주택 임대차

소유자가 아닌 임대인과 계약했다면 보증금은 누구에게 달라고 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 맺었다면 계약이 끝났을 때 보증금은 원칙적으로 계약서상 임대인에게 청구합니다. 임대차는 소유자가 아닌 사람도 맺을 수 있는 계약이고, 대법원 95다22283 판결은 적법한 임대 권한을 가진 임대인과의 계약을 유효한 임대차로 보았습니다. 지금은 보증금을 누구 계좌로 보냈는지부터 확인해 보십시오.

등기부 소유자를 찾아가 따로 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 보증금 청구의 상대방은 계약을 맺은 사람입니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 1월 보증금 1억 2천만 원에 오피스텔을 2년간 임차했는데, 계약서의 임대인은 등기부상 소유자의 동생이었습니다. 계약 만료를 앞두고 보증금을 달라고 하자 동생은 집은 형 것이니 형에게 받으라고 했고, 형은 자신이 계약한 적이 없다고 했습니다. D씨는 보증금을 누구에게 청구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자 아닌 임대인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

있습니다. 민법 제618조는 임대차를 한쪽이 목적물을 사용·수익하게 하고 다른 쪽이 차임을 지급하기로 약정하는 계약으로 정할 뿐, 임대인이 소유자일 것을 요구하지 않습니다. 그래서 소유자가 아닌 사람과 맺은 계약도 당사자 사이에서는 유효하고, 계약이 끝나면 보증금 반환 의무는 계약서상 임대인이 집니다.

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결은 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 임대인과 맺은 계약도 주택임대차보호법이 적용되는 임대차라고 보았습니다. 이 경우 임차인은 계약서상 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구하면 됩니다.

등기부상 소유자에게도 청구할 수 있나요?

원칙적으로는 어렵습니다. 소유자는 계약 당사자가 아니기 때문입니다. 다만 계약서상 임대인이 소유자의 대리인이었다면 계약 효과가 소유자에게 미치므로 소유자에게 청구합니다. 또 소유자가 바뀐 뒤 새 주인이 임대인 지위를 승계했다면 새 주인이 반환 의무를 집니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임대차기간이 끝나도 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 보증금을 받기 전에는 집을 비우지 않아도 되고, 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청합니다.

임대인이 돈이 없으면 어떻게 하나요?

계약서상 임대인 개인 재산에 대해 가압류와 소송을 진행합니다. 소유자가 아닌 임대인은 집 자체를 재산으로 갖고 있지 않은 경우가 많아, 판결을 받아도 집행할 재산이 없을 위험이 큽니다. 계약 종료 전후로 임대인의 예금·부동산을 미리 확인하는 이유입니다. 가압류는 소송 전에 신청할 수 있고, 보증금 반환 채권과 임대인이 재산을 처분할 우려를 소명하면 법원이 결정합니다. 가압류 결정이 나면 임대인은 그 재산을 마음대로 처분하기 어려워집니다.

소유자 아닌 임대인 보증금 반환 대응 순서

• 계약 당사자 확인 - 계약서의 임대인 이름과 보증금 송금 계좌를 확인합니다. 청구 상대방이 여기서 정해집니다.
• 대리 여부 확인 - 위임장이나 소유자 인감증명서가 있었는지 봅니다. 대리였다면 소유자에게 청구합니다.
• 반환 요구 내용증명 - 계약 종료일과 반환 요구를 적어 보냅니다. 도달일이 이후 지연손해금 계산의 기준이 됩니다.
• 임차권등기명령 - 이사를 가야 한다면 먼저 신청합니다. 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
• 가압류와 소송 - 임대인 재산을 찾아 가압류한 뒤 보증금 반환 소송을 냅니다. 판결 후 강제집행으로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 권한 없이 세를 놓아 소유자가 명도를 요구하고 있거나 보증금이 여러 사람에게 나뉘어 지급됐다면 계약서·송금 내역·등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 가압류·강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서의 임대인과 소유자가 다르면 계약이 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 민법 제618조는 임대인이 소유자일 것을 요구하지 않으므로 소유자가 아닌 사람과 맺은 임대차도 당사자 사이에서 유효합니다. 보증금 반환 의무도 계약서상 임대인이 집니다. 소유자에게 대항할 수 있는지는 임대 권한 유무로 따로 판단합니다.
• 소유자에게 보증금을 청구할 수 있는 경우는요?
  계약서상 임대인이 소유자의 대리인이었거나, 소유자가 임대인 지위를 넘겨받은 경우입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인과 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 임대인 지위 승계자로 봅니다. 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔렸다면 새 주인에게 청구합니다.
• 보증금을 받기 전에 이사 가도 되나요?
  임차권등기명령을 먼저 받고 이사하십시오. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 이후 주민등록을 옮겨도 잃지 않습니다. 등기 전에 이사하면 대항력을 잃을 수 있습니다.
• 계약이 끝났는데 계속 살아도 되나요?
  됩니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 되고, 그동안 차임 상당액은 부담합니다.
• 임대인 재산을 미리 묶어 둘 수 있나요?
  가압류로 묶을 수 있습니다. 민사집행법 제276조 제1항은 금전채권의 강제집행을 보전하기 위해 동산이나 부동산에 가압류를 할 수 있다고 정합니다. 보증금 반환 채권이 있고 임대인이 재산을 빼돌릴 우려가 있다면 소송 전에 예금이나 부동산을 가압류합니다.
• 권한 없이 세를 놓은 사람이라면 누구에게 받나요?
  그 사람에게 받아야 합니다. 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결은 적법한 임대 권한이 있는 경우를 보호 대상으로 보았으므로, 권한이 없었다면 소유자에게는 책임을 묻기 어렵습니다. 소유자가 명도를 요구하면 계약 상대방에게 보증금 반환과 손해배상을 함께 청구합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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