주택 임대차

전입신고 뒤 토지 분할로 지번이 바뀌었는데 경매 매수인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 전입신고 당시 적은 지번이 실제 건물 소재지와 일치했다면 이후 토지 분할로 지번이 바뀌어도 대항력은 유지되어 경매 매수인에게 대항할 수 있습니다. 대법원은 주민등록의 유효 여부를 전입 당시 지번 기준으로 판단합니다. 지금은 전입일과 토지 분할일, 첫 근저당권 설정일부터 확인하십시오.

지번이 바뀌었다고 전입신고를 새로 할 필요는 없습니다. 주소 변경은 행정기관이 일괄 정리하는 경우가 많고, 대항력은 전입 당시를 기준으로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 8월 보증금 1억3,000만원에 막 준공된 다가구주택 한 호실을 임차하고 당시 지번으로 전입신고를 했습니다. 이듬해 건축주가 부지를 분할해 새 지번으로 소유권보존등기를 했고 곧이어 근저당권이 설정되었습니다. 2026년 경매로 건물을 산 매수인은 A씨의 주민등록 지번이 등기부와 다르다며 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전입한 뒤 지번이 바뀌면 대항력이 없어지나요?

아니요, 전입신고 당시 적은 지번이 실제 건물 소재지와 정확히 일치했다면 이후 토지 분할로 지번이 바뀌어도 이미 얻은 대항력은 없어지지 않습니다. 판례는 주민등록의 유효 여부를 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 판단합니다.

건축물대장과 등기부가 아직 만들어지기 전이었어도 결론은 같습니다. 전입 내용이 실제 지번과 맞았다면 제3자가 그 건물에 임차인이 산다는 것을 충분히 알 수 있었기 때문입니다. 판례 사안에서도 전입 뒤 부지가 분할되고 새 지번으로 보존등기와 근저당권 설정이 이루어졌지만 임차인의 대항력이 인정되었습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다.

등기부에는 옛 지번이 남아 있고 대장만 바뀌었다면요?

보존등기 뒤 토지가 분할되어 대장에는 새 지번이, 등기부에는 옛 지번이 남아 있는 경우에도 대장에 맞춰 지번과 동·호수를 적었다면 유효한 주민등록으로 봅니다. 등기부와 달라도 일반 사회통념상 그 지번에 주소를 가진 것으로 인식할 수 있기 때문입니다.

다만 공시방법으로서 주민등록은 원칙적으로 등기부상 주택 현황과 일치해야 한다는 것이 판례의 출발점입니다. 위 사례는 예외이므로, 전입 당시 어느 공부에 어떤 지번이 있었는지를 서류로 보여 줄 수 있어야 합니다.

경매 매수인에게는 무엇을 주장할 수 있나요?

대항력이 인정되면 매수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 임차인은 보증금을 모두 돌려받을 때까지 집을 비우지 않을 수 있습니다. 경매로 임차권이 소멸하는 것은 대항력 없는 임차권에 한정됩니다.

대항력이 근저당권보다 앞서야 합니다. 판례 사안처럼 전입 다음 날이 첫 근저당권 설정일보다 빠르다면 매수인에게 대항할 수 있습니다. 확정일자도 갖추었다면 배당요구를 해 먼저 배당받는 방법과 매수인에게 대항하는 방법 중 하나를 고를 수 있습니다.

지번 변경 후 대항력 대응 순서

• 전입 당시 지번 확인 - 초본의 전입 지번이 그때 실제 건물 지번이었는지 봅니다. 토지대장 연혁으로 확인합니다.
• 분할 경위 확인 - 토지 분할 일자와 보존등기 일자를 정리합니다. 전입이 먼저라면 대항력이 유지됩니다.
• 순위 비교 - 전입 다음 날과 첫 근저당권 설정일을 비교합니다. 전입이 앞서야 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 배당요구 여부 결정 - 확정일자가 있다면 배당받을지 대항할지 정합니다. 배당요구 종기 전에 결정합니다.
• 인도 요구 대응 - 매수인이 인도명령을 신청하면 전입 당시 서류로 대항력을 소명합니다. 보증금 반환과 동시이행을 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입 당시 지번이 실제 지번과 달랐거나 분할 전후 공부가 서로 어긋나는 경우에 해당하면 공부 연혁을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지번이 바뀌면 주소를 새로 신고해야 하나요?
  대항력 유지를 위해서는 새로 신고할 필요가 없습니다. 판례는 전입 당시를 기준으로 대항력을 판단합니다. 다만 우편물이나 법원 송달을 제대로 받으려면 행정기관이 주소를 정리했는지 초본으로 확인해 두는 편이 좋습니다.
• 대장도 등기도 없던 신축 건물에 전입했어요
  전입 내용이 실제 건물 소재지 지번과 정확히 일치했다면 대장과 등기가 없어도 대항력을 얻습니다. 판례 사안도 건축물대장과 등기부가 작성되기 전 전입이었습니다. 다만 다세대처럼 공동주택이라면 동·호수 표시도 정확해야 합니다.
• 매수인이 인도명령을 신청했어요
  인도명령 심문에서 대항력 있는 임차인이라는 점을 소명하면 인도명령이 기각될 수 있습니다. 전입 당시 초본, 분할 전후 토지대장, 보존등기일과 근저당권 설정일이 나오는 등기부를 제출합니다. 보증금 반환과 인도는 동시이행 관계라고 함께 주장합니다.
• 등기부 지번과 초본 지번이 지금 달라요
  분할로 대장만 바뀐 상태에서 대장에 맞춰 적었다면 유효하다는 판례가 있습니다. 반대로 전입할 때부터 실제 지번과 달랐다면 대항력이 없습니다. 어느 쪽인지는 전입일과 분할일의 선후로 가려지므로 두 날짜를 먼저 확인합니다.
• 배당요구를 하면 대항력은 어떻게 되나요?
  대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당요구를 해 보증금 전액을 배당받으면 임대차는 끝나고 집을 비워야 합니다. 전액을 받지 못했다면 남은 보증금을 받을 때까지 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당요구는 종기 뒤에 철회할 수 없는 경우가 있습니다.
• 소액임차인이면 따로 챙길 것이 있나요?
  소액임차인은 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 갖추고 배당요구 종기까지 그 상태를 유지해야 최우선변제를 받습니다. 2026. 9. 28. 기준 금액은 지역별로 시행령에서 정하므로 보증금이 기준 이하인지 먼저 확인합니다.

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