주택 임대차

소액임차인이 확정일자도 받았으면 배당은 어떤 순서로 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

소액임차인이 확정일자도 받았다면 먼저 소액임차인 몫인 보증금 중 일정액을 최우선으로 배당받고, 남은 보증금은 대항요건과 확정일자를 갖춘 순서에 따라 다시 배당받습니다. 대법원은 두 지위를 겸한 임차인들 사이에서도 이 두 단계로 계산해야 한다고 보았습니다. 지금은 임차인별 전입일과 확정일자, 근저당 설정일을 한 표로 정리하십시오.

소액임차인이라고 확정일자를 받을 필요가 없다고 생각할 필요는 없습니다. 최우선변제액을 넘는 보증금은 확정일자가 있어야 순위대로 받습니다.

이런 상담이 많습니다

서울의 한 다세대주택에는 2024년 3월 보증금 1억원에 들어온 A씨와 2024년 6월 보증금 1억2천만원에 들어온 B씨가 살았고, 두 사람 모두 전입한 날 확정일자를 받았습니다. 집주인은 2024년 9월 은행에서 1억원을 빌리며 근저당을 설정했고, 2026년 주택이 3억원에 매각됐습니다. 배당표를 받아 든 두 임차인은 소액 몫과 확정일자 몫이 어떻게 나뉘었는지 알 수 없어 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인 몫과 확정일자 몫은 어떻게 나뉘나요?

소액임차인으로 보호받는 일정액을 먼저 배당하고, 남은 보증금은 확정일자 임차인으로서의 순위에 따라 배당합니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인 지위를 함께 가지면 이 두 단계로 나눠 계산한다는 것이 대법원 판례입니다.

대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결은 확정일자 임차인의 우선변제권이 부동산 담보권과 비슷한 권리라는 점에서 출발해, 소액 일정액을 먼저 떼어 준 뒤 나머지 보증금을 순위대로 배당해야 한다고 보았습니다. 원심은 이와 다르게 계산했다가 파기됐습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받고, 확정일자 임차인은 후순위권리자보다 먼저 받는다고 두 권리를 따로 정합니다.

임차인끼리 순위는 무엇으로 정하나요?

대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서입니다. 전입이 빨라도 확정일자를 늦게 받았다면 그 늦은 날이 기준이 되고, 두 요건을 먼저 갖춘 임차인이 남은 보증금을 먼저 받습니다.

근저당권자와의 순위도 같은 방식으로 정합니다. 두 요건을 갖춘 날이 근저당 설정일보다 빠르면 근저당보다 앞서고, 늦으면 근저당 다음에 받습니다. 소액임차인 확정일자 배당 순서는 결국 이 날짜표에서 정해집니다.

계산 예시로 보면 어떻게 되나요?

서울의 다세대주택이 3억원에 매각돼 집행비용을 뺀 3억원을 배당한다고 가정합니다. 임차인 A씨는 보증금 1억원으로 2024년 3월에, 임차인 B씨는 보증금 1억2천만원으로 2024년 6월에 전입과 확정일자를 마쳤고, 은행은 2024년 9월 근저당을 설정해 1억원을 받을 권리가 있습니다.

먼저 두 사람은 서울 소액임차인 기준(보증금 1억6천500만원 이하)에 해당하므로 각자 5천500만원씩, 합계 1억1천만원을 받습니다. 이 합계는 매각대금의 2분의 1인 1억5천만원을 넘지 않습니다. 남은 1억9천만원에서 먼저 요건을 갖춘 A씨가 나머지 4천500만원을, 다음으로 B씨가 나머지 6천500만원을 받습니다. 은행은 마지막 남은 8천만원을 받습니다.

소액·확정일자 임차인 배당 대응 순서

• 날짜표 작성 - 임차인별 전입일·확정일자, 근저당 설정일, 경매개시결정 등기일을 한 표로 만듭니다. 순위 계산의 기초입니다.
• 소액임차인 기준 확인 - 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일 기준으로 보증금 기준과 일정액을 확인합니다. 오래된 근저당이 있으면 기준이 낮아질 수 있습니다.
• 2분의 1 한도 계산 - 소액임차인 일정액 합계가 매각대금의 2분의 1을 넘는지 봅니다. 넘으면 비율로 나눕니다.
• 배당표 초안 대조 - 배당기일 전에 배당표를 열람해 두 단계 계산이 맞는지 봅니다. 한 번에 순위대로만 계산돼 있으면 틀린 것입니다.
• 이의와 소 제기 - 틀렸다면 배당기일에 이의를 진술하고 1주 이내에 배당이의의 소를 제기합니다. 증명서류 제출까지 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 당해세 같은 조세 채권이나 임금 채권이 함께 배당받는다면 순위가 달라지므로 배당표 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소액임차인이면 확정일자는 필요 없나요?
  최우선변제만 보면 필요 없지만, 일정액을 넘는 보증금을 순위대로 받으려면 확정일자가 필요합니다. 대법원 2007다45562 판결은 소액 일정액을 먼저 배당한 뒤 나머지를 확정일자 임차인으로서의 순위에 따라 배당한다고 보았습니다.
• 임차인끼리는 전입일로 순위를 정하나요?
  전입일만으로 정하지 않습니다. 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서, 즉 두 날짜 가운데 늦은 날로 정합니다. 전입이 빨라도 확정일자를 늦게 받았다면 확정일자를 먼저 받은 다른 임차인보다 뒤일 수 있습니다.
• 서울 소액임차인 일정액은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 기준 현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 다만 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일에 시행되던 기준이 적용되므로 오래된 근저당이 있으면 금액이 낮아질 수 있습니다.
• 소액임차인이 많으면 일정액이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 소액임차인 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나눕니다. 줄어든 부분은 확정일자 순위 배당 단계에서 다시 받을 수 있는지 따집니다.
• 선순위 가압류가 있으면 어떻게 되나요?
  확정일자 임차인보다 먼저 가압류가 등기됐다면 임차인과 가압류채권자는 채권액에 비례해 평등하게 나눕니다. 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결은 이때 선후를 확정일자 부여일로 판단한다고 보았습니다.
• 배당표가 틀렸는데 기일에 못 가면요?
  배당기일에 출석해 이의를 진술하지 않으면 배당표대로 배당이 실시될 수 있습니다. 이의를 진술했다면 그날부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기한 증명서류를 내야 하고, 내지 않으면 이의를 취하한 것으로 봅니다.

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