주택 임대차

수리는 세입자가 한다는 특약이 있어도 벽 균열·누수는 집주인에게 고쳐 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 계약서에 수선의무 면제나 임차인 부담 특약이 있어도 벽에 금이 가고 벽 속에서 물이 새는 것 같은 대규모 수선은 여전히 집주인 몫입니다. 대법원은 범위를 적지 않은 수선 특약은 전구·수도꼭지 같은 소규모 수선에만 미친다고 봅니다. 지금은 균열과 누수 부위를 날짜가 나오게 촬영하고 집주인에게 수리를 요청한 기록을 남기십시오.

특약서에 「모든 수리는 임차인 부담」이라고 적혀 있어도 큰 공사까지 세입자가 떠안는다고 겁먹을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 4월 다가구주택 2층을 보증금 5천만원, 월세 60만원에 빌리면서 「임대인은 수선의무를 지지 않고 수리는 임차인이 한다」는 특약에 서명했습니다. 2025년 겨울부터 거실 벽에 금이 가더니 벽 안쪽에서 물이 흘러나와 벽지가 젖었습니다. 집주인이 특약을 이유로 수리를 거절하자 F씨는 특약 때문에 직접 고쳐야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수선의무 면제 특약이 있으면 집주인에게 수리를 요구할 수 없나요?

요구할 수 있는 경우가 많습니다. 임대인의 수선의무는 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수 있지만, 특약에서 수선 범위를 명시하는 등 특별한 사정이 없으면 그 특약이 미치는 범위는 통상 생길 수 있는 파손의 소규모 수선에 한정됩니다. 대파손의 수리, 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본적 설비부분의 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 합니다.

벽에 금이 가고 벽 속에서 물이 흘러나오는 것은 건물 주요 구성부분의 하자에 해당하므로 특약이 있어도 집주인에게 수리를 요구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에서도 임대인은 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 집니다.

특약에 수선 범위를 구체적으로 적었다면 어떻게 되나요?

그 범위까지는 특약이 유효합니다. 수선의무 규정은 당사자가 다르게 정할 수 있는 임의규정이어서, 예를 들어 「배관 교체 비용은 임차인 부담」처럼 범위를 분명히 적고 그만큼 차임을 낮춘 사정이 있다면 임차인이 부담할 수 있습니다. 판례도 범위를 명시한 경우를 특별한 사정으로 들고 있습니다.

집주인이 수리를 거부하면 월세를 안 내도 되나요?

사용에 지장이 생긴 만큼은 거절할 수 있습니다. 대법원은 임대인이 사용·수익하게 할 의무를 이행하지 않아 목적물 사용에 지장이 있으면 임차인이 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 다만 방 하나에 물이 새는데 월세 전부를 끊으면 차임 연체로 몰릴 수 있으므로 범위를 나눠야 합니다.

직접 수리했다면 그 비용은 필요비로 즉시 상환을 청구할 수 있습니다. 수리를 끝까지 거부해 살 수 없는 상태가 이어지면 상당한 기간을 정해 수리를 최고한 뒤 채무불이행을 이유로 계약을 끝내는 방법도 있습니다. 임대차는 계속적 계약이라 이때는 해제가 아니라 장래를 향한 해지로 끝나고, 이미 산 기간의 차임 정산은 그대로 남습니다.

벽 균열·누수 수리 요구 대응 순서

• 하자 기록 - 균열과 누수 부위를 날짜가 나오게 사진·동영상으로 남깁니다. 대규모 수선인지 판단하는 자료가 됩니다.
• 특약 문구 확인 - 계약서 특약에 수선 범위가 구체적으로 적혀 있는지 봅니다. 범위가 없으면 소규모 수선에만 미칩니다.
• 수리 요청 통지 - 문자나 내용증명으로 수리를 요청하고 기한을 적습니다. 불이행 시점을 정하는 기준이 됩니다.
• 견적 확보 - 설비업체 견적서로 공사 규모와 비용을 확인합니다. 필요비 청구와 차임 거절 범위의 근거가 됩니다.
• 대응 선택 - 직접 수리 후 비용 청구, 일부 차임 거절, 계약 해지 가운데 고릅니다. 사용 불가 범위에 따라 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약에 수선 범위와 금액이 구체적으로 적혀 있거나 상가·오피스텔처럼 용도가 다른 경우에는 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 수선의무와 보증금 반환을 둘러싼 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수선 특약은 어디까지 임차인 부담인가요?
  범위를 적지 않았다면 소규모 수선까지입니다. 대법원은 범위를 명시하지 않은 수선 면제 특약은 통상 생길 수 있는 파손의 소규모 수선에만 미치고, 대파손이나 주요 구성부분 대수선, 기본 설비 교체는 여전히 임대인이 한다고 보았습니다.
• 보일러 고장도 집주인이 고쳐야 하나요?
  보일러 교체나 큰 고장 수리는 대부분 집주인 몫입니다. 기본적 설비부분의 교체는 범위를 명시하지 않은 수선 특약으로 임차인에게 넘어가지 않습니다. 부품 소모나 필터 교환처럼 사소한 수리는 임차인이 하는 경우가 많습니다.
• 집주인이 수리를 안 하면 월세를 전부 끊어도 되나요?
  사용에 지장이 있는 한도에서만 거절할 수 있습니다. 대법원은 임대인의 사용·수익 제공 의무 불이행으로 사용에 지장이 있으면 그 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 전부 끊으면 차임 연체 다툼으로 번질 수 있습니다.
• 직접 고친 비용을 바로 청구할 수 있나요?
  필요비라면 바로 청구할 수 있습니다. 임차인이 임차물 보존에 필요한 비용을 지출하면 임대인에게 곧바로 상환을 청구할 수 있습니다. 수리 전 견적서와 수리 후 영수증을 함께 보관하십시오.
• 수리 거부가 계속되면 계약을 해지할 수 있나요?
  해지할 수 있는 경우가 있습니다. 상당한 기간을 정해 수리를 최고했는데도 이행하지 않고, 그 하자 때문에 계약 목적대로 살 수 없다면 계약 해지를 검토합니다. 해지 뒤에는 보증금 반환과 이사 비용 손해를 함께 다툽니다.
• 특약에 배관 수리 임차인 부담이라고 적었다면요?
  적은 범위까지는 특약이 유효할 수 있습니다. 수선의무 규정은 당사자가 다르게 정할 수 있어, 배관처럼 범위를 명시했다면 판례가 말하는 특별한 사정에 해당할 수 있습니다. 다만 차임 수준과 계약 경위도 함께 봅니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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