주택 임대차

소액임차인도 경매에서 배당요구를 해야 하나요? 언제까지 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 소액임차인도 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 최우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원은 소액보증금반환채권이 배당요구가 필요한 채권이라고 보았고, 종기는 첫 매각기일 이전으로 법원이 정합니다. 지금은 경매 사건번호로 배당요구 종기를 확인하고 계약서와 주민등록등본을 준비해 두십시오.

소액임차인이라고 법원이 알아서 배당해 주지는 않습니다. 등기가 없는 임차인은 스스로 배당요구를 해야 배당표에 오릅니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 2월 서울의 한 다세대주택을 보증금 5천만원에 임차해 입주하고 전입신고를 마쳤습니다. 그 집에는 2023년 5월 설정된 은행 근저당권이 있었습니다. 2026년 8월 우연히 등기사항증명서를 떼어 보고 은행 신청으로 경매가 진행 중이라는 사실을 알았고, 법원에서 받은 통지는 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인도 경매에서 배당요구를 해야 하나요?

해야 합니다. 소액임차인의 소액보증금반환채권은 배당요구가 필요한 채권입니다. 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않으면 실체법상 최우선변제권이 있어도 매각대금에서 배당받지 못합니다.

첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 저당권자처럼 당연히 배당받는 채권자와 달리, 등기 없이 전입신고와 점유만으로 권리를 가진 임차인은 법원이 권리를 알 수 없기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」상 소액임차인 기준은 서울특별시의 경우 보증금 1억6천500만원 이하이고, 우선변제받는 금액은 5천500만원까지입니다.

배당요구는 언제까지 해야 하나요?

법원이 정한 배당요구의 종기까지입니다. 집행법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 안에 첫 매각기일 이전의 날로 종기를 정하고 공고합니다. 법원에 알려진 채권자에게는 고지도 하지만, 전입신고만 한 임차인은 통지를 못 받을 수 있으니 직접 확인해야 합니다.

종기까지 주택의 인도와 주민등록도 유지해야 합니다. 배당요구를 해 두고 종기 전에 이사하면 최우선변제 요건을 잃습니다. 또 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 배당요구는 종기가 지난 뒤 철회하지 못합니다.

배당요구를 안 해서 빠지면 나중에 돌려받을 수 있나요?

돌려받기 어렵습니다. 배당요구를 하지 않아 배당에서 빠진 채 배당표가 확정되고 배당이 끝났다면, 받을 수 있었던 금액이 후순위채권자에게 갔더라도 그 채권자에게 부당이득반환을 청구할 수 없습니다.

대항력 있는 임차인이라면 배당요구를 하지 않아도 매수인에게 대항해 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 선순위 근저당권보다 늦게 전입한 소액임차인은 매수인에게 대항하지 못하므로, 배당요구 말고는 경매 절차에서 보증금을 회수할 방법이 거의 없습니다.

소액임차인 배당요구 대응 순서

• 사건기록 확인 - 법원 경매정보에서 사건번호와 배당요구의 종기를 확인합니다. 통지를 기다리지 않습니다.
• 소액임차인 해당 확인 - 선순위 담보물권 설정일과 보증금·지역 기준을 대조합니다. 최우선변제 금액이 정해집니다.
• 권리신고·배당요구 - 임대차계약서 사본과 주민등록등본을 붙여 종기 전에 제출합니다. 가장 확실한 방법입니다.
• 거주 유지 - 배당요구의 종기까지 이사하지 않고 주민등록을 유지합니다. 옮겨야 한다면 임차권등기명령을 먼저 검토합니다.
• 배당표 확인 - 배당기일 전에 배당표 원안을 확인합니다. 빠졌다면 배당기일에 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금이 소액 기준에 걸치거나 한 집에 여러 임차인이 있어 주택가액의 2분의 1 한도가 문제되면 등기부와 감정평가서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소액임차인은 배당요구 없이도 배당받나요?
  받지 못합니다. 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결은 주택임대차보호법상 소액임차인의 소액보증금반환채권이 배당요구가 필요한 채권이라고 보았습니다. 민사집행법 제88조 제1항에 따라 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다.
• 배당요구의 종기는 어떻게 정해지나요?
  집행법원이 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 안에 첫 매각기일 이전의 날로 정합니다. 민사집행법 제84조 제1항·제3항이 정한 절차이고, 법원은 종기를 공고합니다. 법원 경매정보에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
• 배당요구 뒤 이사해도 되나요?
  배당요구의 종기까지는 이사하면 안 됩니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 소액임차인의 우선변제 요건인 주택의 인도와 주민등록이 배당요구의 종기까지 계속 존속해야 한다고 보았습니다. 종기 뒤에는 이사해도 최우선변제에 영향이 없습니다.
• 서울 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 우선 변제받습니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호와 제10조 제1항 제1호가 정하고, 우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.
• 배당요구를 놓치면 다른 채권자에게 청구할 수 있나요?
  어렵습니다. 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결은 배당요구가 필요한 채권자가 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된 채 배당이 끝났다면 후순위채권자가 받은 금액을 부당이득이라고 할 수 없다고 보았습니다.
• 배당요구를 나중에 철회할 수 있나요?
  매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 종기 뒤 철회할 수 없습니다. 민사집행법 제88조 제2항이 정한 것이고, 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했다가 철회하면 매수인의 인수 부담이 달라지므로 종기 뒤에는 철회가 막힙니다.

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