주택 임대차

소유자가 아닌 사람에게 세 들었는데 그 사람이 집을 분양받으면 대항력은 언제 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

임대인이 나중에 소유권을 취득했다면 임차인은 임대인 명의 소유권이전등기가 되는 즉시 대항력을 취득하고, 그 뒤 설정된 근저당보다 앞섭니다. 대법원 2000다58026 판결은 전입신고 때부터 소유자 아닌 임차인이 사는 것으로 나타나 제3자가 임차권을 매개로 한 점유임을 알 수 있었다고 보았습니다. 지금은 본인 전입일과 임대인 소유권이전등기일, 근저당 설정일을 등기부로 확인해 두십시오.

집주인이 아닌 사람과 계약했다는 이유만으로 임차권이 무효가 되거나 보호 대상에서 빠지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024. 4. 회사 소유 임대아파트의 임차인이던 B씨에게서 그 아파트를 보증금 2억원에 다시 빌려 전입신고를 하고 살았습니다. 2025. 7. B씨가 분양전환으로 소유권이전등기를 마치고 같은 날 은행 근저당을 설정했습니다. 2026. 6. 경매가 시작되자 I씨는 자신의 대항력이 근저당보다 앞서는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자가 아닌 임대인과 한 계약도 보호되나요?

보호됩니다. 임대차는 임대인이 목적물의 소유자일 것을 요건으로 하지 않으므로, 소유자가 아닌 사람과 맺은 임대차도 당사자 사이에서는 유효합니다. 다만 제3자에게 대항하려면 주민등록이 임차권을 공시하는 기능을 해야 하는데, 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결은 주민등록으로 표상되는 점유가 임차권을 매개로 한 점유임을 제3자가 인식할 수 있어야 한다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 인정하지만, 이 사건처럼 임대인이 나중에 소유권을 취득하면 대항력 발생 시점이 따로 문제 됩니다.

임대인이 소유권을 얻는 날 바로 대항력이 생기나요?

생깁니다. 위 판결은 임대인이 계약과 전입 뒤에 소유권을 취득했더라도, 전입신고 때부터 소유자 아닌 임차인이 사는 것으로 주민등록에 나타나 있어 제3자가 임차권을 매개로 한 점유임을 알 수 있었다고 보았습니다. 그래서 임차인은 임대인 명의 소유권이전등기가 되는 즉시 대항력을 취득하고, 그 뒤에 설정된 근저당보다 앞섭니다.

I씨는 B씨의 소유권이전등기와 동시에 대항력을 취득했으므로, 그 뒤 접수된 근저당에 기한 경매의 매수인에게 대항할 수 있습니다. 매수인은 임대인 지위를 승계해 보증금 반환 의무를 집니다.

집을 팔고 그대로 세 사는 경우와는 어떻게 다른가요?

다릅니다. 소유자가 집을 팔면서 다시 임차해 계속 사는 경우에는 매수인 앞으로 등기가 되기 전까지 그 사람의 주민등록이 소유자로서의 점유로 보입니다. 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결은 이 경우 매수인 명의 등기일 다음 날부터 대항력이 생긴다고 보았습니다. 처음부터 소유자 아닌 사람으로 전입한 I씨와는 공시의 모습이 달라 대항력 발생 시점이 하루 차이 납니다.

이 하루 차이는 근저당이 소유권이전등기와 같은 날 들어오는 분양전환·매매 거래에서 순위를 가르는 요소가 됩니다.

분양전환 전후 대항력 대응 순서

• 전입일 확인 - 주민등록초본으로 본인 전입일을 확인합니다. 소유자 아닌 임차인으로 처음부터 전입했는지가 기준입니다.
• 등기 접수번호 대조 - 임대인 소유권이전등기와 근저당설정등기의 접수일과 접수번호를 봅니다. 대항력과 근저당의 선후를 가립니다.
• 전대 동의 확인 - 원래 소유자가 임대인의 전대에 동의했는지 확인합니다. 분양전환 전 원소유자와의 관계에서 문제가 생길 수 있습니다.
• 매각물건명세서 확인 - 법원이 본인 대항력을 어떻게 적었는지 봅니다. 잘못 적혀 있으면 이의를 냅니다.
• 배당요구 선택 - 대항력을 쓸지 확정일자로 배당받을지 배당요구의 종기 전에 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양전환 전 원소유자가 전대를 금지했거나 공공임대처럼 전대가 법으로 제한되는 주택이라면 관련 법령과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 배당이의 소송과 매수인의 인도 청구 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인이 아닌 사람과 한 임대차도 유효한가요?
  유효합니다. 임대차는 임대인에게 소유권이 있어야 성립하는 계약이 아니므로 당사자 사이에서는 효력이 있습니다. 다만 제3자에게 대항하려면 주민등록이 임차권을 공시하는 기능을 해야 하고, 임대인이 나중에 소유권을 취득하면 그때 대항력 문제가 정리됩니다.
• 대항력은 정확히 언제 생기나요?
  처음부터 소유자 아닌 임차인으로 전입했다면 임대인 명의 소유권이전등기가 되는 즉시 대항력이 생깁니다. 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결이 이렇게 보았습니다. 그 뒤 설정된 근저당보다 앞서게 됩니다.
• 같은 날 근저당이 설정되면 누가 앞서나요?
  대항력이 소유권이전등기와 동시에 생기므로, 그 소유권이전등기 뒤에 접수된 근저당보다는 앞선다고 볼 수 있습니다. 다만 등기의 접수 순서와 경매법원의 판단을 함께 확인해야 하고, 은행이 다투면 배당이의 소송에서 결론이 납니다.
• 집을 판 사람이 세입자로 남으면요?
  소유자가 집을 팔고 다시 임차해 사는 경우에는 매수인 명의 등기일 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 등기 전까지는 그 사람의 주민등록이 소유자로서의 점유로 보이기 때문입니다. 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결의 기준입니다.
• 원소유자 동의 없이 빌린 거면 문제가 되나요?
  원소유자와의 관계에서는 무단 전대가 되어 원임대차 해지 사유가 될 수 있습니다. 해지되면 원소유자가 인도를 요구할 수 있어 위험합니다. 이 사건처럼 임대인이 소유권을 취득하면 그 문제는 사라지지만, 그 전까지는 원소유자의 동의 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자는 언제 받아야 하나요?
  계약 직후 받는 것이 좋습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 순위가 정해지므로, 확정일자가 늦으면 그 사이 설정된 근저당보다 배당 순위가 밀립니다. 대항력으로 매수인에게 대항하는 것과 별개로 배당 순위를 위해 필요합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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