매매 계약
땅을 맞바꿨는데 받은 땅에 집을 못 지으면 계약을 되돌릴 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
교환계약 당시 이미 법률상 건축 제한이 있었고 이를 과실 없이 몰랐다면 교환계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있지만, 상대방이 이미 제3자에게 판 내 땅은 돌려받지 못하고 그 값을 배상받게 됩니다. 교환은 유상계약이라 매매의 담보책임 규정이 준용되고, 계약 해제는 제3자의 권리를 해하지 못하기 때문입니다. 지금은 건축 불가 사실을 처음 안 날을 기록하고 그날부터 6월 안에 청구하십시오.
건축 제한을 하자로 보는 판례에 따르면 해제나 손해배상은 제한 사실을 안 날부터 6월 안에 해야 합니다. 원안이 적은 1년 기준을 믿고 기다리면 권리를 잃을 수 있습니다.
상대방에게서 땅을 산 제3자를 상대로 등기 말소 소송부터 낼 필요는 없습니다. 선의의 제3자 권리는 해제나 취소로 뒤집을 수 없어 실익이 적습니다.
이런 상담이 많습니다
2025년 2월 A씨는 시내에 있는 자기 대지(시가 약 5억원)와 B씨의 교외 대지를 맞바꾸고 서로 소유권이전등기를 마쳤습니다. B씨는 두 달 뒤 A씨에게서 받은 대지를 C씨에게 팔아 등기까지 넘겼습니다. 2026년 3월 A씨가 교외 대지에 주택을 지으려고 알아보니 교환 전부터 법률상 제한이 있어 주택을 지을 수 없다는 답을 들었고, 교환을 되돌릴 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
교환받은 땅에 건축 제한이 있으면 어떤 책임을 물을 수 있나요?
교환은 서로 재산권을 이전하는 유상계약이라서 매매의 담보책임 규정이 준용됩니다. 건축을 목적으로 받은 토지에 계약 당시부터 법률상 건축 제한이 있었다면 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결에 따라 목적물의 하자로 보아, 이를 과실 없이 몰랐던 당사자는 계약 목적을 달성할 수 없으면 해제하고 그렇지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
원안은 이 경우를 권리의 하자로 보는 학설에 따라 제575조를 적용하고 안 날부터 1년이라고 설명했습니다. 그러나 판례는 건축 불가라는 법률적 장애를 물건의 하자로 다루므로 제580조와 제582조가 적용되고, 권리 행사 기간은 안 날부터 6월입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 조문도 같으므로 짧은 쪽 기간에 맞춰 움직이는 것이 안전합니다.
상대방이 내 땅을 이미 팔았다면 돌려받을 수 있나요?
돌려받기 어렵습니다. 계약을 해제하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지지만 제3자의 권리를 해하지 못하므로, 상대방으로부터 땅을 사서 등기까지 마친 제3자에게는 소유권 반환을 요구할 수 없습니다. 이때 상대방은 땅을 돌려줄 수 없게 되었으므로 그 가액을 배상해야 합니다.
결국 해제한 쪽은 상대방에게 건축 제한 토지를 돌려주면서, 상대방에게서 원래 내 땅의 가액과 손해배상을 받게 됩니다. 두 의무는 동시에 이행합니다. 가액은 원상회복 의무가 이행불능이 된 때의 시가를 기준으로 다투는 경우가 많아 감정평가 자료를 준비해야 합니다.
착오를 이유로 취소할 수도 있나요?
있습니다. 토지에 주택을 지을 수 있다는 점이 계약 내용의 중요 부분이었고 그 점에 착오가 있었으며 착오에 중대한 과실이 없다면, 담보책임과 별개로 계약을 취소할 수 있습니다. 대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703 판결은 매수인이 하자담보책임 성립 여부와 상관없이 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있다고 보았습니다.
| 구분 | 요건 | 행사 기간 |
|---|---|---|
| 담보책임 해제 | 계약 당시 하자, 선의·무과실 | 안 날부터 6월 |
| 착오 취소 | 중요 부분 착오, 중대한 과실 없음 | 추인할 수 있는 날부터 3년·계약일부터 10년 |
- 담보책임 해제
- 요건: 계약 당시 하자, 선의·무과실
- 행사 기간: 안 날부터 6월
- 착오 취소
- 요건: 중요 부분 착오, 중대한 과실 없음
- 행사 기간: 추인할 수 있는 날부터 3년·계약일부터 10년
출처 - 민법 제580조, 제582조, 제109조, 제146조
착오 취소도 선의의 제3자에게 대항하지 못하므로 제3자가 산 땅은 돌려받지 못하고 부당이득 반환으로 가액을 청구하게 됩니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 하여 담보책임의 6월보다 기간이 깁니다. 다만 토지이용계획확인서만 떼어 봐도 알 수 있었던 제한이라면 중대한 과실이 인정될 수 있습니다.
토지 교환 하자 대응 순서
- 제한 시점 확인 - 토지이용계획확인서 연혁으로 제한이 교환계약 전부터 있었는지 확인합니다. 계약 뒤 제한이면 담보책임이 생기지 않습니다.
- 안 날 기록 - 건축 불가를 알게 된 날과 경위를 남깁니다. 6월 기간의 기산점입니다.
- 청구 방식 선택 - 해제·손해배상과 착오 취소 중 요건과 기간이 맞는 쪽을 고릅니다. 둘 다 주장할 수도 있습니다.
- 제3자 등기 확인 - 내 땅의 등기사항증명서로 제3자 이전 여부와 시점을 확인합니다. 반환 대신 가액 청구로 가야 하는지가 갈립니다.
- 가액 산정과 청구 - 내 땅의 시가 자료를 모아 가액배상과 손해배상을 청구합니다. 필요하면 상대방 재산에 가압류를 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 교환계약서에 건축 가능 보증이나 담보책임 배제 특약이 있거나 제3자가 사정을 알고 산 경우에는 계약서와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 매매·교환의 담보책임과 원상회복 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
땅을 맞바꾼 뒤 문제가 생기면 사람들은 「교환을 없던 일로 하고 내 땅을 되찾겠다」고 생각합니다. 실제로는 상대방이 그 땅을 이미 팔았다면 땅 자체는 돌아오지 않고 돈으로 정리됩니다. 되찾기보다 얼마를 받을지가 쟁점입니다.
그래서 날짜와 시가 기록이 중요합니다. 교환계약일, 건축 제한이 생긴 날, 건축 불가를 안 날, 상대방이 제3자에게 넘긴 날, 그 무렵 내 땅의 시가가 모두 필요합니다. 특히 안 날부터 6월이라는 짧은 기간 때문에 첫 상담 날짜와 관청 답변 문서를 반드시 남겨야 합니다.
이 기록은 소송에서 기간 준수와 배상액을 동시에 정합니다. 기간을 넘겼다면 착오 취소로 방향을 바꿔야 하고, 가액배상 기준 시점의 시가 자료가 없으면 감정 결과에 전적으로 의존하게 됩니다. 상대방 재산이 빠져나가기 전에 가압류를 걸어 두어야 판결이 실제 회수로 이어집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 토지 매매·교환 계약의 담보책임과 원상회복을 둘러싼 분쟁을 수행해 왔으며, 제한 발생 시점과 안 날을 먼저 확정한 뒤 해제와 착오 취소 중 요건이 맞는 청구를 고르고 가액배상과 보전처분을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
- 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
교환계약서·양쪽 토지의 등기사항증명서·토지이용계획확인서와 건축 불가 답변 자료·내 토지의 시가 자료를 준비해 주시면, 해제와 착오 취소의 요건, 제3자에게 넘어간 토지의 가액배상 범위, 보전처분 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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