임차인 신고 내용을 확인합니다. 보증금과 전입일이 출발점입니다.
• 시점 대조 - 임차인의 계약일·전입일과 근저당 설정일, 경매개시결정일을 비교합니다. 간격이 짧을수록 의심 사정이 됩니다.
• 임차인 재산·전력 조회 - 임차인 명의 부동산과 다른 경매 사건의 배당 전력을 확인합니다. 자기 집 보유와 반복 전력은 판결이 든 사정입니다.
• 실거주 확인 - 관리비·공과금 사용량, 우편물, 이웃 진술로 실제 거주 여부를 봅니다. 거주가 없으면 인도 요건을 다툽니다.
• 배당이의 - 배당기일에 이의를 진술하고 1주 안에 소를 냅니다. 소송에서 위 자료로 목적을 증명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 가족이나 채무자의 지인이라 통정허위표시 여부까지 다퉈야 하는 경우에는 경매 기록과 금융거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의 소송과 채권 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금이 싸기만 하면 가장 임차인인가요?
  아닙니다. 대법원 2013다62223 판결은 보증금 수준 하나가 아니라 경매 임박 여부, 임차인의 자가 보유, 중개 경위, 잔금·입주를 앞당긴 사정을 함께 보았습니다. 집 상태가 나빠 싸게 빌렸거나 가족 사정이 있는 실제 거주 임차인은 주택임대차보호법 제8조 제1항의 소액임차인으로 보호됩니다.
• 누가 가장 임차인이라는 것을 증명해야 하나요?
  배당에 이의한 채권자가 증명해야 합니다. 임차인은 계약서·주민등록·확정일자 같은 외형을 갖추고 있으므로, 그 계약의 주된 목적이 채권 회수였다는 사정은 이를 다투는 근저당권자가 자료로 보여 줘야 합니다. 그래서 배당기일 전에 등기부·경매 기록·시세 자료를 미리 모아야 합니다.
• 전입만 하고 실제로 살지 않았다면요?
  대항요건 자체를 다툴 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 갖춰야 생기므로, 주민등록만 있고 점유가 없다면 최우선변제 요건을 갖추지 못한 것입니다. 관리비·전기·수도 사용량과 현황조사 당시 점유 상태가 주요 증거입니다.
• 배당이의는 언제 해야 하나요?
  배당기일에 출석해 해야 합니다. 민사집행법 제151조 제3항은 기일에 출석한 채권자가 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있다고 정합니다. 배당표 원안은 기일 전에 비치되므로 미리 열람해 이의할 항목을 정해 두어야 합니다.
• 이의만 하고 소를 안 내면 어떻게 되나요?
  이의가 취하된 것으로 봅니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이의한 채권자가 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하지 않으면 이의를 취하한 것으로 본다고 정합니다. 그러면 임차인에게 배당표대로 지급됩니다.
• 배당이 끝난 뒤에도 돌려받을 수 있나요?
  배당이의를 하지 않았더라도 부당이득반환 청구를 검토할 수 있지만, 배당이의보다 증명이 어렵고 시간이 오래 걸립니다. 가장 소액임차인이 배당받은 돈은 법률상 원인 없는 이득이 될 수 있어서입니다. 가능하면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 내는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

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