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근저당이 먼저 있는 빌라, 소액임차인 기준은 어느 시점 법으로 따지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

근저당이 먼저 설정된 집이라면 그 근저당권자에 대해서는 근저당 설정 당시의 시행령 기준으로 소액임차인 여부를 따집니다. 주택임대차보호법 시행령 부칙은 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게 종전 규정을 적용하도록 정합니다. 지금은 등기부의 근저당 설정일과 그 당시 금액 기준을 확인하십시오.

그 자리에서

계약 전이라면 등기부 을구에서 근저당 설정일을 보고, 그 날짜의 시행령 기준으로 내 보증금이 소액인지 계산하십시오. 현행 기준만 보고 계약하면 결과가 달라질 수 있습니다.

근저당보다 늦게 들어왔다고 소액임차인 보호를 아예 못 받는 것은 아닙니다. 문제는 어느 시점 기준을 쓰느냐입니다.

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O씨는 2025년 4월 광역시에 있는 빌라를 보증금 8,000만원에 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 계약 당시 등기부에는 2022년 11월 설정된 근저당이 하나 있었습니다. O씨는 현행 기준으로 광역시는 8,500만원 이하면 소액임차인이라고 들었는데, 집주인이 대출을 못 갚아 경매에 들어가도 최우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당이 먼저 설정된 집이면 소액임차인 기준은 언제 법을 따르나요?

그 근저당이 설정된 때의 시행령 기준을 따릅니다. 시행령이 개정되면 존속 중인 임대차에도 새 기준을 적용하지만, 개정 전에 임차주택에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정을 따릅니다. 선순위 근저당권자가 대출할 때 예상한 소액임차인 범위를 뒤에 바뀐 법으로 넓히지 않으려는 취지입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」은 과밀억제권역과 군지역을 제외한 광역시에서 보증금 8,500만원 이하 임차인이 2,800만원까지 최우선변제를 받게 합니다. 이 기준은 2023. 2. 21. 개정으로 정해졌습니다.

2022년에 설정된 근저당권자에게는 어떤 기준이 적용되나요?

2021. 5. 11. 시행 시행령 기준이 적용됩니다. 그 기준으로 광역시는 보증금 7,000만원 이하 임차인이 2,300만원까지 최우선변제를 받습니다. O씨의 보증금 8,000만원은 이 기준을 넘으므로, 2022년 근저당권자보다 먼저 받는 최우선변제는 인정되지 않습니다.

광역시 소액임차인 기준 비교
2021. 5. 11.~2023. 2. 20.
보증금 기준: 7,000만원 이하
최우선변제액: 2,300만원
보증금 8,000만원: 해당 안 됨
2023. 2. 21. 이후
보증금 기준: 8,500만원 이하
최우선변제액: 2,800만원
보증금 8,000만원: 해당

출처 - 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조, 부칙(2021. 5. 11., 2023. 2. 21.) 제2조

반면 2023. 2. 21. 뒤에 생긴 담보권자나 일반 채권자에 대해서는 현행 기준으로 소액임차인에 해당합니다. 같은 집에서도 누구를 상대로 하느냐에 따라 결론이 달라지는 셈입니다. 예전에도 같은 구조의 부칙이 있었고, 보증금 6,000만원인 경우 「근저당 설정 당시 기준에 따라 제외될 수 있다」고 보는 것도 이 때문입니다.

최우선변제가 안 되면 보증금은 어떻게 받나요?

확정일자를 갖췄다면 그 날짜 순서에 따라 우선변제를 받습니다. O씨는 2022년 근저당보다 뒤 순위이므로 매각대금에서 근저당 채권을 먼저 빼고 남는 금액에서 받습니다.

매각대금 1억 5,000만원 배당 예시
매각대금 1억 5,000만원 배당 예시
근저당 채권10,000만원
임차인 배당5,000만원
미배당 보증금3,000만원

단순 예시 계산(경매비용 제외 전)

예를 들어 매각대금이 1억 5,000만원이고 근저당 채권이 1억원이면 남는 5,000만원에서 받게 되어, 보증금 8,000만원 가운데 3,000만원은 배당받지 못할 수 있습니다. 부족분은 임대인에게 따로 청구해야 합니다.

근저당 있는 집 소액임차인 확인 순서

  • 근저당 설정일 확인 - 등기부 을구에서 가장 앞선 담보물권 설정일을 봅니다. 적용할 시행령 시점이 정해집니다.
  • 당시 기준 대조 - 그 시점 시행령의 보증금 기준과 최우선변제액을 확인합니다. 현행 기준과 다를 수 있습니다.
  • 배당 예상 계산 - 시세에서 선순위 채권액을 빼 남는 금액을 계산합니다. 보증금이 모자라면 계약을 다시 생각합니다.
  • 전입·확정일자 즉시 처리 - 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받습니다. 뒤에 생길 권리보다 앞서기 위함입니다.
  • 경매 시 배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 배당요구를 하고 배당표의 기준 적용을 확인합니다. 틀리면 배당기일에 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당이 여러 개로 설정 시점이 다르거나 근저당 채권액이 줄어든 상태라면 배당 계산이 달라지므로 등기부와 대출 잔액을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당과 보증금 반환 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

소액임차인 기준을 확인하는 임차인들은 대부분 지금 시행 중인 금액표만 봅니다. 하지만 경매 배당에서는 선순위 근저당이 설정된 날의 기준이 그 근저당권자에게 적용되므로, 현행 기준으로는 소액임차인이어도 선순위 근저당권자보다 먼저 받지 못하는 일이 생깁니다.

그래서 계약 전 등기부 한 장이 판단의 전부입니다. 근저당 설정일, 채권액, 그 뒤에 들어온 가압류 날짜를 계약일에 발급한 등기부로 남겨 두어야 합니다. 중개인이 소액임차인이라고 설명했다면 그 설명이 담긴 확인·설명서도 보관합니다.

경매 배당표는 담보권자별로 다른 기준을 적용해 계산됩니다. 이 기록이 있으면 배당표가 기준을 잘못 적용했는지 확인할 수 있고, 부족분을 임대인이나 중개인에게 청구할 때 손해액을 계산하는 근거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 경매 배당과 보증금 회수 사건을 수행해 왔으며, 담보권 설정일별로 적용 시행령을 나눠 배당표를 다시 계산한 뒤 이의와 부족분 청구를 준비하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 당해세 우선순위 배당 다툼
  • 강제집행·채권추심
  • 가압류·가처분 신청

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항전부증명서·임대차계약서·주민등록초본·중개대상물 확인설명서를 준비해 주시면, 적용 시행령 시점·최우선변제 가능 여부·배당 예상액을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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