주택 임대차

확정일자 우선변제권과 소액임차인 최우선변제권은 무엇이 다른가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 같은 권리가 아닙니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 날짜 순서대로 후순위권리자보다 먼저 받는 권리이고, 최우선변제권은 소액임차인이 보증금 중 일정액을 앞선 담보물권자보다도 먼저 받는 권리입니다. 지금은 등기부의 첫 근저당 설정일과 내 보증금이 소액 기준에 드는지를 확인하십시오.

소액임차인의 최우선변제는 확정일자가 없어도 받을 수 있습니다. 확정일자는 날짜 순서로 다투는 우선변제권에 필요한 요건입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 6월 서울의 빌라를 보증금 1억5천만원에 빌리며 전입신고와 확정일자를 같은 날 받았습니다. 등기부에는 2024년에 설정된 은행 근저당이 먼저 있었습니다. 집주인의 대출 연체로 경매 안내를 받은 A씨는 확정일자가 있으니 보증금 전액을 먼저 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정일자 우선변제권은 어떤 권리인가요?

우선변제권은 주택의 인도·전입신고와 계약서 확정일자를 모두 갖춘 임차인이 경매·공매 대금에서 자기보다 뒤에 온 권리자와 일반채권자보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다. 보증금 액수에 상한이 없고, 순위는 요건을 모두 갖춘 날을 기준으로 근저당권 등 다른 권리와 앞뒤를 가립니다.

대항요건은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시에 효력이 생깁니다. 그래서 전입신고와 확정일자를 같은 날 받았다면 그다음 날 0시가 우선변제권의 기준 시점이 되고, 같은 날 등기된 근저당권보다 뒤로 밀립니다.

소액임차인 최우선변제권은 얼마까지 먼저 받나요?

최우선변제권은 보증금이 대통령령이 정한 소액 기준 이하인 임차인이 보증금 중 일정액을 먼저 설정된 근저당권자보다도 앞서 받는 권리입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다.

소액임차인 해당 여부는 지역별 보증금 기준으로 가립니다. 과밀억제권역(서울 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시는 1억4천500만원 이하, 광역시 등은 8천500만원 이하, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하입니다. 다만 최우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

기준 금액은 경매 시점이 아니라 등기부상 첫 담보물권 설정일에 시행되던 시행령으로 정합니다. 예를 들어 2021. 5. 11.부터 2023. 2. 20. 사이에 근저당권이 설정된 주택이라면 그 근저당권자에 대해서는 종전 기준(서울 1억5천만원 이하, 5천만원까지)이 적용됩니다.

두 권리를 함께 가질 수 있나요?

네, 보증금이 소액 기준 이하이고 확정일자까지 받았다면 두 권리를 함께 가집니다. 배당에서는 먼저 최우선변제액을 받고, 나머지 보증금은 확정일자 순위에 따라 다시 배당받습니다. 반대로 보증금이 소액 기준을 넘으면 확정일자 우선변제권만 남습니다.

우선변제권 확인 순서

• 등기부 확인 - 첫 근저당권·가압류의 설정일을 확인합니다. 소액 기준표를 고르는 기준일이 됩니다.
• 소액 기준 대조 - 내 보증금이 그 시점 지역 기준 이하인지 봅니다. 기준을 넘으면 최우선변제는 받지 못합니다.
• 대항요건 날짜 확인 - 전입신고일과 이사한 날을 주민등록초본으로 확인합니다. 다음 날 0시가 순위 기준입니다.
• 확정일자 확인 - 계약서 확정일자 날짜를 확인하고 사본을 보관합니다. 근저당보다 앞서면 보증금 전액을 먼저 받을 여지가 생깁니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구의 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠질 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택처럼 임차인이 여럿이거나 임대차 도중 보증금을 올린 경우에는 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 배당이의와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자를 안 받았어도 최우선변제를 받나요?
  받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 소액임차인이 경매신청의 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마치면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제받는다고 정할 뿐, 확정일자를 요건으로 하지 않습니다. 다만 소액을 넘는 나머지 보증금을 순위대로 받으려면 확정일자가 필요합니다.
• 서울에서 보증금 2억원이면 소액임차인인가요?
  아닙니다. 2026. 9. 28. 기준 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호는 서울특별시 소액임차인을 보증금 1억6천500만원 이하로 정합니다. 보증금 2억원이면 최우선변제는 받지 못하고, 확정일자를 갖췄다면 그 날짜 순위에 따라 우선변제만 받습니다. 기준은 첫 담보물권 설정일 당시 시행령으로 판단합니다.
• 최우선변제액은 집값보다 많을 수도 있나요?
  아닙니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항은 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 주택가액의 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 정합니다. 여기서 주택가액은 경매 매각대금을 기준으로 봅니다. 소액임차인이 여러 명이면 이 한도를 나눠 받습니다.
• 근저당이 오래전에 잡혔으면 옛 기준을 쓰나요?
  그렇습니다. 주택임대차보호법 시행령 부칙(대통령령 제33254호) 제2조는 개정 규정을 존속 중인 임대차에도 적용하되, 시행 전에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정에 따른다고 정합니다. 그래서 2021. 5. 11.부터 2023. 2. 20. 사이에 설정된 근저당권자와의 관계에서는 서울 기준 1억5천만원 이하, 5천만원이 적용됩니다.
• 전입신고한 날 은행 근저당이 잡히면 누가 먼저인가요?
  은행이 먼저입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시에 생기므로, 같은 날 등기된 근저당권이 확정일자 우선변제권보다 앞섭니다. 다만 소액임차인이라면 최우선변제액은 그 근저당권보다 먼저 받습니다.
• 경매가 시작된 뒤 전입하면 최우선변제를 받나요?
  받지 못합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문은 소액임차인이 경매신청의 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 갖추어야 한다고 정합니다. 경매개시결정 등기가 먼저 났다면 그 뒤에 이사와 전입을 마친 임차인은 소액 보증금이라도 최우선변제 대상이 아닙니다.

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