공유·경계

토지를 합친 뒤 내 면적만큼 떼어 받기로 했는데 위치를 안 정했다면?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

위치를 정하지 않은 채 합병 토지 중 일정 면적을 떼어 받기로 한 교환계약이면, 받을 쪽이 가진 권리는 민법 제380조의 선택채권입니다. 토지는 위치와 형상이 중요해 특별한 사정이 없으면 위치가 특정된 토지를 받을 권리로 보아야 한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 상대방에게 선택을 요구할 후보 위치부터 도면에 표시해 두십시오.

위치가 정해지지 않았다고 해서 교환계약이 무효가 되는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 가구공장을 지으려고 산 땅이 도로에 닿지 않는 맹지라 허가를 받지 못했습니다. 옆 땅 주인 B씨의 토지는 도로에 붙어 있지만 남북으로 좁고 길어 쓰기 어려웠습니다. 두 사람은 2024년 B씨 땅을 A씨 땅에 합병한 뒤 B씨 땅 면적 330㎡만큼을 나눠 B씨에게 돌려주기로 계약하고 2025년 합병등기를 마쳤지만, 돌려줄 위치는 정하지 않아 2026년 다툼이 생겼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위치를 정하지 않은 토지 일부 이전 약정은 어떤 채권인가요?

선택채권입니다. 토지소유자가 1필 또는 여러 필의 토지 중 일정 면적의 소유권을 넘기기로 했다면, 위치와 형상이 중요한 토지의 특성상 특별한 사정이 없는 한 상대방은 위치가 특정된 일정 면적의 토지를 받을 권리를 가집니다. 그 위치가 아직 확정되지 않았다면 이 채권은 선택채권입니다.

합병된 토지 가운데 원래 내 토지 면적만큼을 나눠 돌려받기로 한 교환계약도 같습니다. 대법원은 이런 교환계약을 합병 토지 중 해당 면적의 토지를 먼저 선정하고 그 토지의 소유권을 이전하기로 한 약정으로 보았습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제380조부터 제386조까지는 원안 판례 당시와 문언이 같습니다.

선택권은 누구에게 있고 언제 넘어가나요?

다른 법률이나 약정이 없으면 선택권은 채무자, 곧 토지를 넘겨줄 쪽에 있습니다. 선택권 행사 기간이 없는 경우 채권의 기한이 온 뒤 상대방이 상당한 기간을 정해 선택하라고 최고했는데도 그 기간 안에 선택하지 않으면 선택권은 상대방에게 넘어갑니다.

선택은 상대방에 대한 의사표시로 하고, 한 번 한 선택은 상대방 동의 없이 철회할 수 없습니다. 선택하면 그 효력은 채권이 생긴 때로 거슬러 올라가 교환계약 체결 시점부터 그 위치의 토지를 받기로 한 것이 됩니다. 다만 그 사이 생긴 제3자의 권리는 해치지 못합니다.

위치가 안 정해졌으면 공유지분으로 등기해 달라고 할 수 있나요?

할 수 없습니다. 위치 합의가 안 됐다는 이유만으로 공유관계를 설정하기로 합의한 것으로 보아 지분소유권이전등기를 명한 원심판결을 대법원이 파기했습니다. 선택채권이면 먼저 선택으로 위치를 특정한 뒤 그 부분을 분할해 소유권이전등기를 청구해야 합니다.

이전받을 후보 가운데 일부가 도로 편입 등으로 처음부터 이전할 수 없거나 나중에 이전할 수 없게 되면 채권의 목적은 남은 것으로 좁혀집니다. 다만 선택권이 없는 쪽의 과실로 이행할 수 없게 된 경우에는 그렇게 좁혀지지 않습니다.

토지 교환 선택채권 대응 순서

• 계약서 해석 - 교환계약서에 위치·면적·분할 방법이 어떻게 적혔는지 확인합니다. 위치가 특정됐다면 선택채권이 아닙니다.
• 후보 위치 정리 - 합병 토지의 도면에 이전 가능한 위치를 표시합니다. 맹지 해소 같은 계약 목적도 함께 적습니다.
• 선택 최고서 발송 - 상대방에게 상당한 기간을 정해 선택하라고 내용증명을 보냅니다. 기간이 지나면 선택권이 넘어옵니다.
• 선택 의사표시 - 선택권을 가진 쪽이 위치를 정해 통지합니다. 철회할 수 없으므로 측량 결과를 보고 정합니다.
• 분할·이전등기 청구 - 특정된 부분의 분할과 소유권이전등기를 청구합니다. 공유지분 등기 청구로 돌리지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 측량 뒤 면적이 정정됐거나 일부 토지가 이미 제3자에게 넘어간 경우에는 측량성과도와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 교환·매매계약에 따른 분할과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 선택채권이란 무엇인가요?
  여러 급부 가운데 선택으로 확정되는 채권입니다. 민법 제380조는 채권의 목적이 수개의 행위 중에서 선택에 좇아 확정될 경우 다른 법률이나 약정이 없으면 선택권은 채무자에게 있다고 정합니다. 합병 토지 중 위치 미정의 일정 면적을 받기로 한 권리가 여기에 해당합니다.
• 상대방이 계속 위치를 안 정하면 어떻게 하나요?
  상당한 기간을 정해 선택을 최고하면 됩니다. 민법 제381조 제2항은 선택권 행사 기간이 없는 경우 채권의 기한이 온 뒤 상대방이 상당한 기간을 정해 최고하여도 선택권자가 선택하지 않으면 선택권이 상대방에게 넘어간다고 정합니다. 최고서는 내용증명으로 남깁니다.
• 선택은 어떻게 하고 바꿀 수 있나요?
  상대방에게 의사표시로 하고 원칙적으로 바꿀 수 없습니다. 민법 제382조는 선택을 상대방에 대한 의사표시로 하고, 그 의사표시는 상대방의 동의가 없으면 철회하지 못한다고 정합니다. 측량 결과와 도로 접면을 확인한 뒤 통지하는 편이 안전합니다.
• 선택하면 언제부터 효력이 있나요?
  채권이 생긴 때로 거슬러 올라갑니다. 민법 제386조는 선택의 효력이 그 채권이 발생한 때에 소급한다고 정하므로, 교환계약 체결 시부터 선택한 위치의 토지를 받기로 한 것이 됩니다. 다만 그 사이 제3자가 취득한 권리는 해치지 못합니다.
• 후보 토지 일부가 도로에 편입되면요?
  남은 후보로 채권이 좁혀집니다. 민법 제385조 제1항은 선택할 행위 가운데 처음부터 불능이거나 나중에 불능이 된 것이 있으면 채권의 목적은 남은 것에 존재한다고 정합니다. 다만 선택권 없는 당사자의 과실로 불능이 됐다면 이 규정이 적용되지 않습니다.
• 측량해 보니 면적이 달라졌다면 부당이득인가요?
  계약 내용에 따라 다릅니다. 대법원 2011. 6. 30. 선고 2010다16090 판결은 실제 면적만큼 주고받기로 한 교환계약에서 측량으로 면적이 정정돼 추가 이전이 있었더라도 이는 계약상 의무 이행일 뿐 부당이득이 아니라고 보았습니다. 계약서의 면적 기재 방식을 먼저 봅니다.

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