등기·명의신탁

특별조치법으로 받은 제 땅 등기, 보증서의 매수 날짜가 실제와 달라도 효력이 유지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 보증서의 매수 날짜나 매매 경위가 실제 권리변동과 조금 다르다는 사정만으로는 특별조치법에 따른 등기의 추정력이 깨지지 않습니다. 대법원 2000다71388 전원합의체 판결은 등기명의자가 다른 취득원인을 주장하더라도 그 주장이 명백히 허구이거나 법 적용 대상이 아닌 경우가 아니면 추정력이 유지된다고 보았습니다. 지금은 보증서와 확인서 사본을 등기소에서 발급받아 두십시오.

보증서의 날짜가 틀렸다고 해서 등기가 무효라고 먼저 인정할 필요는 없습니다. 이 법은 처음부터 실제 권리변동 과정과 다른 등기를 허용한 법입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 1970년대 이웃에게서 논 1,500㎡를 사 농사를 지었고, A씨는 특별조치법 시행 기간에 보증서를 받아 자기 명의로 이전등기를 마쳤습니다. 보증서에는 매수 날짜가 실제보다 몇 해 늦게, 매수인이 아버지가 아닌 A씨로 적혀 있었습니다. 2025. 9. 원래 소유자의 손자들이 보증서 내용이 사실과 다르다며 등기 말소 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

특별조치법으로 마친 등기는 어떤 효력이 있나요?

적법한 절차로 마쳐져 실체관계에 맞는 등기로 추정됩니다. 그래서 이 등기의 말소를 구하는 사람이 보증서나 확인서가 허위로 작성되었거나 위조되었다는 사실, 또는 다른 이유로 등기가 적법하지 않다는 사실을 주장하고 증명해야 합니다. 등기명의자가 먼저 자기 권리를 증명할 필요는 없습니다.

「허위의 보증서」는 권리변동 원인에 관한 실체적 기재 내용이 진실과 맞지 않는 것을 말합니다. 또 이 법에 따른 등기는 소유명의인에게서 직접 산 경우뿐 아니라 제3자를 거쳐 산 경우에도 허용됩니다. 원안 판례가 다룬 1992년 특별조치법은 한시법으로 효력을 잃었지만, 그 법으로 마친 등기의 추정력 법리는 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 아래에서도 판례로 유지되고 있습니다.

매수 날짜나 경위가 실제와 다르면 추정력이 깨지나요?

그것만으로는 깨지지 않습니다. 특별조치법은 사실상 양수인에게 실제 권리변동 과정과 일치하지 않는 등기를 허용하는 법입니다. 그래서 보증서의 매도인 명의가 실제와 다르거나, 매수 날짜나 매매 경위가 실제와 조금 다르거나, 구체적 권리변동 사유 없이 현재 권리 상태만 적혀 있어도 그것만으로 추정력이 깨진다고 볼 수 없습니다.

등기명의자가 보증서의 취득원인이 사실과 다르다고 인정하면서 다른 취득원인을 주장하는 경우도 같습니다. 그 주장 자체로 특별조치법 적용을 받을 수 없는 시점의 취득 날짜를 내세우는 경우처럼 등기를 마칠 수 없음이 명백하거나, 주장이 전혀 구체성이 없거나 허구임이 명백한 경우가 아니라면 추정력은 유지됩니다.

그러면 언제 추정력이 깨지나요?

보증서나 확인서가 허위 또는 위조로 증명되거나, 새로 주장한 취득원인이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명된 경우입니다. 보증인이 실제로는 매매 사실을 몰랐는데 보증했다는 진술, 매도인으로 적힌 사람이 그 날짜에 이미 사망했다는 기록처럼 기재 내용의 진실성을 흔드는 증거가 나오면 추정력이 깨질 수 있고, 그때는 등기명의자가 실제 취득 경위를 따로 증명해야 합니다.

특별조치법 등기 말소 소송 대응 순서

• 서류 발급 - 등기소에서 보증서, 확인서, 등기신청서 사본을 발급받습니다. 무엇이 적혀 있는지부터 확인합니다.
• 상대 주장 분류 - 허위·위조 주장인지, 기재 불일치 주장인지 나눕니다. 대응 방향이 달라집니다.
• 실제 취득 경위 정리 - 누구에게서 언제 어떻게 샀는지 기억과 자료를 정리합니다. 다른 취득원인을 주장할 때 구체성이 필요합니다.
• 보증인 확인 - 보증인들의 생존 여부와 진술 가능성을 확인합니다. 증인 신청을 검토합니다.
• 답변 제출 - 추정력 법리와 판례를 인용해 증명책임이 상대방에게 있음을 밝힙니다. 불일치만으로는 부족하다고 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증인이 허위 보증을 인정했거나 형사 절차에서 보증서 위조가 드러났다면 그 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 특별조치법 등기와 조상 땅을 둘러싼 말소등기·소유권 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특별조치법 등기는 누가 증명해야 하나요?
  말소를 구하는 사람이 보증서나 확인서가 허위로 작성되었거나 위조되었다는 사실, 또는 다른 이유로 등기가 적법하지 않다는 사실을 증명해야 합니다. 등기는 실체관계에 맞는 것으로 추정됩니다.
• 매수 날짜가 틀리면 등기가 무효인가요?
  그것만으로는 무효가 되지 않습니다. 매수 날짜나 매매 경위가 실제 권리변동 과정과 조금 다르다는 사정만으로는 추정력이 깨지지 않습니다. 이 법이 실제 과정과 다른 등기를 허용한 법이기 때문입니다.
• 제3자를 거쳐 산 땅도 이 법으로 등기할 수 있었나요?
  할 수 있었습니다. 특별조치법에 따른 소유권이전등기는 소유명의인에게서 직접 산 경우뿐 아니라 제3자를 거쳐 산 경우에도 허용되었습니다. 그래서 매도인 명의가 등기부와 다르다는 것만으로는 문제가 되지 않습니다.
• 다른 취득원인을 주장하면 추정력이 깨지나요?
  원칙적으로 깨지지 않습니다. 법 적용을 받을 수 없는 시점의 취득 날짜를 내세우는 경우처럼 등기를 마칠 수 없음이 명백하거나, 주장이 허구임이 명백한 경우가 아니면 추정력은 유지됩니다.
• 허위 보증서란 무엇인가요?
  권리변동 원인에 관한 실체적 기재 내용이 진실과 맞지 않는 보증서입니다. 실제로 매매가 없었는데 매매가 있었다고 보증한 경우처럼 권리변동 자체가 거짓인 경우가 대표적이고, 날짜만 틀린 경우와는 다릅니다.
• 지금도 특별조치법으로 등기할 수 있나요?
  원안 판례가 다룬 1992년 특별조치법은 한시법으로 이미 효력을 잃었습니다. 이후 다시 시행된 특별조치법이 있었는지와 신청 기간은 사안별로 따로 확인해야 하고, 기간이 지났다면 일반 소송 절차로 등기를 정리합니다.

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