주택 임대차

토지가 분할돼 지번이 바뀌었는데 옛 지번으로 전입했다면 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙적으로 대항력을 인정받기 어렵습니다. 분할 전 지번으로 전입신고를 했다면 동네 사람들이 옛 지번으로 부른다는 사정만으로는 부족하고, 분할된 필지 중 그 땅에만 건물이 있는 등 특별한 사정이 있어야 공시방법으로 인정될 여지가 생깁니다. 지금은 토지대장과 건축물대장으로 현재 지번을 확인해 바로 정정 전입을 하십시오.

옛 지번으로 전입했다고 해서 임대인에 대한 보증금 반환 청구권이 없어지는 것은 아닙니다. 경매나 매매 때 제3자에게 대항할 수 있는지만 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 6월 단독주택 2층을 보증금 9천만원에 임차하고, 동네에서 흔히 부르는 대로 분할 전 지번인 ○○동 166-1로 전입신고를 했습니다. 이 주택의 실제 지번은 그 전해에 166-1에서 분할된 166-16이었습니다. 2026년 봄 집주인이 집을 팔자 새 소유자가 A씨에게 집을 비워 달라고 했고, A씨는 새 소유자에게 대항할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분할 전 지번으로 전입하면 왜 대항력이 문제 되나요?

주민등록이 임대차를 공시하는지는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 산다고 제3자가 알 수 있는지로 판단합니다. 분할 뒤에는 옛 지번과 새 지번이 서로 다른 땅을 가리키므로, 옛 지번의 주민등록만 보고는 새 지번 건물의 임차인을 알기 어렵습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 대항요건을 둡니다.

이 판례는 원심이 인근 주민들이 건물을 옛 지번으로 통칭했다는 이유로 대항력을 인정하자, 그것만으로는 부족하다며 원심을 파기했습니다. 옛 지번에서 여러 필지가 차례로 분할된 경우라면 제3자가 어느 땅의 건물인지 특정할 수 없기 때문입니다.

어떤 특별한 사정이 있으면 대항력이 인정될 수 있나요?

판례는 옛 지번에서 분할된 땅 가운데 그 필지에만 건물이 있다는 등의 특별한 사정을 예로 들었습니다. 옛 지번으로 찾아가도 건물이 그 한 채뿐이라면 제3자가 임차인이 사는 건물을 특정할 수 있기 때문입니다. 이 사례처럼 분할된 필지 중 166-16에만 건물이 있다면 인정될 여지가 있지만, 법원이 구체적 사정을 보고 판단합니다.

결국 분할 연혁, 주변 필지의 건물 유무, 등기부와 건축물대장의 표시가 증거가 됩니다. 지적도 사본과 현장 사진을 함께 준비하면 판단에 도움이 됩니다. 분할된 다른 필지가 전입 당시 빈 땅이었는지, 그 뒤 건물이 새로 들어섰는지도 시점별로 확인해야 합니다. 판단 기준은 전입 당시와 상대방이 권리를 취득한 당시의 현황입니다.

지금이라도 고치면 언제부터 보호되나요?

현재 지번으로 전입신고를 다시 마친 다음 날부터 대항력이 새로 생깁니다. 그 전에 설정된 근저당권이나 이미 이루어진 소유권 이전에 대해서는 새 대항력으로 맞설 수 없습니다. 집이 이미 팔렸다면 옛 지번 주민등록이 유효한지를 다투는 수밖에 없습니다.

토지 분할 지번 전입 대응 순서

• 지번 연혁 확인 - 토지대장에서 분할 날짜와 분할된 필지를 확인합니다. 전입 당시 이미 분할됐는지가 출발점입니다.
• 주변 필지 조사 - 분할된 다른 필지에 건물이 있는지 지적도와 현장 사진으로 확인합니다. 건물이 한 채뿐이면 특별한 사정 주장의 근거가 됩니다.
• 정정 전입 - 현재 지번으로 전입신고를 다시 합니다. 다음 날부터 새 대항력이 생깁니다.
• 상대방 권리 시점 확인 - 새 소유자의 이전등기일이나 근저당권 설정일을 확인합니다. 정정 전입보다 빠르면 옛 주민등록의 유효성을 다퉈야 합니다.
• 보증금 청구 준비 - 대항력이 부정되면 종전 임대인에게 보증금 반환을 청구합니다. 재산이 있으면 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분할과 함께 합병이 이루어졌거나 도로명주소로 신고한 경우라면 토지대장과 도로명주소 부여 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주민들이 모두 옛 지번으로 부르면 인정되나요?
  그것만으로는 부족하다는 것이 판례입니다. 인근 주민의 통칭은 등기부를 보고 거래하는 제3자의 인식과 다르기 때문입니다. 분할된 필지 중 그 땅에만 건물이 있는 등 제3자도 특정할 수 있는 사정이 더 있어야 합니다.
• 분할 사실을 계약할 때 몰랐다면요?
  임차인이 몰랐다는 사정은 대항력 판단에 직접 영향을 주지 않습니다. 대항력은 제3자가 주민등록으로 임대차를 알 수 있는지를 객관적으로 봅니다. 임대인이 옛 지번을 알려 줬다면 임대인에게 책임을 물을 여지는 있습니다.
• 계약서에 적힌 지번도 옛 지번이면 문제가 되나요?
  계약서 지번은 임대차 목적물을 특정하는 데 쓰이고, 대항력은 주민등록으로 판단합니다. 계약서 지번이 달라도 목적물이 특정되면 계약 자체는 유효합니다. 다만 확정일자 효력을 다투는 상대가 있을 수 있어 계약서도 고쳐 두는 편이 좋습니다.
• 새 소유자가 나가라고 하면 바로 나가야 하나요?
  대항력이 인정되면 새 소유자가 임대인 지위를 승계하므로 계약 기간 동안 거주하고 보증금을 새 소유자에게 받을 수 있습니다. 대항력이 부정되면 새 소유자의 인도 청구에 응해야 할 수 있습니다. 결론 전에 먼저 분할 연혁을 확인하십시오.
• 정정 전입만 하면 확정일자는 다시 받아야 하나요?
  확정일자는 계약서에 받은 날짜가 그대로 유지됩니다. 다만 우선변제 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날 기준이므로, 정정 전입 다음 날이 순위 기준일이 됩니다. 계약서 지번을 고쳤다면 새 확정일자를 받아 두어도 됩니다.
• 경매로 넘어간 경우에도 같은 기준인가요?
  경매 매수인에게 대항하는지도 같은 공시 기준으로 판단합니다. 옛 지번 주민등록이 유효하지 않으면 경매개시 전에 정정 전입을 했는지, 선순위 권리보다 앞서는지를 따져야 합니다. 대항력 있는 임차권만 경락 뒤에도 남습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성