주택 임대차

세입자의 우선변제권이란 무엇이고 대항력과는 어떻게 다른가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

우선변제권은 집이 경매나 공매로 팔렸을 때 그 대금에서 보증금을 뒤 순위 권리자보다 먼저 받는 권리이고, 입주·전입신고에 확정일자까지 갖춰야 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 이 권리를 정합니다. 지금은 확정일자를 받았는지와 등기부의 근저당 날짜를 확인하십시오.

우선변제권을 받으려고 집주인과 따로 등기를 하거나 공증을 받을 필요는 없습니다. 입주, 전입신고, 확정일자만 갖추면 법이 권리를 줍니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 1월 보증금 2억원에 아파트를 임차해 입주와 전입신고를 마치고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2026년 여름 집주인의 사업이 어려워져 은행이 경매를 준비한다는 이야기를 들었습니다. A씨는 세입자의 우선변제권이 무엇이고 자신이 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

우선변제권과 대항력은 무엇이 다른가요?

우선변제권은 경매나 공매로 팔린 집의 대금에서 보증금을 뒤 순위 권리자보다 먼저 받는 권리이고, 대항력은 집이 팔려도 새 주인에게 임대차를 주장해 계속 살 수 있는 권리입니다. 대항력은 입주와 전입신고만으로 다음 날 생기고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 생깁니다.

두 권리는 함께 쓸 수 있습니다. 대항력이 경매의 선순위 권리보다 앞서면 배당요구를 하지 않고 매수인에게 보증금 전액을 요구할 수도 있고, 배당요구를 해 대금에서 받을 수도 있습니다. 대항력이 선순위 근저당보다 늦으면 매수인에게는 대항할 수 없으므로 우선변제권으로 배당을 받는 것이 사실상 회수 방법이 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 이 구조입니다.

소액임차인 최우선변제와는 무엇이 다른가요?

최우선변제는 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인이 보증금 중 일부를 선순위 근저당보다도 먼저 받는 권리이고, 확정일자가 필요 없습니다. 우선변제권은 금액 제한이 없지만 확정일자를 받은 날보다 먼저 설정된 권리보다는 뒤에 받습니다.

현행 시행령 기준으로 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 다만 이 기준은 담보물권이 설정된 당시의 시행령을 따르므로, 오래된 근저당이 있는 집이라면 그 설정일 기준 금액을 확인해야 합니다. 최우선변제를 받으려면 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다.

우선변제를 받으려면 무엇을 해야 하나요?

대항요건과 확정일자를 갖추고, 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 배당요구를 하고, 배당금을 받을 때 매수인에게 집을 넘겨주어야 합니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제로 보증금을 받을 수 없습니다.

실무에서는 배당기일에 법원이 매수인의 인감이 찍힌 명도확인서를 요구합니다. 그래서 이사 날짜와 배당기일을 맞추고, 매수인과 인도 일정을 미리 협의합니다. 대항요건은 배당요구 종기까지 유지되어야 하므로 그 전에 이사하거나 주민등록을 옮기지 않습니다.

우선변제권 행사 순서

• 대항요건 갖추기 - 입주와 전입신고를 합니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 받기 - 계약서에 확정일자를 받습니다. 대항요건과 함께 갖춘 날 우선변제권이 생깁니다.
• 등기부 확인 - 근저당과 가압류 날짜를 확인해 내 순위를 계산합니다. 소액임차인 해당 여부도 봅니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 종기까지 배당요구를 합니다. 확정일자가 찍힌 계약서와 등본을 냅니다.
• 인도와 수령 - 매수인에게 집을 넘겨주고 명도확인서를 받아 배당금을 수령합니다. 이사와 배당기일을 맞춥니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당과 전입 날짜가 가깝거나 조세 체납이 있는 집에 해당하면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 우선변제권은 언제부터 생기나요?
  입주와 전입신고를 마친 다음 날과 확정일자를 받은 날 중 늦은 날 생깁니다. 입주 당일이나 그 전에 확정일자를 받았다면 다음 날이 기준이고, 며칠 뒤 확정일자를 받았다면 그날이 기준입니다. 그 사이 설정된 근저당은 임차인보다 앞섭니다.
• 공매로 팔려도 우선변제를 받나요?
  받습니다. 우선변제권은 민사집행법에 따른 경매뿐 아니라 국세징수법에 따른 공매에서도 임차주택의 환가대금에서 보증금을 먼저 받는 권리입니다. 공매는 한국자산관리공사가 진행하므로 공매 공고에서 배분요구 종기를 확인해 요구합니다.
• 대지를 판 돈에서도 받나요?
  받습니다. 법은 우선변제의 대상인 임차주택에 대지를 포함한다고 정하고 있습니다. 건물과 대지가 함께 팔리면 두 대금에서 경매대가에 비례해 나누어 받고, 대지만 팔려도 대지 대금에서 받을 수 있습니다.
• 배당금을 받으려면 먼저 집을 비워야 하나요?
  임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제로 보증금을 받을 수 없습니다. 실무에서는 매수인이 발급한 명도확인서를 법원에 내야 배당금을 줍니다. 이사 날짜를 배당기일에 맞춰 매수인과 협의합니다.
• 배당 순위에 이의가 있으면 어떻게 하나요?
  우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인은 경매법원에 이의를 신청할 수 있고, 이때 배당이의 절차가 준용됩니다. 임차인도 배당표가 잘못되었다면 배당기일에 이의를 진술하고 1주 안에 배당이의의 소를 제기합니다.
• 최우선변제와 우선변제를 함께 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 소액임차인이 확정일자까지 갖추었다면 보증금 중 일정액은 최우선변제로 먼저 받고, 나머지 보증금은 확정일자 순위에 따라 우선변제로 받습니다. 두 권리의 요건을 각각 확인해 배당요구서에 함께 적습니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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