등기·명의신탁

땅값을 못 준 채 땅 주인 이름으로 허가받아 지은 빌라, 보존등기를 지울 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 땅값을 담보하려고 땅 주인 명의로 건축허가를 받았다면 공사 대부분을 직접 했더라도 남은 땅값을 갚기 전에는 땅 주인 명의 보존등기의 말소를 청구하기 어렵습니다. 대법원은 이 경우 건물은 건축업자가 원시취득하지만 땅 주인 명의 보존등기로 담보 목적 범위에서 소유권이 넘어간 것으로 봅니다. 지금은 남은 토지대금과 그동안 땅 주인이 마무리 공사에 쓴 비용을 정리해 보십시오.

공사를 80퍼센트 넘게 했으니 건물 전체가 내 것이라며 보존등기 말소 소송부터 낼 필요는 없습니다. 판례상 그 청구는 받아들여지기 어렵고, 정산을 요구하는 쪽이 현실적인 길입니다.

이런 상담이 많습니다

건축업자 A씨는 2023년 B씨의 토지 330제곱미터를 7억원에 사기로 하면서 계약금만 내고 잔금은 다세대주택 분양대금으로 치르기로 했습니다. 건축허가는 B씨 명의로 받았습니다. 2024년 공정률 약 80퍼센트에서 자금이 끊겨 공사가 멈추자, B씨가 도배와 보일러 공사를 마치고 2025년 세대별로 자기 명의 보존등기를 했습니다. A씨는 이 등기를 지울 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 땅에 내 돈으로 지은 건물은 누구 것이 되나요?

원칙적으로 자기 노력과 재료를 들여 지은 사람이 원시취득합니다. 다만 도급인 명의로 건축허가를 받아 보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물 소유권을 상대방에게 귀속시키기로 합의했다면 그 상대방이 원시취득합니다.

땅을 사면서 대금을 치르지 못한 건축업자가 땅 주인 명의로 허가를 받은 경우는 사정이 다릅니다. 판례는 이것을 완성될 건물을 땅값 채무의 담보로 제공하기로 한 합의로 봅니다. 건물은 일단 건축업자가 원시취득한 뒤, 땅 주인 명의로 보존등기가 되면서 담보 목적 범위에서 땅 주인에게 소유권이 넘어갑니다.

땅 주인 명의 보존등기는 말소를 청구할 수 없나요?

피담보채무인 땅값을 갚지 않는 한 청구할 수 없습니다. 대법원 1997. 4. 11. 선고 97다1976 판결은 대지대금 채무를 담보하려고 대지 소유자 명의로 건축허가를 받은 경우, 건축업자가 건물을 원시취득했더라도 대금을 변제하지 않는 한 보존등기 말소를 청구할 수 없다고 판단했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에 따르면 건물 신축처럼 법률행위가 아닌 원인에 의한 부동산 취득은 등기 없이도 효력이 생깁니다. 그래서 건축업자의 원시취득 자체는 인정되지만, 그 뒤 담보 합의에 따라 이뤄진 땅 주인 명의 등기도 유효한 담보 등기로 남습니다.

그러면 건축업자는 무엇을 청구할 수 있나요?

남은 땅값을 갚고 담보 목적으로 넘어간 소유권을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 담보 목적 소유권이므로 채무가 소멸하면 땅 주인은 건물을 돌려줄 의무가 있습니다. 땅 주인이 건물을 처분해 땅값을 회수했다면 건물 가액에서 땅값과 마무리 공사비를 뺀 나머지를 정산하라고 청구할 수 있습니다.

땅 주인이 마무리 공사에 쓴 비용은 정산에서 공제될 수 있습니다. 그래서 중단 당시 공정률, 땅 주인이 한 공사의 범위와 비용 증빙이 정산액을 정하는 자료가 됩니다.

땅값 담보 건축 정산 대응 순서

• 계약 내용 확인 - 토지 매매계약서와 건축허가 명의 약정을 모읍니다. 땅값을 분양대금으로 치르기로 한 조항이 담보 합의를 뒷받침합니다.
• 남은 채무 계산 - 치른 계약금·중도금과 남은 땅값을 정리합니다. 이 금액이 등기를 되찾는 조건이 됩니다.
• 공정률과 비용 정리 - 공사 중단 당시 공정률, 직접 쓴 공사비, 땅 주인이 한 마무리 공사 범위를 증빙으로 정리합니다.
• 처분 여부 확인과 가처분 - 세대별 등기부로 분양이나 근저당 설정 여부를 확인하고, 처분 우려가 있으면 가처분을 신청합니다.
• 정산 협의 또는 소송 - 남은 땅값을 제공하며 소유권 회복을 요구하거나, 이미 처분됐다면 정산금 반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅 주인과 건물을 땅 주인 소유로 하기로 명시적으로 합의했거나 땅값을 거의 다 치른 경우에는 계약서와 허가 경위를 보고 원시취득자를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 소유권·정산금 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허가 명의를 땅 주인으로 하면 건물도 땅 주인 것인가요?
  목적에 따라 다릅니다. 완성 건물을 땅 주인에게 귀속시키기로 합의했다면 땅 주인이 원시취득합니다. 땅값 담보 목적이면 건축업자가 원시취득한 뒤 땅 주인 명의 보존등기로 담보 목적 범위에서 소유권이 넘어간 것으로 봅니다.
• 공정률 80퍼센트면 제가 원시취득자인가요?
  독립한 건물의 형태를 갖춘 뒤 공사를 멈췄다면 원시취득자일 수 있습니다. 다만 땅값 담보 목적으로 땅 주인 명의 허가를 받았다면, 원시취득자여도 땅값을 갚기 전에는 땅 주인 명의 보존등기의 말소를 청구할 수 없습니다.
• 남은 땅값을 갚으면 건물을 돌려받나요?
  담보 목적으로 넘어간 소유권이므로 피담보채무를 모두 갚으면 소유권 회복을 청구할 수 있습니다. 땅 주인이 마무리 공사를 했다면 그 비용 정산 문제가 함께 생기므로 금액을 먼저 맞춰 봅니다.
• 땅 주인이 이미 세대를 분양했다면요?
  분양받은 사람이 소유권을 취득했다면 건물 자체를 되찾기는 어렵습니다. 이 경우 땅 주인에게 분양대금 등 처분가액에서 땅값과 마무리 공사비를 뺀 나머지를 정산하라고 청구하는 방법을 검토합니다.
• 정산 전에 땅 주인의 처분을 막을 수 있나요?
  처분금지가처분을 신청할 수 있습니다. 현상이 바뀌면 권리 실행이 매우 곤란해질 염려가 있을 때 인정되므로, 분양 광고나 근저당 설정 움직임을 소명 자료로 냅니다. 가처분 후 산 사람은 가처분 채권자에게 대항하지 못합니다.
• 신축 건물은 등기 없이도 제 소유가 되나요?
  됩니다. 건물 신축은 법률행위가 아닌 부동산 취득이어서 등기 없이 효력이 생깁니다. 다만 이를 처분하려면 먼저 등기를 해야 하고, 담보 합의로 다른 사람 명의 보존등기가 된 경우에는 그 합의가 우선합니다.

비슷한 상황

• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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