경매 낙찰

토지 경매가 진행 중일 때 건물만 산 제가 법정지상권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 토지에 근저당권이 설정될 때 이미 건물이 있었고 토지와 건물이 같은 사람 소유였다면, 토지가 경매로 팔리기 전에 건물만 산 사람도 법정지상권을 취득합니다. 대법원은 이 경우 민법 제366조의 법정지상권이 건물 양수인에게 생긴다고 보았습니다. 지금은 토지 근저당권 설정일과 건물의 보존등기일을 비교해 두십시오.

토지 경매가 끝나기 전에 서둘러 건물을 팔거나 매수인과 불리한 합의를 할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2018년 자기 땅에 3층 상가 건물을 지었고, 2021년 그 토지에만 은행 근저당권을 설정했습니다. A씨는 2025년 2월 B씨에게서 건물만 6억원에 사서 등기를 마쳤습니다. 그 뒤 은행이 근저당권을 실행해 토지 경매가 진행 중이고, 2026년 안에 매각될 것으로 보입니다. A씨는 토지를 새로 산 사람에게 법정지상권을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 경매 전에 건물만 산 사람도 법정지상권을 취득하나요?

취득합니다. 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 대법원은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였다면, 그 뒤 경매로 토지가 매각되기 전에 건물이 제3자에게 넘어갔어도 건물을 양수한 제3자가 법정지상권을 취득한다고 보았습니다.

이유는 두 가지입니다. 저당권자는 저당권을 설정할 때 법정지상권의 부담을 예상했으므로 뜻밖의 손해가 없고, 반대로 법정지상권을 인정하지 않으면 건물을 산 사람이 멀쩡한 건물을 헐어야 하는 사회경제적 손실이 생기기 때문입니다. 저당권설정자 쪽에서도 설정 당시의 담보가치만 유지되면 되므로 불리할 것이 없습니다. 반대로 근저당권 설정 당시 땅이 비어 있었거나 토지와 건물 소유자가 달랐다면 이 판례의 보호를 받지 못합니다.

법정지상권은 언제 생기고 등기가 필요한가요?

토지 매수인이 매각대금을 모두 낸 때 생기고, 등기 없이도 성립합니다. 경매 매수인은 매각대금을 다 낸 때 토지 소유권을 취득하는데, 그 시점에 토지와 건물의 소유자가 달라지므로 건물 소유자에게 법정지상권이 생깁니다. 법률 규정에 의한 물권 취득이라 등기가 없어도 새 토지 소유자에게 주장할 수 있습니다.

다만 건물을 다시 팔 때는 지상권 등기를 해야 넘길 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「민사집행법」에서도 이 구조는 바뀌지 않았습니다.

법정지상권이 생겨도 지료는 내야 하나요?

내야 합니다. 법정지상권의 지료는 당사자가 합의하고, 합의가 안 되면 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다. 지료를 정할 때는 건물이 서 있어 토지 이용이 제한된다는 사정을 빼고, 토지를 아무 제한 없이 쓸 때의 대가를 기준으로 합니다. 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결도 법정지상권이 설정된 건물 때문에 토지소유권이 제한받는 사정은 지료 산정에서 참작하지 않는다고 보았습니다.

지료가 정해진 뒤 2년 이상 밀리면 토지 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.

토지 경매 중 건물 양수인의 대응 순서

• 성립 요건 확인 - 근저당권 설정 당시 건물이 있었는지, 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지 확인합니다. 둘 다 충족해야 법정지상권이 생깁니다.
• 경매기록 열람 - 매각물건명세서에 법정지상권 성립 여지가 적혔는지 봅니다. 매수인과의 협상 자료가 됩니다.
• 매각대금 완납일 확인 - 완납일이 법정지상권 성립일이자 지료 기산일입니다.
• 지료 협의 - 새 토지 소유자와 지료를 협의하고, 안 되면 지료 결정 소송으로 정합니다.
• 지상권 등기 - 건물을 나중에 팔 계획이면 토지 소유자에게 지상권설정등기를 구해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권 설정 뒤 건물을 새로 짓거나 헐고 다시 지었다면 설정 당시 건물의 존재와 신축 경위를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매로 생긴 법정지상권 분쟁과 지료·철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 저당권 설정 뒤에 지은 건물도 법정지상권이 생기나요?
  원칙적으로 생기지 않습니다. 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있고 토지와 건물이 같은 사람 소유였을 때 인정됩니다. 설정 뒤 지은 건물은 저당권자가 예상하지 못한 부담이어서 보호받기 어렵습니다.
• 건물을 산 제가 직접 법정지상권자가 되나요?
  그렇습니다. 토지가 경매로 매각될 당시 건물 소유자가 법정지상권을 취득하므로, 매각 전에 건물을 산 양수인이 직접 법정지상권자가 됩니다. 대법원 1999. 11. 23. 선고 99다52602 판결이 이를 인정했습니다.
• 법정지상권은 언제부터 생기나요?
  토지 매수인이 매각대금을 모두 낸 때부터입니다. 경매 매수인은 매각대금을 다 낸 때 토지 소유권을 취득하므로, 그때 토지와 건물의 소유자가 달라지면서 법정지상권이 성립합니다. 지료도 이날부터 계산합니다.
• 지상권 등기를 따로 해야 하나요?
  성립에는 등기가 필요 없습니다. 법률 규정에 의한 물권 취득이어서 등기 없이 새 토지 소유자에게 주장할 수 있습니다. 다만 건물을 다시 팔면서 지상권을 넘기려면 먼저 자기 앞으로 지상권 등기를 해야 합니다.
• 지료는 얼마로 정해지나요?
  당사자가 합의하지 못하면 법원이 정합니다. 건물이 서 있어 토지 이용이 제한되는 사정은 빼고, 토지를 아무 제한 없이 쓸 때의 대가를 기준으로 합니다. 보통 감정평가로 정한 토지 임료 상당액이 기준이 됩니다.
• 지료를 안 내면 어떻게 되나요?
  지료가 정해진 뒤 2년 이상 내지 않으면 토지 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 소멸되면 철거 청구를 막을 수 없으므로 금액을 다투는 중에도 인정되는 부분은 지급하거나 공탁해 두어야 합니다.

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