경매 낙찰

토지만 경매 신청했는데 나중에 지은 건물도 일괄경매로 추가할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 토지 저당권자는 토지 경매를 신청한 뒤에도 토지의 매각기일 공고 전까지는 저당권 설정 뒤 지어진 건물을 일괄경매로 추가 신청할 수 있습니다. 대법원 2001마1632 결정은 이때 법원이 두 사건을 병합해 진행한다고 보았습니다. 지금은 토지 사건의 매각기일 공고가 났는지 확인하십시오.

토지 경매를 취하하고 토지와 건물을 묶어 처음부터 다시 신청할 필요는 없습니다. 진행 중인 토지 경매에 건물을 추가하면 법원이 두 사건을 병합해 진행합니다.

이런 상담이 많습니다

A은행은 2022년 B씨에게 4억원을 빌려주며 B씨 소유 나대지에 근저당권을 설정했습니다. B씨는 2023년 그 토지에 2층 상가건물을 지었고, 대출이 연체되자 A은행은 2025년 토지만 경매 신청했습니다. 감정평가에서 건물 때문에 토지 가격이 크게 낮게 나오자 A은행은 매각기일 공고 전에 건물을 일괄경매로 추가할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 경매를 신청한 뒤에도 건물을 일괄경매로 추가할 수 있나요?

네, 토지 저당권자는 토지 경매를 신청한 뒤에도 토지에 관한 매각기일 공고 전까지는 지상건물에 대해 일괄경매 추가신청을 할 수 있습니다. 대법원 2001. 6. 13.자 2001마1632 결정은 이 경우 집행법원이 두 경매사건을 병합해 일괄경매절차를 진행하는 것이 옳다고 보았습니다. 당시 결정문은 구 민사소송법의 「경매기일 공고」라는 용어를 썼고, 현행 민사집행법에서는 「매각기일 공고」에 해당합니다.

일괄경매청구권은 어떤 경우에 생기나요?

토지에 저당권을 설정한 뒤 그 설정자가 토지에 건물을 지은 경우에 생깁니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 이때 저당권자가 토지와 함께 건물도 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 건물을 헐어야 하는 사회경제적 손실을 막고, 건물 때문에 토지가 잘 팔리지 않는 문제를 풀기 위한 제도입니다.

다만 저당권자는 건물의 매각대금에서는 우선변제를 받지 못합니다. 건물 대금은 일반채권자 지위로 배당받거나 설정자에게 돌아갑니다. 그래서 배당표를 받으면 토지 대금과 건물 대금이 나뉘어 계산되었는지 확인해야 합니다.

추가신청은 어떤 방식으로 해야 하나요?

정식 경매신청서로 해야 합니다. 같은 결정은 신청서에 일반 경매신청 기재사항과 일괄경매 요건사실, 토지 경매사건이 이미 진행 중이라는 취지와 건물을 추가로 일괄경매 신청한다는 취지를 적고, 인지를 붙이며, 담보권 등기가 된 토지 등기사항증명서를 첨부해야 한다고 보았습니다. 이 사건에서 「일괄경매진행요청서」만 낸 것은 추가신청으로 볼 수 없다고 판단해 원심을 파기했습니다.

일괄매각 결정은 언제까지 할 수 있나요?

민사집행법상 법원의 일괄매각 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있습니다. 여러 부동산의 위치·형태·이용관계를 고려해 함께 파는 것이 알맞다고 인정될 때 직권이나 이해관계인 신청으로 결정합니다.

토지 저당권자의 건물 일괄경매 추가 대응 순서

• 요건 확인 - 저당권 설정 뒤 설정자가 건물을 지었는지 봅니다. 설정 당시 이미 건물이 있었다면 이 제도가 아닙니다.
• 건물 소유자 확인 - 지금 건물이 설정자 소유인지 확인합니다. 제3자에게 넘어갔다면 따로 검토합니다.
• 공고일 확인 - 토지 사건의 매각기일 공고 여부를 봅니다. 공고 전이어야 추가신청이 받아들여집니다.
• 정식 신청서 제출 - 요건사실과 추가 취지를 적고 인지와 등기사항증명서를 붙입니다. 요청서 형식으로는 부족합니다.
• 병합 진행 - 법원이 두 사건을 병합해 일괄매각합니다. 건물 대금은 우선변제 대상이 아님을 배당에 반영합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 미등기이거나 설정자 외 제3자가 지은 건물이면 건축물대장과 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매와 배당 관련 집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일괄경매 추가신청의 마감은 언제인가요?
  토지에 관한 매각기일 공고 전까지입니다. 대법원 2001마1632 결정은 구 민사소송법의 경매기일 공고 시까지 추가신청이 가능하다고 했고, 현행 민사집행법에서는 매각기일 공고가 이에 해당합니다. 공고 뒤에는 추가신청이 받아들여지기 어렵습니다.
• 저당권 설정 당시 이미 있던 건물도 일괄경매가 되나요?
  민법 제365조의 일괄경매청구권은 저당권 설정 뒤 설정자가 건물을 지은 경우에만 생깁니다. 설정 당시 이미 있던 건물은 이 조문으로 일괄경매를 청구할 수 없고, 법정지상권 성립 여부가 문제 됩니다. 건물 건축 시점을 건축물대장으로 확인합니다.
• 건물 매각대금에서도 먼저 배당받나요?
  아니요, 토지 저당권자는 건물 매각대금에서는 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 민법 제365조 단서가 이렇게 정합니다. 건물 대금은 다른 채권자의 권리에 따라 배당되고 남으면 소유자에게 돌아갑니다.
• 일괄경매 요청서를 내면 추가신청이 되나요?
  되지 않습니다. 대법원 2001마1632 결정은 일괄경매 요건사실과 추가 취지를 적은 정식 신청서에 인지를 붙이고 토지 등기사항증명서를 첨부해야 한다고 보았습니다. 이 사건에서는 요청서만 낸 것을 추가신청으로 보지 않았습니다.
• 법원이 직권으로 함께 팔 수도 있나요?
  네, 민사집행법 제98조는 여러 부동산의 위치·형태·이용관계를 고려해 일괄매수하게 하는 것이 알맞으면 직권이나 이해관계인 신청으로 일괄매각을 결정할 수 있다고 정합니다. 다만 건물이 경매 대상에 포함되려면 먼저 건물에 대한 경매 신청이 있어야 합니다.
• 건물이 제3자 소유면 어떻게 되나요?
  민법 제365조는 설정자가 건물을 지은 경우를 전제로 합니다. 경매 신청 당시 건물이 설정자가 아닌 제3자 소유라면 일괄경매청구가 제한될 수 있어 소유 관계를 따로 검토해야 합니다. 건물 등기와 건축주 명의를 확인합니다.

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