주택 임대차

토지 근저당 뒤 지은 빌라 세입자도 토지 대금에서 최우선변제 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 토지에 근저당권이 설정된 뒤 신축된 건물의 소액임차인은 토지 매각대금에서는 최우선변제를 받지 못하고 건물 매각대금에서만 받습니다. 대법원 99다25532 판결과 2009다101275 판결이 저당권자의 예측 범위를 이유로 이렇게 판단했습니다. 지금은 토지와 건물 등기부를 따로 떼어 근저당권 설정일과 건물 완공 시점을 비교하십시오.

건물 매각대금에서 받을 몫까지 없어지는 것은 아니므로, 배당요구를 포기할 필요는 없습니다. 토지와 건물 대금을 나눠 계산할 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2025년 3월 서울의 신축 다세대주택 한 가구를 보증금 8,000만 원에 임차해 입주, 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 그런데 이 토지에는 건물을 짓기 전인 2022년에 은행 근저당권이 설정돼 있었고, 건물은 2024년에 완공돼 그해 8월 건물에도 근저당권이 설정됐습니다. 2026년 토지와 건물이 함께 경매되자 Q씨는 토지 매각대금에서도 최우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 근저당권 뒤에 지은 건물의 소액임차인도 토지 대금에서 최우선변제를 받나요?

받지 못합니다. 대지에 관한 저당권 실행으로 경매가 진행되면 지상 건물의 소액임차인도 원칙적으로 대지 매각대금에서 최우선변제를 받지만, 이는 대지 저당권 설정 당시 건물이 이미 있었던 경우에만 적용됩니다. 저당권 설정 뒤에 건물이 신축됐다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입으므로 소액임차인은 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 없습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제8조 제3항은 주택가액에 대지 가액을 포함한다고 정하지만, 판례는 이 사례 유형에서 대지 부분을 제외합니다.

건물 매각대금에서는 얼마를 받나요?

건물 매각대금에서는 최우선변제를 받습니다. 대지와 건물이 일괄 경매되면 대지 대금과 건물 대금을 나누어, 소액임차인과 확정일자 임차인은 건물 대금에서만 우선변제를 받습니다. 사례에서 건물 부분 배당할 금액이 1억 4,000만 원이라면 그 절반인 7,000만 원 안에서 Q씨는 5,500만 원을 최우선변제로 받습니다.

어느 시점의 소액임차인 기준을 적용하나요?

신축 건물에 담보물권이 설정된 때를 기준으로 합니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 이 경우 시행령 부칙의 경과조치를 적용할 때 신축 건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인과 소액보증금의 범위를 정한다고 보았습니다. 사례의 건물 근저당권은 2024년 8월 설정돼 현행 서울 기준이 적용됩니다.

서울특별시 소액임차인은 보증금 1억 6,500만 원 이하에서 5,500만 원까지 최우선변제를 받습니다. 토지 근저당권 설정일인 2022년의 종전 기준은 이 사례의 건물 대금 배당에는 쓰지 않습니다.

확정일자를 받은 Q씨는 최우선변제로 받지 못한 나머지 보증금도 건물 대금에서 건물 근저당권 등 후순위 권리자보다 먼저 받을 수 있습니다. 다만 순위는 전입 다음 날과 확정일자 중 늦은 날로 정합니다.

신축 건물 소액임차인 대응 순서

• 토지·건물 등기부 분리 확인 - 토지와 건물 등기부를 각각 떼어 근저당권 설정일을 봅니다. 토지 근저당권이 건물보다 빠른지 확인합니다.
• 건물 완공 시점 확인 - 건축물대장의 사용승인일을 확인합니다. 토지 저당권 설정 당시 건물이 있었는지 판단하는 자료입니다.
• 대금 배분 확인 - 배당표에서 토지와 건물 대금이 나뉘어 계산됐는지 봅니다. 건물 대금의 절반이 최우선변제 한도입니다.
• 적용 기준 시점 대조 - 건물 근저당권 설정일로 소액 기준을 적용했는지 확인합니다. 틀리면 배당기일에 이의합니다.
• 나머지 보증금 대비 - 확정일자 순위배당과 매수인에 대한 대항력을 함께 따집니다. 남은 보증금의 회수 경로입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지 저당권 설정 당시 건물이 공사 중이었거나 기존 건물을 헐고 다시 지은 경우에는 등기부와 건축 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 주택 임대차 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보통은 대지 대금에서도 최우선변제를 받나요?
  받습니다. 주택임대차보호법 제8조 제3항은 주택가액에 대지의 가액을 포함한다고 정하고, 판례도 대지에 관한 저당권 실행으로 경매가 진행되면 지상 건물의 소액임차인이 대지 매각대금에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 봅니다. 다만 대지 저당권 설정 당시 건물이 이미 있었어야 합니다.
• 왜 토지 대금에서는 못 받나요?
  저당권자가 예측할 수 없는 손해를 막기 위해서입니다. 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결은 저당권 설정 뒤 비로소 건물이 신축된 경우까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정하면 저당권자의 손해가 지나치게 확대된다고 보아, 대지 환가대금에 대한 우선변제를 부정했습니다.
• 확정일자 임차인도 마찬가지인가요?
  마찬가지입니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 대지 저당권 설정 후 건물이 신축되고 건물에 다시 저당권이 설정된 뒤 일괄 경매된 경우, 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인 모두 대지 환가대금에서는 우선변제를 받을 수 없고, 건물 환가대금에서는 후순위권리자보다 우선한다고 보았습니다.
• 소액 기준은 토지 근저당 날짜로 정하나요?
  건물 근저당 날짜로 정합니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 시행령 부칙의 소액보증금 범위 변경 경과조치를 적용할 때 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인과 소액보증금의 범위를 정해야 한다고 판단했습니다. 토지 근저당권 설정일은 기준이 아닙니다.
• 건물 대금에서도 절반 한도가 있나요?
  있습니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항은 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 정합니다. 토지 대금이 빠지면 건물 대금만이 기준이 되므로, 건물 부분 배당할 금액이 작으면 최우선변제액도 그 절반으로 줄어듭니다.
• 계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?
  토지와 건물 등기부, 건축물대장을 함께 봅니다. 토지 근저당권 설정일이 건물 사용승인일보다 빠르면 경매 때 토지 대금에서는 우선변제를 받지 못하므로, 건물만의 가치와 건물 근저당권 금액을 기준으로 보증금 안전성을 따져야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자도 입주일에 받아 둡니다.

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