주택 임대차

소액임차인 최우선변제는 누가 얼마까지 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

소액임차인은 경매신청 등기 전 입주와 전입신고를 마쳤다면 보증금 중 일정액을 선순위 근저당권자보다도 먼저 받고, 2026년 9월 기준 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지입니다. 주택임대차보호법 제8조와 시행령 제10조·제11조가 정하고, 근저당권 설정 당시 시행령 기준을 적용합니다. 지금은 집이 속한 지역 기준과 등기부의 근저당권 설정일을 확인하십시오.

소액임차인이 되려고 확정일자나 임대차 신고를 따로 할 필요는 없습니다. 보증금 액수와 입주·전입신고 시점만 맞으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2025년 경기도 수원시의 오피스텔을 주거용으로 보증금 1억 3,000만 원에 임차해 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 등기부에는 2022년에 설정된 근저당권과 2024년에 설정된 근저당권이 하나씩 있었습니다. 경매 이야기가 나오자 M씨는 자신이 소액임차인인지, 된다면 얼마까지 먼저 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인 최우선변제는 어떤 권리인가요?

보증금 중 일정액을 먼저 설정된 근저당권자보다도 앞서 받는 권리입니다. 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마친 소액임차인은 확정일자가 없어도, 근저당권보다 늦게 입주했어도 이 금액을 가장 먼저 배당받습니다. 다만 최우선변제 합계는 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다.

지역별 소액임차인 기준은 지금 얼마인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」은 서울특별시 보증금 1억 6,500만 원 이하·5,500만 원, 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 1억 4,500만 원 이하·4,800만 원, 광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 8,500만 원 이하·2,800만 원, 그 밖의 지역 7,500만 원 이하·2,500만 원으로 정합니다.

보증금이 기준 이하이면 그중 일정액까지만 최우선변제를 받습니다. 기준을 1원이라도 넘으면 최우선변제는 받지 못하고, 확정일자에 따른 순위배당만 남습니다. 수원시는 과밀억제권역에 들어가 사례의 보증금 1억 3,000만 원은 1억 4,500만 원 기준 안입니다.

근저당권이 여러 개면 어느 기준을 적용하나요?

근저당권자마다 그 설정 당시 기준을 적용합니다. 현행 기준은 2023. 2. 21. 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용되지만, 그 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정을 따릅니다. 사례에서 2022년 근저당권자에 대해서는 종전 기준인 1억 3,000만 원 이하·4,300만 원을, 2024년 근저당권자에 대해서는 현행 기준을 적용합니다.

종전 기준은 2021. 5. 11. 시행 시행령의 금액으로, 서울 1억 5,000만 원 이하·5,000만 원, 과밀억제권역 등 1억 3,000만 원 이하·4,300만 원, 광역시 등 7,000만 원 이하·2,300만 원, 그 밖의 지역 6,000만 원 이하·2,000만 원입니다. 사례의 1억 3,000만 원은 종전 기준에서도 상한과 같아 소액임차인에 해당합니다.

오피스텔도 소액임차인 보호를 받나요?

주거용으로 쓰면 받습니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되고, 공부상 용도보다 실제 사용 형태로 판단합니다. 오피스텔에 부엌과 욕실을 갖추고 실제 살림을 하며 전입신고를 했다면 소액임차인 요건을 갖출 수 있습니다.

소액임차인 최우선변제 대응 순서

• 지역 기준 확인 - 집이 속한 지역의 보증금 상한과 일정액을 확인합니다. 과밀억제권역 여부는 수도권정비계획법 별표로 봅니다.
• 근저당권 설정일 정리 - 등기부의 담보물권 설정일을 모두 적습니다. 권리자마다 적용 기준이 갈립니다.
• 입주·전입 유지 - 경매신청 등기 전 전입을 마치고 배당요구 종기까지 유지합니다. 도중에 옮기면 권리를 잃습니다.
• 배당요구 - 종기까지 권리신고 겸 배당요구를 합니다. 하지 않으면 배당에서 빠집니다.
• 확정일자 확보 - 일정액을 넘는 보증금을 위해 확정일자를 받습니다. 남은 보증금의 순위배당에 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권이 여러 시점에 설정돼 있거나 한 집에 소액임차인이 여럿이면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 주택 임대차 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소액임차인은 확정일자가 없어도 되나요?
  됩니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인이 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 확정일자는 요건이 아닙니다. 다만 일정액을 넘는 보증금을 순위에 따라 받으려면 확정일자가 필요합니다.
• 근저당권보다 늦게 들어와도 받나요?
  받습니다. 최우선변제는 먼저 설정된 담보물권자보다도 앞서는 권리입니다. 다만 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문에 따라 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 하고, 적용 기준은 그 근저당권 설정 당시의 시행령에 따릅니다. 경매신청 등기 뒤에 들어온 임차인은 최우선변제를 받지 못합니다.
• 서울 기준은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 기준 서울특별시는 보증금 1억 6,500만 원 이하인 임차인이 5,500만 원까지 최우선변제를 받습니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호가 임차인 범위를, 제10조 제1항 제1호가 일정액을 정합니다. 보증금이 5,500만 원 이하이면 보증금 전액이 일정액이 됩니다.
• 기준이 오르면 예전 계약에도 적용되나요?
  시행 당시 존속 중인 임대차에는 적용되지만, 개정 전에 담보물권을 취득한 자에게는 종전 기준을 적용합니다. 주택임대차보호법 시행령 부칙(대통령령 제33254호) 제2조가 이렇게 정합니다. 결국 경매되는 집의 근저당권 설정일이 적용 기준을 정합니다.
• 최우선변제액에도 상한이 있나요?
  주택가액의 2분의 1이 상한입니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항은 임차인의 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 정하고, 제3항은 임차인이 여럿이면 그 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나누도록 합니다. 주택가액에는 대지 가액이 포함됩니다.
• 주거용 오피스텔도 보호받나요?
  실제 주거용이면 보호받습니다. 주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 이 법을 적용한다고 정하고, 주거용인지는 공부상 용도가 아니라 실제 사용 형태로 판단합니다. 부엌·욕실을 갖추고 실제 거주하며 전입신고를 했다면 소액임차인 요건을 갖출 수 있습니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성