주택 임대차

우선변제권 있는 세입자가 강제경매를 신청하면 먼저 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 우선변제권 있는 세입자가 보증금 판결로 강제경매를 신청하고 매각물건명세서 등에 그 권리가 기재된 채 매각됐다면 후순위권리자와 일반채권자보다 먼저 배당받습니다. 대법원은 이 경우 별도 배당요구도 필요 없다고 보았습니다. 지금은 선순위 근저당권 유무와 내 전입일·확정일자를 비교해 두십시오.

임차인이 경매를 신청하는 것 자체가 불리하다고 생각할 필요는 없습니다. 신청은 우선변제권을 쓰겠다는 의사 표시로 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2023년 2월 보증금 1억 5,000만원에 아파트를 빌려 같은 날 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2025년 2월 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 소송에서 이겼고, 2026년 3월 그 판결로 아파트에 강제경매를 신청하려 했습니다. 등기부에는 H씨 전입 뒤에 설정된 근저당권과 카드사 가압류가 있었고, H씨는 자신이 이들보다 먼저 배당받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매를 신청한 임차인은 후순위보다 먼저 배당받나요?

네, 특별한 사정이 없는 한 먼저 받습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 보증금반환 판결로 스스로 강제경매를 신청하고, 집행관 현황조사 등으로 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서·매각물건명세서에 기재된 채 매각됐다면, 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선합니다. 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결의 결론입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 받을 권리를 줍니다. 「후순위」는 확정일자와 대항요건을 갖춘 날보다 뒤에 등기된 근저당권자 등을 말하므로, 그보다 앞선 근저당권자는 여전히 먼저 받습니다.

어떤 특별한 사정이 있으면 우선배당이 막히나요?

대표적인 것이 우선변제권의 전제가 무너진 경우입니다. 매각 전에 주민등록을 옮겨 대항요건을 잃었거나, 확정일자가 선순위 근저당권보다 늦거나, 경매 과정에서 우선변제권을 포기한다는 뜻을 밝혔다면 우선배당을 받지 못할 수 있습니다.

현황조사보고서에 임차인 내용이 빠졌다면 매각 전에 법원에 권리신고를 해 두는 편이 안전합니다. 판결이 「특별한 사정이 없는 한」이라는 단서를 붙인 이유가 이런 경우들입니다.

보증금을 전부 못 받으면 매수인에게 요구할 수 있나요?

보증금 전액을 배당받지 못했더라도, 선순위 권리가 없어 대항력이 매수인에게 미치는 경우라면 남은 보증금을 매수인에게 요구할 여지가 있습니다. 반대로 대항력보다 앞선 근저당권이 있으면 임차권은 매각으로 소멸하고 남은 보증금은 옛 집주인에 대한 일반채권이 됩니다.

다만 스스로 경매를 신청한 임차인은 우선변제권을 선택한 것으로 보므로, 매수인에게 대항할 수 있는지는 사건마다 따져 보아야 합니다. 배당받은 금액과 남은 금액을 먼저 확정해야 다음 청구를 정할 수 있습니다.

우선변제권 임차인 강제경매 대응 순서

• 권리 순서 확인 - 등기부에서 근저당권 설정일과 내 전입일·확정일자를 비교합니다. 누가 선순위인지가 여기서 정해집니다.
• 거주 유지 - 배당요구의 종기까지 주민등록과 거주를 유지합니다. 이사가 필요하면 임차권등기를 먼저 합니다.
• 기록 확인 - 현황조사보고서와 매각물건명세서의 임차인 기재를 봅니다. 빠졌으면 권리신고를 합니다.
• 배당표 이의 - 순위가 틀렸으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소 제기를 증명합니다. 일반채권자와 안분됐다면 필요합니다.
• 남은 보증금 정리 - 배당액과 잔액을 확인하고 매수인 대항 여부나 옛 집주인 재산 추적을 검토합니다. 다음 청구 상대가 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당권이나 조세채권이 있으면 배당 순서가 달라지므로 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 선순위 근저당권보다도 먼저 받나요?
  아닙니다. 확정일자 임차인의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날보다 뒤에 등기된 권리자와 일반채권자보다 앞서는 권리입니다. 그보다 먼저 설정된 근저당권자는 임차인보다 먼저 배당받습니다. 등기부 설정일과 내 날짜를 비교해 보아야 합니다.
• 경매 중에 이사하면 어떻게 되나요?
  배당요구의 종기 전에 주민등록을 옮기면 대항요건을 잃어 우선변제권도 사라질 수 있습니다. 이사가 꼭 필요하면 임대차 종료 후 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 옮기십시오. 임차권등기 뒤에는 대항요건을 잃어도 기존 우선변제권이 유지됩니다.
• 경매 신청 전에 집을 비워야 하나요?
  비우지 않아도 됩니다. 보증금반환 판결로 임차주택에 경매를 신청할 때는 집을 비워 주는 반대의무의 이행이나 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 살면서 경매를 진행하다가 배당금을 받을 때 매수인에게 집을 넘기면 됩니다.
• 매각되면 임차권은 어떻게 되나요?
  임차주택이 경매로 팔리면 원칙적으로 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다. 선순위 근저당권이 있어 대항력이 매수인에게 미치지 않으면 남은 보증금은 옛 집주인에게 청구해야 합니다.
• 현황조사보고서에 제가 빠져 있으면요?
  매각 전에 경매법원에 권리신고를 하고 확정일자 계약서와 주민등록초본을 내십시오. 대법원이 우선배당을 인정한 근거가 현황조사보고서·매각물건명세서의 기재였으므로, 기재가 빠진 상태로 매각되면 다툼이 커질 수 있습니다.
• 배당받을 때 필요한 서류는 무엇인가요?
  보통 배당금 지급 신청과 함께 매수인의 인감증명이 붙은 명도확인서를 냅니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제로 보증금을 받을 수 없기 때문입니다. 이사 날짜를 매수인과 미리 맞춰 두는 편이 좋습니다.

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