주택 임대차

살고 있는 집의 땅 주인이 바뀌었는데 땅 경매대금에서도 보증금을 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 계약할 때 임대인 소유였던 대지가 다른 사람에게 넘어가 주택과 대지 소유자가 달라져도 그 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원은 우선변제권이 임대차 성립 당시의 주택과 대지 가액을 기초로 한 법정담보물권 성격이라고 보았습니다. 지금은 대지 등기부에서 소유권 이전일과 새 근저당 설정일을 확인하고 확정일자를 점검하십시오.

대지 등기부의 소유자가 바뀌었다고 해서 새 대지 소유자와 따로 계약을 맺을 필요는 없습니다. 우선변제권은 계약할 때의 주택과 대지를 기준으로 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024. 4. 단독주택을 보증금 1억4천만원에 빌려 입주한 날 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2025. 7. 임대인이 대지만 따로 다른 사람에게 팔았고, 새 대지 소유자는 2025. 9. 대지에 근저당을 설정했습니다. 2026. 5. 대지만 경매에 넘어가자 M씨는 땅 주인과 계약한 적이 없는데도 대지 경매대금에서 보증금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 중에 대지 주인이 바뀌어도 대지 경매대금에서 우선변제를 받나요?

네. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 주택과 대지가 함께 경매될 때뿐 아니라 대지만 따로 경매될 때에도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은 임대차가 성립할 때 임대인 소유였던 대지가 다른 사람에게 넘어가 주택과 대지의 소유자가 달라진 경우에도 마찬가지라고 보았습니다.

이 우선변제권은 법정담보물권과 비슷한 성격으로, 임대차가 성립할 때의 주택과 대지 가액을 기초로 임차인을 보호하려는 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 확정일자 임차인이 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 우선변제를 받는다고 정하고 있습니다.

대지만 따로 경매되면 소액임차인도 최우선변제를 받나요?

받을 수 있습니다. 소액임차인의 최우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하는데, 이 주택가액에는 대지의 가액도 포함됩니다. 따라서 대지만 경매되더라도 그 환가대금에서 보증금 중 일정액을 먼저 받을 수 있고, 이때 대항요건은 대지에 대한 경매신청 등기 전에 갖추고 있어야 합니다.

대지를 산 사람의 근저당보다 앞서려면 무엇이 필요한가요?

새 대지 소유자가 대지에 근저당을 설정했다면, 그 근저당 설정 전에 대항요건과 확정일자를 갖춰 두었어야 확정일자 순위로 앞섭니다. 우선변제권은 계약 당시 대지를 기초로 하므로 대지 양도 자체로 사라지지 않지만, 순위는 여전히 날짜로 정합니다. 계약서에 확정일자를 받지 않았다면 지금이라도 받아 두어야 이후 설정되는 권리보다 앞설 수 있습니다. 대지와 건물이 따로 경매되면 사건번호가 둘로 나뉘므로, 두 사건 모두에 배당요구를 해야 두 환가대금에서 각각 배당받습니다. 한쪽에만 배당요구를 하면 다른 쪽 대금에서는 배당받지 못할 수 있습니다.

대지 양도 후 우선변제 대응 순서

• 대지 등기 확인 - 대지 등기부에서 소유권 이전일과 새로 설정된 근저당을 확인합니다. 순위 비교의 기준이 됩니다.
• 확정일자 확인 - 계약서의 확정일자와 전입일을 확인하고, 없으면 바로 받습니다. 이후 권리보다 앞서는 방법입니다.
• 대항요건 유지 - 대지 경매가 끝나 배당요구의 종기가 지날 때까지 이사나 전출을 하지 않습니다. 중간에 잃으면 우선변제도 잃습니다.
• 배당요구 - 대지만 경매되더라도 종기 전에 배당요구를 합니다. 임차인이라는 이유로 저절로 배당되지 않습니다.
• 건물 쪽 권리 점검 - 대지와 건물 소유자가 달라지면 건물 철거 문제가 생길 수 있어 법정지상권 여부를 확인합니다. 거주 안정에 영향을 줍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지 근저당이 건물을 짓기 전부터 있었거나 대지와 건물이 따로 경매되는 경우에는 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅 주인과 계약하지 않았는데도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은 임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지가 양도돼 소유자가 달라져도 임차인이 그 대지 환가대금에서 우선변제권을 행사할 수 있다고 보았습니다.
• 확정일자 임차인의 우선변제 범위는 어디까지인가요?
  대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매에서 임차주택과 대지를 포함한 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다. 대지만 따로 매각돼도 그 대금이 대상입니다.
• 소액임차인도 대지에서 최우선변제를 받나요?
  받습니다. 최우선변제액의 한도인 주택가액의 2분의 1에는 대지 가액이 포함되므로, 대지만 경매돼도 그 환가대금에서 일정액을 먼저 받을 수 있습니다. 대항요건은 대지 경매신청 등기 전에 갖춰야 합니다.
• 대지 새 주인이 근저당을 잡으면 어떻게 되나요?
  임차인의 대항요건과 확정일자가 그 근저당 설정보다 앞서면 임차인이 먼저 배당받고, 늦으면 근저당권자가 먼저 받습니다. 우선변제권 자체는 남지만 순위는 날짜로 정해지므로 확정일자를 빨리 받아 두어야 합니다.
• 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
  우선변제권이 있는 임차인도 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당받습니다. 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해져 공고되므로, 대지와 건물이 따로 경매되면 각 사건의 종기를 모두 확인해야 합니다.
• 대지와 건물 주인이 다르면 집이 철거되나요?
  곧바로 철거되지는 않습니다. 대지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라지면 건물 소유자에게 관습상 법정지상권이 인정될 수 있습니다. 다만 성립 여부는 소유권 변동 경위에 따라 달라지므로 따로 확인해야 합니다.

비슷한 상황

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