주택 임대차

소액임차인 최우선변제금이 지역마다 다른 건 재산권 침해 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 소액임차인과 최우선변제금의 기준을 지역별로 다르게 정한 주택임대차보호법 시행령은 헌법재판소가 재산권과 평등권을 침해하지 않는다고 본 구조 그대로입니다. 헌법재판소는 지역마다 인구밀집도, 택지시세, 임대차 수요와 공급이 달라 보증금 수준에 차이가 있다는 점을 합리적 이유로 보았습니다. 지금은 집이 있는 곳이 시행령의 어느 구분에 해당하는지와 선순위 근저당 설정일부터 확인해 두십시오.

최우선변제를 받는 데에는 확정일자가 꼭 필요하지 않습니다. 확정일자는 보증금 전액에 대한 순위 배당을 받을 때 필요한 것이고, 소액보증금 중 일정액은 대항요건만으로 먼저 받습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 수도권 밖 한 시 지역의 다가구주택을 보증금 7천만원에 임차해 전입신고를 마치고 살았는데, 2026년 집이 경매에 넘어갔습니다. M씨는 그 밖의 지역 기준에 따라 2천500만원까지만 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있다는 설명을 듣고, 서울특별시였다면 5천500만원까지 먼저 받는데 지역에 따라 차이를 두는 것은 재산권과 평등권 침해가 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최우선변제 기준을 지역별로 나누는 것은 위헌인가요?

위헌이 아닙니다. 헌법재판소 2000. 6. 29. 98헌마36 결정은 소액임차인과 보증금의 범위를 정할 권한은 경제 상황을 고려해 합리적으로 정하도록 입법자에게 넓게 위임되어 있다고 보았습니다. 지역별 인구밀집도, 택지시세, 임대차 수요·공급, 교통과 교육 여건에 따른 보증금 차이를 고려하면서 담보권자의 이해를 지나치게 해치지 않는 범위에서 차등을 둔 것은 합리적 입법이라고 판단했습니다.

이 결정은 지역을 둘로 나누던 옛 시행령에 대한 것이지만, 지금 시행령도 같은 이유로 지역을 네 구분으로 나눕니다. 지역 차등이라는 이유만으로 위헌을 주장하기는 어렵습니다.

지금 지역별 최우선변제 기준은 얼마인가요?

2026. 10. 4. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」은 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인에게 5천500만원까지, 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시는 1억4천500만원 이하에게 4천800만원까지 최우선변제를 인정합니다. 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외)와 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시는 8천500만원 이하에게 2천800만원까지, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하에게 2천500만원까지입니다.

최우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 한 집에 소액임차인이 여럿이라 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 각자의 비율로 나눕니다.

근저당이 먼저 설정된 집이면 어느 기준이 적용되나요?

선순위 담보물권이 설정된 날의 기준이 적용됩니다. 시행령이 바뀌어 기준 금액이 올라도, 개정 전에 그 집에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정에 따릅니다. 그래서 근저당 설정일이 오래됐다면 지금 기준보다 낮은 금액만 먼저 받을 수 있습니다.

소액임차인 최우선변제 확인 순서

• 지역 구분 확인 - 집 소재지가 시행령 네 구분 중 어디인지 봅니다. 기준 금액이 달라집니다.
• 선순위 담보 확인 - 등기부에서 가장 먼저 설정된 근저당 날짜를 봅니다. 그날의 기준이 적용됩니다.
• 대항요건 확인 - 전입신고일과 입주일이 경매신청 등기 전인지 봅니다. 늦으면 최우선변제를 받지 못합니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기 전에 배당요구를 합니다. 하지 않으면 배당에서 빠집니다.
• 주택가액 한도 점검 - 다른 소액임차인과 합산해 주택가액 2분의 1을 넘는지 봅니다. 넘으면 비율로 나뉩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택에 임차인이 많거나 근저당이 여러 번 설정·변경된 경우에는 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 임대차보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 서울특별시 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호와 제10조 제1항 제1호가 이렇게 정합니다. 다만 선순위 담보물권이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 부칙에 따라 그 당시 기준이 적용되어 금액이 낮아질 수 있습니다.
• 확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?
  받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있다고 정합니다. 확정일자는 일정액을 넘는 나머지 보증금을 순위에 따라 배당받을 때 필요합니다.
• 근저당이 오래전에 설정됐으면 기준이 달라지나요?
  달라집니다. 주택임대차보호법 시행령 부칙(대통령령 제33254호) 제2조는 개정된 소액보증금 기준을 존속 중인 임대차에도 적용하되, 개정 전에 그 집에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정에 따르도록 정합니다. 그래서 첫 근저당 설정일 당시의 기준 금액을 확인해야 합니다.
• 최우선변제금은 집값과 관계없이 다 받나요?
  주택가액의 2분의 1까지만 받습니다. 주택임대차보호법 제8조 제3항 단서와 시행령 제10조 제2항이 이 한도를 정하고, 같은 조 제3항은 소액임차인이 여럿이라 합계가 2분의 1을 넘으면 각자의 일정액 비율로 나누도록 정합니다. 낙찰가가 낮으면 기준 금액보다 적게 받을 수 있습니다.
• 지역 차등이 위헌이라며 헌법소원을 낼 수 있나요?
  낼 수는 있지만 받아들여지기 어렵습니다. 헌법재판소 2000. 6. 29. 98헌마36 결정은 지역별 보증금 수준 차이를 고려한 차등이 합리적 입법재량 안에 있어 재산권과 평등권을 침해하지 않는다고 보았습니다. 현행 시행령도 같은 구조여서 배당 단계에서 요건과 기준 시점을 다투는 편이 현실적입니다.
• 광역시 안의 군지역은 어느 기준을 따르나요?
  광역시 기준이 아니라 그 밖의 지역 기준을 따릅니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 제3호와 제11조 제3호는 광역시에서 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 빼고 있습니다. 헌법재판소도 광역시 군지역을 다르게 취급한 것에 합리적 이유가 있다고 보았습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성