등기·명의신탁

위조 서류로 남의 아들 명의로 넘어간 제 땅, 누구를 상대로 말소 소송하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

등기를 되찾는 말소 소송은 등기부에 소유자로 올라 있는 아들을 상대로 해야 하고, 서류를 위조한 아버지는 말소 소송의 피고가 될 수 없습니다. 판례는 등기의무자, 즉 그 등기로 권리를 잃는 등기명의인이나 그 포괄승계인이 아닌 사람을 상대로 한 말소 청구를 부적법하다고 봅니다. 지금은 등기부를 다시 떼어 아들 명의에서 다른 사람에게 또 넘어가지 않았는지 확인하고, 처분금지가처분을 검토하십시오.

위조한 사람이 형사처벌을 받았다고 해서 등기가 저절로 돌아오지는 않지만, 형사 기록을 다시 만들 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 오랜만에 고향 땅의 등기부를 떼어 보고, 2024년 자기 땅이 이웃 B씨의 아들 명의로 넘어가 있는 것을 발견했습니다. 수사 결과 B씨가 A씨의 인감증명서와 위임장을 위조해 아들 앞으로 이전등기를 마친 사실이 드러났고, B씨는 2026년 사문서위조 등으로 유죄 판결을 받았습니다. A씨는 이제 등기를 되돌리려는데 B씨를 상대로 소송해야 하는지 고민하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위조로 넘어간 등기는 누구를 상대로 말소를 구하나요?

등기부상 현재 명의인인 아들을 상대로 합니다. 대법원 1994. 2. 25. 선고 93다39225 판결은 등기의무자, 즉 등기부상 형식적으로 그 등기에 의해 권리를 잃거나 불이익을 받을 사람인 등기명의인이나 그 포괄승계인이 아닌 사람을 상대로 한 말소 청구는 당사자적격이 없는 사람을 상대로 한 부적법한 소라고 보았습니다.

서류를 위조한 아버지는 등기명의인이 아니므로 말소 소송에서는 피고가 될 수 없습니다. 아버지를 피고로 넣으면 그 부분은 각하됩니다. 아버지에게는 위조로 입은 손해의 배상을 따로 청구할 수 있습니다.

무엇을 근거로 등기 말소를 청구하나요?

소유권을 방해하는 원인 없는 등기의 제거를 청구하는 것입니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있고, 위조 서류로 마쳐진 이전등기는 원인이 없는 무효 등기이므로 그 말소가 방해 제거에 해당합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같습니다.

위조한 사람이 사문서위조 등으로 형사처벌을 받았다면 그 판결문과 수사 기록은 등기가 원인 없이 이루어졌다는 점을 보여 주는 유력한 자료가 됩니다. 민사 법원은 형사 판결에 구속되지 않으므로, 위조된 서류 원본이나 필적 감정 결과도 함께 내는 것이 안전합니다.

아들이 땅을 다시 팔았다면 어떻게 되나요?

아들 명의 뒤에 다른 사람 명의 등기가 이어졌다면, 그 뒤의 명의인들까지 각각 피고로 삼아 순서대로 말소를 구해야 합니다. 각 등기의 등기의무자가 따로 있기 때문입니다. 이런 일을 막으려고 소송 전에 처분금지가처분을 해 두는 것입니다.

판결을 받으면 등기는 어떻게 돌아오나요?

말소를 명하는 판결이 확정되면 원래 소유자가 혼자 등기소에 말소등기를 신청할 수 있습니다. 아들의 협조나 인감증명서는 필요 없고, 판결정본과 확정증명원을 첨부합니다. 아들 명의 등기가 말소되면 원래 소유자 명의 등기가 다시 드러납니다.

위조 등기 말소 대응 순서

• 등기부 재확인 - 현재 명의인과 그 뒤에 이어진 등기, 근저당 설정 여부를 확인합니다. 피고 범위가 정해집니다.
• 처분금지가처분 - 소송 전에 아들 명의 토지에 가처분을 신청합니다. 추가 이전을 막습니다.
• 위조 증거 정리 - 형사 판결문, 수사 기록, 위조 서류 사본을 모읍니다. 원인 무효를 증명합니다.
• 말소 소송 제기 - 등기명의인인 아들을 피고로 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 위조한 아버지는 말소 피고에서 뺍니다.
• 판결로 단독 신청 - 확정 판결로 혼자 말소등기를 신청합니다. 위조자에게는 손해배상을 따로 청구할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 아들 명의 등기 뒤에 근저당이 설정되었거나 제3자가 매수해 선의를 주장하고 있다면 등기부 전체와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 말소 소송과 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위조한 사람을 피고로 하면 안 되나요?
  말소 소송에서는 안 됩니다. 대법원 1994. 2. 25. 선고 93다39225 판결은 등기의무자, 즉 등기명의인이나 그 포괄승계인이 아닌 사람을 상대로 한 말소 청구는 당사자적격이 없어 부적법하다고 보았습니다. 위조자가 등기명의인이 아니라면 말소 피고가 될 수 없고, 손해배상 청구의 피고로만 삼을 수 있습니다.
• 처분금지가처분은 왜 먼저 해야 하나요?
  소송 중 명의가 또 바뀌는 것을 막기 위해서입니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 할 수 있다고 정합니다. 가처분 등기 뒤에 이루어진 처분은 가처분권자에게 대항하지 못하게 됩니다.
• 말소 청구의 법적 근거는 무엇인가요?
  소유권에 기한 방해제거청구입니다. 민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 위조 서류로 마쳐진 이전등기는 원인이 없는 무효 등기이므로, 원래 소유자는 등기명의인에게 그 등기의 말소를 청구할 수 있습니다.
• 판결을 받으면 아들의 협조가 필요한가요?
  필요 없습니다. 부동산등기법 제23조 제4항은 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자나 등기의무자가 단독으로 신청한다고 정합니다. 판결정본과 확정증명원을 첨부해 원래 소유자가 혼자 말소등기를 신청하면 되고, 아들의 인감증명서도 필요 없습니다.
• 위조한 사람에게 손해배상도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제750조는 고의나 과실로 위법행위를 해 타인에게 손해를 가한 사람에게 배상책임을 지웁니다. 등기를 되찾는 데 든 소송 비용, 그 사이 토지를 쓰지 못해 생긴 손해 등을 청구할 수 있고, 말소 소송과 함께 하나의 소장에 청구할 수도 있습니다.
• 아들이 이미 근저당을 설정했으면 어떻게 하나요?
  근저당권자도 따로 피고로 삼아야 합니다. 근저당권자는 그 근저당 등기의 등기명의인이므로, 원인 없는 소유권이전등기에 기초한 근저당의 말소를 구하려면 근저당권자를 상대로 해야 합니다. 대법원 1994. 2. 25. 선고 93다39225 판결의 등기의무자 기준이 그대로 적용됩니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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