경매 낙찰

땅에만 저당을 잡혔다가 경매되면 새 땅 주인이 제 건물을 헐 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 저당권 설정 당시 땅과 건물이 모두 내 것이었고 땅만 경매로 넘어갔다면 건물에는 법정지상권이 생겨 새 땅 주인이 철거를 요구할 수 없습니다. 민법 제366조는 저당물의 경매로 토지와 건물 소유자가 달라지면 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 지금은 저당권 설정일에 건물이 있었는지와 그때 소유자가 같았는지 확인해 두십시오.

땅만 경매로 넘어갔다는 소식에 건물을 비우거나 철거 합의부터 할 필요는 없습니다. 요건을 갖추면 건물 소유자는 법정지상권으로 땅을 계속 쓸 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 A씨는 자기 소유 땅과 그 위 2층 단독주택 가운데 땅에만 저당권을 설정하고 B씨에게서 1억 5,000만원을 빌렸습니다. 빚을 갚지 못하자 B씨가 땅에 대해 임의경매를 신청했고, 2025년 C씨가 땅을 낙찰받아 소유권을 넘겨받았습니다. 2026년 C씨는 자기 땅이 됐으니 주택을 헐고 땅을 비워 달라고 A씨에게 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅만 경매로 넘어가면 땅 주인이 건물을 헐라고 할 수 있나요?

법정지상권이 성립하면 요구할 수 없습니다. 저당물의 경매로 토지와 그 위 건물의 소유자가 달라지면 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 건물 소유자는 이 지상권으로 새 땅 주인에게 대항할 수 있으므로 새 땅 주인은 소유권에 기한 방해배제로 건물 철거를 청구할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 규정입니다.

대법원은 법정지상권이 성립한 경우 토지 소유자가 건물을 점유하는 사람에게 건물에서 퇴거하라고 청구할 수도 없다고 보았습니다. 건물을 임차해 쓰고 있는 사람도 법정지상권의 보호를 함께 받는 셈입니다.

법정지상권이 생기려면 어떤 요건이 필요한가요?

네 가지입니다. 첫째 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있어야 하고, 둘째 그때 토지와 건물이 같은 사람 소유여야 하며, 셋째 토지나 건물 중 적어도 하나에 저당권이 설정돼야 하고, 넷째 그 저당권에 따른 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다. 대법원은 법정지상권이 저당권 설정 당시 동일인 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 소유자가 달라진 때 건물 소유자를 위해 생긴다고 보았습니다.

건물은 미등기여도 됩니다. 설정 당시 짓고 있던 건물이라도 규모·종류를 외형상 예상할 수 있을 정도로 공사가 진행돼 있었고 매각대금 완납 때까지 기둥·지붕·주벽을 갖췄다면 요건을 채웁니다. 반대로 빈 땅에 저당권을 설정한 뒤 지은 건물에는 법정지상권이 성립하지 않습니다.

법정지상권이 생기면 지료는 내야 하나요?

내야 합니다. 법정지상권의 지료는 당사자가 협의로 정하고, 협의가 안 되면 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다. 지료가 정해지지 않았다고 땅을 공짜로 쓰는 것은 아니므로, 새 땅 주인이 지료를 청구하면 협의에 응하거나 법원의 결정을 받는 것이 안전합니다.

법정지상권은 언제까지 유지되나요?

법정지상권은 존속기간을 따로 정하지 않은 지상권이어서 민법의 최단존속기간 규정에 따라 판단합니다. 계약으로 존속기간을 정하지 않은 지상권의 기간은 최단존속기간으로 하고, 석조·연와조 같은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다. 그 기간 안에도 2년 이상 지료를 내지 않으면 소멸청구를 당할 수 있습니다.

법정지상권 주장 대응 순서

• 설정 당시 건물 확인 - 저당권 설정일에 건물이 있었는지 건축물대장과 사진으로 확인합니다. 빈 땅이었다면 성립하지 않습니다.
• 동일 소유 확인 - 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지 등기부로 확인합니다. 미등기 건물이면 건축주 명의를 봅니다.
• 경매 경위 확인 - 저당권 실행 경매로 소유자가 달라졌는지 경매기록을 봅니다. 요건의 마지막 조각입니다.
• 지료 협의 - 새 땅 주인과 지료를 협의하고 합의서를 남깁니다. 협의가 안 되면 법원에 지료 결정을 구합니다.
• 지료 지급 기록 - 매달 계좌이체로 내고 기록을 보관합니다. 2년 이상 연체하면 소멸청구 사유가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저당권 설정 뒤 건물을 헐고 새로 지었거나 토지와 건물 중 하나를 경매 전에 다른 사람에게 넘겼다면 등기부와 건축 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권 존부 확인과 건물 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물이 미등기여도 법정지상권이 생기나요?
  생길 수 있습니다. 대법원은 법정지상권 성립에 건물의 등기가 필요하지 않다고 보았고, 저당권 설정 당시 짓고 있던 건물도 규모·종류를 외형상 예상할 수 있을 정도로 공사가 진행됐고 매각대금 완납 때까지 기둥·지붕·주벽을 갖췄다면 성립한다고 판단했습니다.
• 빈 땅에 저당 잡힌 뒤 지은 건물은요?
  법정지상권이 성립하지 않습니다. 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있어야 하므로, 빈 땅에 저당권을 설정한 뒤 지은 건물은 토지가 경매되면 새 땅 주인의 철거 청구를 받을 수 있습니다. 이 경우 저당권자는 토지와 건물의 일괄경매를 청구할 수 있습니다.
• 건물 세입자도 나가야 하나요?
  법정지상권이 성립했다면 나가지 않아도 됩니다. 대법원은 경락으로 토지와 건물의 소유자가 달라져 건물 소유자가 법정지상권을 취득한 경우 토지 소유자는 건물 점유자에게 건물에서 퇴거하라고 청구할 수 없다고 보았습니다.
• 지료는 얼마를 내야 하나요?
  당사자가 협의로 정하고, 협의가 안 되면 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다. 법원은 토지의 위치, 주변 임대료 수준 등을 고려해 정하는 것이 보통이므로 감정 결과를 두고 다투게 됩니다. 정해진 지료는 매달 기록이 남는 방법으로 내야 합니다.
• 지료를 밀리면 어떻게 되나요?
  2년 이상 밀리면 땅 주인이 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있고, 소멸하면 건물 철거와 토지 인도 청구로 이어질 수 있습니다.
• 법정지상권은 몇 년 동안 유지되나요?
  존속기간 약정이 없으므로 최단존속기간 규정에 따릅니다. 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 않은 때에는 최단존속기간으로 하고, 석조·연와조 등 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다. 공작물의 종류를 정하지 않았으면 그 밖의 건물로 봅니다.
• 설정 당시 땅과 건물 주인이 달랐다면요?
  법정지상권이 성립하지 않습니다. 대법원은 법정지상권이 저당권 설정 당시 동일인 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 소유자가 달라진 때 생긴다고 보았습니다. 설정 당시 이미 소유자가 달랐다면 건물 소유자는 토지 임대차 같은 다른 권원이 있는지 따져야 합니다.

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