주택 임대차

살던 집이 경매에 넘어가면 소액임차인 배당요구는 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

소액임차인은 법원이 정한 배당요구 종기까지 권리신고 겸 배당요구신청서에 임대차계약서 사본과 주민등록등본을 붙여 경매법원에 내야 최우선변제를 받습니다. 민사집행법 제88조와 제148조는 종기까지 배당요구를 한 채권자만 배당받는다고 정합니다. 지금은 경매 사건번호로 배당요구 종기 날짜부터 확인하십시오.

법원에서 통지서가 오기 전까지 기다려야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 경매 사실을 알았다면 바로 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024. 3. 인천광역시의 다세대주택을 보증금 7천만원에 임차해 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 2026. 5. 집행관이 찾아와 임대차 현황을 물었고, 며칠 뒤 이 집에 경매개시결정이 났다는 것을 알게 됐습니다. 집에는 2023. 12. 설정된 은행 근저당권이 있었습니다. O씨는 무엇을 언제까지 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인 배당요구는 언제까지 해야 하나요?

배당요구 종기까지입니다. 경매개시결정에 따른 압류 효력이 생기면 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려해 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정하고, 이를 공고하며 법원에 알려진 채권자에게 고지합니다. 종기는 대법원 경매 정보에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.

소액임차인의 최우선변제권은 민법·상법 그 밖의 법률에 따른 우선변제청구권이어서, 종기까지 배당요구를 한 채권자로서 배당받습니다. 종기가 지나 신청하면 배당에서 빠집니다.

어떤 서류를 어디에 내나요?

경매법원에 권리신고 겸 배당요구신청서를 냅니다. 법원에 비치된 서식 하나로 권리신고와 배당요구를 함께 할 수 있고, 임대차계약서 사본과 주민등록등본(전입일이 나오는 것)을 붙입니다. 확정일자를 받았다면 확정일자가 찍힌 계약서 사본을 냅니다.

법원은 보통 집행관에게 임대차 현황을 조사하게 하고, 확인된 임차인에게 배당요구 방법을 안내하는 통지를 보냅니다. 배당요구를 한 임차인은 이해관계인으로서 매각기일 통지 등을 받게 됩니다. 한 번 한 배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 종기 뒤에 철회할 수 없습니다.

최우선변제를 받으려면 어떤 요건이 필요한가요?

세 가지입니다. 첫째, 보증금이 지역별 기준 이하여야 합니다. 둘째, 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다. 셋째, 그 입주와 주민등록을 배당요구 종기까지 유지해야 합니다.

대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 입주와 주민등록이라는 요건이 우선변제권을 취득할 때만이 아니라 배당요구 종기까지 계속 존속해야 한다고 보았습니다. 종기 전에 이사하거나 주소를 옮기면 최우선변제를 잃습니다.

얼마까지 먼저 받을 수 있나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 시행령상 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 보증금 1억4천500만원 이하 임차인이 4천800만원까지, 서울특별시는 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다. 광역시와 안산·광주·파주·이천·평택은 8천500만원 이하 임차인이 2천800만원까지, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하 임차인이 2천500만원까지입니다. 다만 최우선변제액의 합계는 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

기준 금액은 그 집에 처음 담보물권이 설정된 날 시행되던 시행령을 따릅니다. 위 사례처럼 2023. 12. 근저당권이 있다면 그 무렵 기준으로 소액임차인 해당 여부를 따져야 합니다.

소액임차인 배당요구 대응 순서

• 사건번호 확인 - 경매개시결정 통지나 등기부로 사건번호를 찾습니다. 배당요구 종기가 여기서 확인됩니다.
• 서류 준비 - 계약서 사본, 전입일이 나온 주민등록등본을 준비합니다. 확정일자 계약서도 함께 냅니다.
• 신청서 제출 - 권리신고 겸 배당요구신청서를 경매법원에 냅니다. 종기 전에 접수해야 합니다.
• 거주 유지 - 종기까지 이사하거나 주소를 옮기지 않습니다. 요건이 끊기면 최우선변제를 잃습니다.
• 배당표 확인 - 배당기일 전에 배당표를 열람합니다. 금액이 틀리면 배당기일에 이의를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족 중 일부만 전입했거나 같은 집에 다른 임차인이 여럿이라면 계약서와 주민등록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당요구와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법원 통지를 못 받았으면 배당요구가 늦어도 되나요?
  늦으면 배당에서 빠집니다. 민사집행법 제148조는 배당요구 종기까지 배당요구를 한 채권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 통지를 못 받았다는 사정만으로는 구제되기 어려우므로, 경매 사실을 알게 되면 사건번호로 종기를 확인하고 바로 신청합니다.
• 배당요구 뒤 이사해도 되나요?
  종기 전에는 안 됩니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 입주와 주민등록이 배당요구 종기까지 계속 존속해야 최우선변제를 받는다고 했습니다. 종기가 지난 뒤 이사하는 것이 안전하고, 급하면 임차권등기명령을 먼저 받아 둡니다.
• 권리신고와 배당요구는 따로 해야 하나요?
  함께 할 수 있습니다. 경매법원에 비치된 권리신고 겸 배당요구신청서 한 장으로 두 가지를 동시에 합니다. 임대차계약서 사본과 전입일이 나온 주민등록등본을 붙이고, 확정일자를 받았다면 그 계약서를 함께 제출합니다.
• 최우선변제 금액은 어떻게 정해지나요?
  지역별 시행령 기준으로 정해집니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항은 서울특별시 5천500만원, 과밀억제권역 4천800만원 등 지역별 한도를 두고, 최우선변제액 합계는 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 담보물권 설정일의 시행령을 기준으로 봅니다.
• 경매신청 뒤에 전입하면 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게만 최우선변제를 인정합니다. 경매개시결정 등기 뒤에 입주한 임차인은 소액이라도 선순위로 받지 못합니다.
• 배당요구를 철회할 수 있나요?
  제한이 있습니다. 민사집행법 제88조 제2항은 배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우 배당요구 종기가 지난 뒤에는 철회하지 못한다고 정합니다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 할지는 낙찰자 인수 여부와 함께 따져 결정합니다.

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