매매 계약

땅을 판 뒤 잔금 받기 전에 지은 건물은 철거해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 땅을 팔기로 하고 중도금까지 받은 뒤 매수인 승낙 없이 지은 건물에는 관습상 법정지상권이 생기지 않아 철거 요구를 막기 어렵습니다. 대법원은 소유권을 넘겨줄 의무를 지고 있으면서 철거를 예상하고 지은 건물은 보호하지 않았습니다. 지금은 매수인이 건축을 승낙했다고 볼 문자나 서류가 있는지 확인하십시오.

건물을 철거하게 되더라도 공사비 전액을 그대로 잃는 것이 확정된 것은 아니니, 매수인과 매수청구나 정산을 협의할 여지는 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 3월 자기 땅을 K씨에게 3억원에 팔기로 하고 중도금까지 받았습니다. 잔금이 몇 달째 늦어지자 J씨는 나중에 문제가 되면 그때 정리하자는 생각으로 그 땅에 창고 건물을 지었습니다. 2025년 K씨가 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받은 뒤 2026년 창고를 철거하라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅을 판 뒤 지은 건물에도 관습상 법정지상권이 생기나요?

매수인의 승낙 없이 지었다면 생기지 않습니다. 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매로 소유자가 달라지면 원칙적으로 관습상 법정지상권이 생깁니다. 그러나 대법원 1994. 12. 22. 선고 94다41072 판결은 토지 소유자가 이미 토지를 팔아 소유권을 넘겨줄 의무를 지고 있는 상태에서 건물을 지었다면, 그 건물은 장차 철거될 운명이고 이를 예상하면서 지은 이상 관습상 법정지상권이 생기지 않는다고 보았습니다.

관습상 법정지상권은 건물 소유자가 토지를 계속 쓰게 하려는 당사자의 묵시적 의사를 전제로 합니다. 이미 땅을 넘기기로 약속한 사람이 매수인 모르게 지은 건물에는 그런 의사를 인정할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 관습상 법정지상권을 따로 규정하지 않아 이 판례 기준이 그대로 적용됩니다.

매수인이 건축을 알고 있었다면 결론이 달라지나요?

매수인이 건축을 승낙했다면 달라질 수 있습니다. 판례는 매수인이 그 건축행위를 승낙하지 않는 이상 철거될 운명에 있다고 보았으므로, 승낙이 있었다면 관습상 법정지상권이나 약정에 의한 토지 사용권을 주장할 여지가 생깁니다. 승낙은 서면이 아니어도 되지만, 공사를 보고 가만히 있었다는 것만으로는 승낙으로 인정되기 어렵습니다.

승낙을 주장하려면 매수인이 공사를 알고 동의한 문자, 건축허가 신청 때 받은 토지사용승낙서, 공사 뒤에도 잔금을 그대로 치른 사정 등을 모아야 합니다.

철거되면 건물 공사비는 어떻게 되나요?

관습상 법정지상권이 없으면 매수인은 소유권에 기해 건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있고, 매도인은 공사비를 매수인에게 청구할 근거가 마땅하지 않습니다. 매수인이 건물을 계속 쓰고 싶어 한다면 매도인과 합의해 건물을 사들이는 방법이 현실적입니다. 매수인이 철거를 늦추는 동안 토지를 쓴 대가는 부당이득으로 정산 문제가 될 수 있습니다.

건물 철거 요구 대응 순서

• 날짜 정리 - 매매계약일, 중도금·잔금일, 착공일, 완공일을 표로 정리합니다. 건축 당시 이미 넘겨줄 의무가 있었는지가 드러납니다.
• 승낙 흔적 수집 - 매수인과 주고받은 문자, 토지사용승낙서, 공사 현장 방문 기록을 찾습니다. 승낙이 증명되면 결론이 바뀔 수 있습니다.
• 매매계약서 확인 - 특약에 건축이나 지상물 처리에 관한 문구가 있는지 봅니다. 약정이 있으면 그에 따릅니다.
• 정산 협의 - 매수인에게 건물 매수나 공사비 일부 정산을 제안합니다. 합의 내용은 서면으로 남깁니다.
• 철거 기한 조율 - 철거가 불가피하면 기한과 비용 부담을 협의합니다. 소송으로 가면 부당이득 청구가 더해질 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 건축을 알면서 잔금을 치렀거나 계약서에 지상물 처리 특약이 있으면 계약서와 문자 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 매매 뒤 건물 철거·토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기가 아직 제 이름일 때 지었는데도 안 되나요?
  안 될 수 있습니다. 대법원 1994. 12. 22. 선고 94다41072 판결은 등기 명의가 아니라 건축 당시 이미 토지를 팔아 소유권을 넘겨줄 의무를 지고 있었는지를 기준으로 보았습니다. 매매계약 뒤 매수인 승낙 없이 지었다면 등기가 매도인 명의였어도 관습상 법정지상권이 생기지 않습니다.
• 매수인이 공사를 보고도 가만있었다면 승낙인가요?
  그것만으로는 승낙으로 보기 어렵습니다. 공사를 알았다는 사정과 동의했다는 사정은 다릅니다. 매수인이 공사 뒤 이의 없이 잔금을 치렀다거나 토지사용승낙서를 써 주었다는 사정이 더해져야 승낙 주장에 힘이 실립니다.
• 매매 전에 이미 지어 둔 건물이라면요?
  관습상 법정지상권이 생길 수 있습니다. 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매로 소유자가 달라진 경우 건물 철거 특약이 없으면 건물 소유자는 관습상 법정지상권을 취득합니다. 계약 전부터 있던 건물인지가 이 사안과의 차이입니다.
• 철거 소송에서 지면 무엇을 내야 하나요?
  건물 철거와 토지 인도에 더해 토지를 쓴 기간의 사용료 상당 부당이득을 반환해야 할 수 있습니다. 매수인은 민법 제214조의 방해제거청구권으로 철거를 구하고, 소유권 취득 뒤 사용 기간에 대한 차임 상당액을 함께 청구하는 경우가 많습니다.
• 매수인에게 건물을 사 달라고 할 수 있나요?
  협의로는 가능하지만 강제할 권리는 없습니다. 지상권자의 매수청구권은 지상권이 있는 경우에 인정되는데, 관습상 법정지상권이 없으면 이 권리도 없습니다. 매수인이 건물을 쓸 가치가 있다고 보면 합의로 매수 가격을 정할 수 있습니다.
• 매매계약을 해제하면 건물은 어떻게 되나요?
  해제로 토지 소유권이 매도인에게 남으면 철거 문제는 생기지 않습니다. 다만 해제 사유가 있어야 하고, 이미 잔금을 받아 소유권을 넘겼다면 해제는 어렵습니다. 해제가 가능한 시점인지, 계약금 배액상환이나 위약금이 붙는지 계약서를 봐야 합니다.

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