주택 임대차

빌라 대지 중 한 필지만 경매되면 소액임차인은 얼마를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

빌라 대지 중 한 필지만 경매돼도 소액임차인은 면적비율로 줄지 않은 최우선변제권을 그 대지 매각대금에서 행사할 수 있습니다. 대법원은 우선변제권이 임대차 당시 주택과 대지 가액을 기초로 한 권리여서 면적비율로 제한되지 않는다고 보았습니다. 지금은 이사 전에 배당요구 종기와 임차권등기 필요 여부부터 확인해 두십시오.

대지가 세 필지로 나뉘었다고 보증금 중 3분의 1만 청구할 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 법원은 면적비율로 줄이지 않았습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024년 4월 수도권의 한 시에 있는 빌라를 보증금 7,000만원에 빌려 같은 날 전입신고를 마쳤습니다. 2025년 빌라 대지가 세 필지로 나뉘더니, 2026년 그중 한 필지에만 경매가 시작됐습니다. 곧 다른 곳으로 이사할 예정이던 O씨는 그 경매에서 우선변제를 받을 수 있는지, 보증금의 3분의 1만 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지 일부만 경매되면 면적 비율만큼만 받나요?

아니요. 여러 필지인 임차주택 대지 가운데 일부만 경매되더라도, 임차인은 그 대지의 매각대금에서 면적비율로 줄어들지 않은 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결은 우선변제권이 임대차 성립 당시 임차주택과 대지의 가액을 기초로 한 법정담보물권의 성격을 갖는다는 이유로, 면적비율로만 행사할 수 있다는 주장을 받아들이지 않았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 권리를 주고, 그 대상인 주택가액에 대지의 가액을 포함합니다. 대지만 따로 경매되는 경우에도 대지 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 있습니다.

대지 경매에서 최우선변제 한도는 어떻게 계산하나요?

최우선변제액은 지역별 금액을 넘지 못하고, 주택가액의 2분의 1을 넘지도 못합니다. 대지 일부만 경매된 경우에는 그 경매에서 배당할 대지 매각대금을 기준으로 이 한도를 따지게 됩니다. 한 건물에 소액임차인이 여럿이면 합계가 2분의 1을 넘을 때 각자의 비율로 나눕니다.

현행 시행령은 광역시(과밀억제권역·군지역 제외)와 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시에서 보증금 8천500만원 이하 임차인이 2천800만원까지 최우선변제를 받도록 정합니다. 다만 선순위 담보물권이 시행령 개정 전에 설정됐다면 그 당시 기준이 적용됩니다.

경매 중에 이사를 가도 되나요?

경매가 끝나기 전에 이사하려면 임차권등기를 먼저 해야 합니다. 소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추고, 배당요구의 종기까지 이를 유지해야 합니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 옮기면 이미 취득한 권리가 유지됩니다.

빌라 대지 일부 경매 배당 대응 순서

• 필지 확인 - 토지 등기부로 대지가 언제 나뉘었는지, 경매 대상 필지가 어디인지 확인합니다. 임대차 성립 당시 대지였는지가 중요합니다.
• 소액 기준 대조 - 보증금과 선순위 근저당 설정일로 적용 시행령 기준을 찾습니다. 최우선변제 해당 여부가 정해집니다.
• 배당요구 - 대지 경매 사건에 종기까지 배당요구를 합니다. 건물 경매가 따로 있으면 거기에도 합니다.
• 거주 유지 또는 임차권등기 - 종기까지 전입을 유지하거나 임차권등기 후 이사합니다. 대항요건이 끊기면 권리를 잃습니다.
• 배당표 점검 - 면적비율로 줄여 배당됐으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소 제기를 증명합니다. 판례가 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지가 임대차 전부터 이미 나뉘어 있었거나 건물과 대지에 근저당 설정일이 다르면 토지·건물 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지만 경매돼도 최우선변제를 받나요?
  받을 수 있습니다. 대항요건을 갖춘 소액임차인과 확정일자 임차인은 주택과 대지가 함께 경매될 때뿐 아니라 대지만 따로 경매될 때도 대지 매각대금에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택가액에는 대지 가액이 포함되기 때문입니다.
• 면적비율만큼만 받는다는 말은 맞나요?
  맞지 않습니다. 대법원은 여러 필지 대지 중 일부만 경매된 경우에도 임차인이 그 대지 경매대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있고, 전체 대지 중 경매 필지가 차지하는 면적비율로 제한되지 않는다고 보았습니다.
• 최우선변제 한도는 얼마인가요?
  지역별 법정 금액과 주택가액의 2분의 1 가운데 적은 금액이 한도입니다. 소액임차인이 여럿이고 합계가 2분의 1을 넘으면 각자의 비율로 나누어 받습니다. 대지만 경매되면 그 경매의 매각대금을 기준으로 계산하게 됩니다.
• 이사하면 권리를 잃나요?
  배당요구의 종기 전에 주민등록을 옮기면 소액임차인의 대항요건이 끊겨 최우선변제를 받지 못합니다. 이사가 필요하면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 옮기십시오. 임차권등기 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리가 유지됩니다.
• 어느 시행령 기준이 적용되나요?
  원칙은 현행 시행령이지만, 개정 전에 이미 임차주택에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준이 적용됩니다. 경매 대상 대지의 선순위 근저당 설정일을 확인해 그 당시 기준으로 소액임차인 해당 여부와 최우선변제액을 계산해야 합니다.
• 건물 경매가 따로 열리면 또 받을 수 있나요?
  건물 경매가 따로 진행되면 그 사건에도 배당요구를 해서 남은 보증금에 대한 권리를 행사할 수 있습니다. 다만 두 경매에서 받는 최우선변제액의 합계가 법정 금액을 넘을 수는 없으므로, 앞선 배당액을 공제하고 계산하게 됩니다.

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