등기·명의신탁

특조법 등기 보증서엔 증여인데 실제론 매매였다고 하면 등기가 무효가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 특별조치법으로 마친 등기는 적법한 등기로 추정되고, 보증서에는 증여로 적혀 있는데 실제로는 매수했다고 주장한다는 사정만으로 그 추정력이 깨지지 않습니다. 대법원은 새로 주장한 취득원인이 특별조치법 적용 시점을 벗어나거나 그 자체로 허구임이 명백한 경우 등이 아니면 추정력을 유지하고, 등기 말소를 구하는 쪽이 보증서가 허위라는 점을 증명해야 한다고 봅니다. 지금은 매수 당시 대금을 준 흔적과 보증인이 누구였는지부터 확인하십시오.

증여가 아니라 매매였다는 사실을 스스로 인정하면 불리해질까 봐 숨길 필요는 없습니다. 실제 취득원인을 구체적으로 설명하는 것이 오히려 추정력을 지키는 길입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 1970년대에 이웃에게서 논을 샀지만 등기를 넘겨받지 못하다가, 특별조치법 시행 때 보증서를 받아 이전등기를 했습니다. 보증서에는 취득원인이 증여로 적혀 있었습니다. 아버지가 2024년 돌아가신 뒤 2025년 매도인의 아들이 원인무효라며 A씨를 상대로 말소 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

특별조치법 등기는 어떤 효력이 있나요?

특별조치법에 따라 마친 소유권보존등기나 이전등기는 그 법이 정한 절차에 따라 적법하게 된 것으로서 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정됩니다. 특별조치법은 등기를 제때 하지 못한 부동산을 보증서와 확인서로 간편하게 등기하게 한 한시법으로, 여러 차례 시행됐고 지금은 효력을 잃었습니다. 그러나 그때 마친 등기의 추정력은 지금도 유지됩니다.

그래서 등기 말소를 구하는 쪽이 보증서나 확인서가 허위 또는 위조됐다거나, 그 밖의 이유로 등기가 적법하게 이뤄지지 않았다는 점을 주장하고 증명해야 합니다. 여기서 허위 보증서는 권리변동 원인에 관한 실체적 기재가 진실과 다른 보증서를 말합니다.

보증서의 취득원인과 다른 주장을 하면 추정력이 깨지나요?

그것만으로는 깨지지 않습니다. 등기명의자가 보증서에 적힌 취득원인이 사실과 다르다고 인정하더라도 다른 취득원인으로 권리를 얻었다고 주장하면 추정력은 유지됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 판례인 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다98386 판결의 기준입니다.

예외도 있습니다. 새로 주장한 취득일이 특별조치법 적용 대상 기간을 벗어나 처음부터 특별조치법으로 등기할 수 없었던 경우, 주장 내용이 전혀 구체적이지 않거나 그 자체로 허구임이 명백한 경우에는 추정력이 깨집니다. 다른 자료로 새 취득원인도 진실이 아니라고 의심할 만큼 증명되면 마찬가지입니다.

상대방은 무엇을 증명해야 등기를 말소할 수 있나요?

보증서가 실체와 다르다는 점을 구체적으로 증명해야 합니다. 보증인들이 권리변동을 알지 못한 채 등기명의인 말만 믿고 보증서를 써 준 사정이 드러나면, 보증서가 진실이 아니라고 의심할 만큼 증명됐다고 보아 추정력이 깨질 수 있습니다. 그래서 보증인이 누구였고 실제로 거래를 알았는지가 다툼의 중심이 됩니다.

등기명의자 쪽에서는 매수 당시 대금을 준 기록, 그 뒤 재산세를 계속 낸 기록, 오랫동안 경작하거나 관리한 사실을 모읍니다. 이런 자료는 매매 주장이 구체적이고 진실하다는 점을 뒷받침합니다.

특조법 등기 말소 소송 대응 순서

• 보증서·확인서 확보 - 관할 시·군·구청에서 등기 당시 보증서와 확인서 사본을 발급받습니다. 기재된 취득원인과 날짜를 확인합니다.
• 취득일 대조 - 실제 매수일이 당시 특별조치법 적용 대상 기간 안에 있는지 확인합니다. 벗어나면 추정력이 깨질 수 있습니다.
• 매매 자료 수집 - 대금 지급, 매도인과의 관계, 납세·경작 기록을 모아 매매 주장을 구체화합니다.
• 보증인 확인 - 보증인이 실제 거래를 알고 있었는지, 생존 중인지 확인해 증인 신청을 검토합니다.
• 답변서 작성 - 추정력이 유지된다는 판례 기준과 매매 사실을 함께 주장하는 답변서를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증인이 거래를 전혀 몰랐다고 진술하거나 매수일이 특별조치법 적용 기간을 벗어난 경우에는 보증서와 당시 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소 소송의 원고·피고 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특조법 등기는 누가 무효를 증명해야 하나요?
  말소를 구하는 쪽이 증명해야 합니다. 특별조치법에 따른 등기는 적법한 절차로 된 것으로 추정되므로, 상대방이 보증서나 확인서가 허위·위조됐다거나 등기가 적법하게 이뤄지지 않았다는 점을 주장하고 증명해야 합니다.
• 보증서의 취득원인이 틀렸다고 인정하면 불리한가요?
  그것만으로 추정력이 깨지지는 않습니다. 다른 취득원인으로 권리를 얻었다고 구체적으로 주장하면 추정력은 유지됩니다. 다만 새 주장이 허구임이 명백하거나 다른 자료로 진실이 아니라고 의심할 만큼 증명되면 깨집니다.
• 취득일이 특조법 기간 밖이면 어떻게 되나요?
  추정력이 깨질 수 있습니다. 새로 주장한 취득일이 특별조치법 적용 대상 기간을 벗어나면 그 주장 자체로 특별조치법에 따른 등기를 할 수 없었던 것이 명백하므로, 등기의 추정력이 유지되지 않습니다.
• 허위 보증서란 무엇을 말하나요?
  권리변동 원인에 관한 실체적 기재 내용이 진실과 다른 보증서를 말합니다. 형식적으로 보증인 서명이 있어도 보증인이 실제 거래를 모르고 명의인 말만 믿고 써 준 것이라면 허위 보증서로 평가될 수 있습니다.
• 지금도 특조법으로 등기할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법은 한시법으로 시행됐다가 효력을 잃었습니다. 지금 미등기 부동산이나 등기 누락 부동산은 일반 절차인 확정판결이나 대장상 소유자 명의 보존등기로 정리해야 합니다.
• 추정력이 깨지면 등기는 바로 말소되나요?
  바로 말소되지는 않습니다. 추정력이 깨지면 등기명의자가 실제 취득원인을 증명해야 하는 부담을 지게 되고, 그 증명에 실패하면 말소 판결이 납니다. 매매 대금 지급과 점유 기록이 이때 쓰입니다.

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