매매 계약

땅 매매계약을 해제했는데 위약금 말고 땅값 사용료도 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 계약을 해제한 뒤에도 매수인이 땅에 지은 건물을 그대로 두고 땅을 쓰고 있다면 위약금과 별도로 차임 상당의 손해를 청구할 수 있습니다. 위약금 약정은 계약상 채무불이행에 대한 손해배상액의 예정일 뿐 해제 후 별도의 불법행위까지 예정한 것은 아니라는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 해제 통지가 도달한 날과 매수인이 땅을 계속 쓰고 있는 사실을 기록해 두십시오.

위약금을 받으려고 실제 손해가 얼마인지 따로 증명할 필요는 없습니다. 매수인이 잔금을 내지 않았다는 사실만 증명하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 5월 자기 소유 땅을 C씨에게 3억원에 팔기로 하고 계약금 3,000만원을 받았습니다. 계약서에는 매수인이 위약하면 계약금 상당액을 위약금으로 한다는 조항이 있었습니다. C씨는 잔금 전에 B씨의 허락을 받아 땅 위에 창고를 지었지만 잔금 2억7,000만원은 끝내 내지 않았습니다. B씨는 계약을 해제했는데 C씨가 창고를 두고 계속 땅을 쓰자, 위약금 외에 땅을 못 쓴 손해도 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위약금 약정이 있으면 손해를 증명하지 않아도 되나요?

네, 계약서에 「위약 시 계약금 상당액을 위약금으로 한다」는 약정이 있으면 이는 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 손해배상액이 예정되어 있으면 매도인은 채무불이행 사실만 증명하고 예정된 금액을 청구할 수 있습니다. 손해가 실제로 얼마인지 증명할 필요가 없습니다.

다만 매수인은 자신에게 귀책사유가 없다는 사실을 증명하면 위약금 지급을 면할 수 있습니다. 대법원은 귀책사유를 묻지 않기로 하는 특별한 약정은 엄격하게 제한해서 인정해야 한다고 보았습니다. 잔금을 마련하지 못한 사정만으로는 귀책사유가 없다고 보기 어렵습니다.

위약금이 지나치게 크면 법원이 줄일 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 손해배상 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있도록 정합니다. 계약금 1,500만원 상당을 위약금으로 정한 정도라면 통상 과다하다고 보기 어렵습니다.

해제 후에도 땅을 쓰면 위약금과 따로 청구할 수 있나요?

네, 계약 해제 후 매수인이 땅 위 건물을 철거하지 않고 계속 점유하면 그로 인한 차임 상당의 손해는 위약금과 별도로 청구할 수 있습니다. 위약금은 계약상 채무불이행에 대한 손해액만 예정한 것이고, 계약과 관련된 불법행위상의 손해까지 예정한 것은 아니기 때문입니다. 대법원은 매매계약이 해제된 뒤 매수인이 건물을 철거하지 않아 매도인이 땅을 쓰지 못한 손해를 해제 후의 별도 불법행위로 보았습니다.

같은 사용 이익은 부당이득으로도 청구할 수 있습니다. 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지므로, 매수인은 땅을 돌려주고 그동안 쓴 이익을 반환해야 합니다. 불법행위와 부당이득 가운데 증명하기 쉬운 쪽을 주장하되, 같은 손해를 두 번 받을 수는 없습니다.

매수인이 지은 건물은 어떻게 처리하나요?

해제 후에는 매수인에게 건물 철거와 토지 인도를 함께 청구합니다. 건물이 남아 있는 동안 땅을 쓰지 못한 기간만큼 차임 상당 손해가 계속 늘어나므로, 판결에 인도할 때까지 매월 일정액을 지급하라는 내용을 함께 넣습니다. 차임 상당액은 감정으로 정하는 것이 보통입니다.

위약금 차임 청구 대응 순서

• 계약서 조항 확인 - 위약금 문구가 「계약금 상당액」인지, 귀책사유를 묻지 않는다는 특약이 있는지 봅니다. 문구에 따라 청구할 수 있는 금액과 매수인의 항변이 달라집니다.
• 이행 최고서와 해제 통지 - 잔금 기한을 다시 정해 최고하고, 이행하지 않으면 해제를 통지합니다. 도달한 날이 해제일이 됩니다.
• 점유 상태 기록 - 해제일 이후 매수인이 건물을 두고 땅을 쓰는 모습을 사진과 날짜로 남깁니다. 차임 상당 손해의 시작일이 됩니다.
• 차임 상당액 산정 - 주변 토지 임대료 자료를 모으고 소송에서는 감정을 신청합니다. 매월 청구액의 근거가 됩니다.
• 철거·인도 소송 - 위약금, 철거·인도, 인도 완료일까지의 차임 상당 손해를 함께 청구합니다. 필요하면 처분금지가처분을 먼저 해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 위약금 외 손해를 따로 청구하지 않기로 한 특약이 있거나 건물에 제3자 명의 등기가 되어 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 매매계약 해제에 따른 위약금·건물 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위약금 조항이 없으면 계약금을 가질 수 없나요?
  위약금 약정이 없으면 계약금이 곧바로 손해배상금이 되지는 않습니다. 이때는 매도인이 실제로 입은 손해와 그 액수를 증명해 배상을 청구해야 합니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 계약서에 조항을 두면 증명 부담이 크게 줄어듭니다.
• 매수인이 위약금이 너무 많다고 다투면 어떻게 되나요?
  법원은 손해배상 예정액이 부당히 과다하면 적당히 감액할 수 있습니다. 매매대금 대비 비율, 계약 경위, 매도인이 실제로 입은 손해, 거래 관행을 함께 봅니다. 매매대금의 10% 안팎을 위약금으로 정한 경우는 부당히 과다하다고 보지 않는 사례가 많습니다.
• 해제하면 위약금 청구도 못 하나요?
  아닙니다. 손해배상액의 예정은 이행 청구나 계약 해제에 영향을 미치지 않고, 계약을 해제해도 손해배상 청구는 할 수 있습니다. 해제하면서 위약금을 청구하는 것이 보통의 방식이고, 해제 통지서에 위약금 청구 의사를 함께 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 받은 계약금은 돌려줘야 하나요?
  해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지므로 원칙적으로 받은 돈을 돌려주어야 합니다. 다만 매도인이 위약금 채권을 가지면 반환할 계약금과 대등액에서 상계할 수 있습니다. 계약금과 위약금이 같은 금액이면 결과적으로 계약금을 돌려주지 않게 됩니다.
• 차임 상당 손해는 언제부터 계산하나요?
  해제 후 매수인이 토지를 계속 점유해 매도인이 사용하지 못한 때부터 계산합니다. 해제 통지가 도달한 날을 기준으로 삼는 것이 보통이고, 토지를 인도받는 날까지 매월 청구합니다. 해제 전 기간의 사용 문제는 계약 내용과 매도인의 허락 여부에 따라 따로 봅니다.
• 매수인이 지은 건물값을 달라고 하면요?
  해제 후 원상회복은 토지를 원래 상태로 돌려주는 것이므로 매수인은 원칙적으로 건물을 철거해야 합니다. 매수인이 지출한 비용을 청구하는 경우가 있지만 매도인에게 이익이 남는 부분에 한정되고, 건물이 매도인에게 필요 없다면 인정되기 어렵습니다. 계약서의 원상회복 특약을 먼저 확인합니다.

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