등기·명의신탁

위조서류로 넘어간 땅이 되팔려 10년 지났으면 등기를 되돌릴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 서류 위조로 넘어간 땅이라도 최종 등기명의자가 10년간 선의·무과실로 점유해 등기부취득시효가 인정되면 원래 소유자의 말소 청구는 받아들여지지 않습니다. 이때 위조한 사람을 포함한 앞선 등기명의자도 그 시효취득을 원용해 소유권 상실을 주장할 수 있습니다. 지금은 최종 명의자가 등기와 점유를 시작한 날, 위조 사실을 안 날부터 확인해 두십시오.

땅을 되찾지 못한다고 해서 위조한 사람에게 아무 책임도 물을 수 없는 것은 아닙니다. 등기 말소 대신 손해배상 청구로 방향을 바꾸면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨가 해외 근무를 하던 2014년 4월, B씨가 인감증명서를 위조해 A씨 명의 임야를 자기 앞으로 옮긴 뒤 C씨에게 팔았고, C씨는 2015년 3월 다시 D씨에게 팔아 등기를 넘겼습니다. D씨는 그때부터 임야에 과수원을 가꾸며 점유했습니다. 2025년 11월 귀국한 A씨가 등기 말소 소송을 내려 하자, D씨는 등기부취득시효를 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최종 등기명의자가 10년 점유하면 원래 주인은 땅을 잃나요?

요건을 갖추면 잃습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 부동산 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득합니다. 앞선 등기가 위조서류에 의한 원인무효 등기여도 이 시효취득은 막히지 않습니다.

선의는 자기가 소유자라고 믿은 것이고, 무과실은 그렇게 믿은 데 잘못이 없는 것입니다. 점유자의 선의는 추정되지만 무과실은 시효취득을 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 등기부만 믿고 산 매수인이라도 가격이 시세보다 크게 낮았거나 매도인의 권리를 의심할 사정이 있었다면 과실이 인정될 수 있습니다.

위조한 사람을 상대로 한 말소 소송에서도 지나요?

최종 명의자의 시효취득이 인정되고 위조자가 이를 원용하면 집니다. 대법원 1995. 3. 3. 선고 94다7348 판결은 최종 등기명의자의 등기부시효취득 항변이 받아들여진 경우, 앞선 등기명의자들이 이를 원용해 원소유자의 소유권 상실을 주장하면 원소유자의 등기말소 청구는 배척된다고 보았습니다.

소유권을 잃은 사람은 더 이상 소유권에 기한 말소를 청구할 지위에 있지 않기 때문입니다. 최종 명의자에 대한 시효취득이 부정되면 사정이 달라지므로, 소송에서는 최종 명의자의 무과실을 다투는 것이 먼저입니다.

땅을 되찾지 못하면 위조한 사람에게 무엇을 청구하나요?

위조한 사람에게 불법행위 손해배상을 청구합니다. 손해액은 보통 소유권을 잃은 때의 땅 시가를 기준으로 하고, 위조한 사람이 받은 매매대금을 부당이득으로 청구하는 방법도 있습니다. 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 청구해야 합니다.

위조한 사람은 이미 매매대금을 써 버렸거나 재산을 다른 사람 명의로 돌려 두는 경우가 많습니다. 소송을 내기 전에 위조자 명의 부동산이나 예금을 가압류해 두어야 판결 뒤 실제로 돈을 받을 가능성이 생깁니다. 형사 고소 기록은 위조 사실과 안 날을 증명하는 자료로도 쓰입니다.

위조 등기 토지 회복 대응 순서

• 등기부 이력 확인 - 위조 이전등기부터 최종 명의자까지 등기 순서와 날짜를 확인합니다. 등기부취득시효 기간 계산의 기초입니다.
• 최종 명의자 점유 확인 - 최종 명의자가 언제부터 땅을 실제로 썼는지 봅니다. 등기와 점유가 모두 10년이어야 시효가 완성됩니다.
• 무과실 다툼 자료 수집 - 매매가격, 거래 경위, 위조 서류의 허술함을 모읍니다. 최종 명의자의 과실이 인정되면 말소 청구가 살아납니다.
• 처분금지가처분 - 소송 중 땅이 다시 팔리지 않도록 처분금지가처분을 신청합니다. 다툼의 대상 현상 변경을 막습니다.
• 손해배상 청구 - 말소가 어렵다고 판단되면 위조자에게 손해배상을 청구합니다. 안 날부터 3년 기한을 넘기지 않아야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 최종 명의자의 점유 기간이 10년에 조금 못 미치거나 중간에 소송·가압류가 있었다면 등기부와 소송 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소 소송과 이에 따른 손해배상 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부취득시효는 몇 년이면 완성되나요?
  소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의·무과실로 점유하면 완성됩니다. 등기 없이 점유만 한 경우의 점유취득시효가 20년인 것과 구별됩니다. 등기와 점유가 모두 10년 이어져야 하고 무과실은 시효를 주장하는 사람이 증명합니다.
• 위조한 사람도 시효취득을 내세울 수 있나요?
  위조한 사람 자신은 선의·무과실이 아니어서 스스로 시효취득할 수 없습니다. 그러나 최종 등기명의자의 시효취득이 인정되면 위조자도 이를 원용해 원래 주인의 소유권 상실을 주장할 수 있습니다. 대법원 1995. 3. 3. 선고 94다7348 판결의 태도입니다.
• 최종 명의자의 과실은 어떻게 다투나요?
  거래 가격이 시세보다 현저히 낮았는지, 매도인이 짧은 기간에 등기를 받아 곧바로 팔았는지, 현장을 보지 않고 샀는지 같은 사정을 모아 주장합니다. 점유자의 선의는 추정되지만 무과실은 추정되지 않아 시효를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다.
• 위조자에게 손해배상은 언제까지 청구하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 청구해야 합니다. 둘 중 먼저 끝나는 기간이 지나면 청구권이 시효로 소멸합니다. 위조 사실을 안 날을 증명할 자료를 남겨 두는 것이 좋습니다.
• 손해액은 어떻게 정하나요?
  보통 원래 주인이 소유권을 잃은 때의 토지 시가를 기준으로 합니다. 불법행위로 재산상 손해를 입힌 사람은 그 손해를 배상해야 하며, 위조자가 받은 매매대금을 부당이득으로 청구하는 방법도 함께 검토합니다. 감정평가로 시가를 정하는 경우가 많습니다.
• 소송 중에 땅이 또 팔리면 어떻게 하나요?
  처분금지가처분을 먼저 해 두면 이후 이전된 등기는 가처분권자에게 대항하지 못합니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있어, 말소 소송을 낼 때 함께 신청합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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