주택 임대차

월세가 밀렸는데 보증금에서 빼라고 임대인에게 말할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 계약 중에는 보증금이 있다는 이유로 밀린 월세 지급을 거절하거나 보증금에서 빼라고 주장할 수 없습니다. 대법원은 보증금이 모든 채무를 담보해도 차임 지급 거절이나 연체 책임 면제 사유는 아니라고 보았습니다. 지금은 밀린 월세가 2기 차임액에 이르기 전에 갚거나 분납 합의를 해 두십시오.

보증금이 남아 있다고 해서 월세를 안 내도 되는 것은 아닙니다. 보증금은 계약이 끝날 때 정산하는 담보입니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2025년 2월 보증금 1천만원, 월세 50만원에 원룸을 임차해 살고 있었습니다. 2026년 여름 일감이 끊기면서 월세를 두 달째 내지 못하자 임대인은 밀린 월세를 내지 않으면 집을 비우라고 문자를 보냈습니다. Q씨는 보증금이 1천만원이나 남아 있으니 거기서 빼면 되지 않느냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

밀린 월세를 보증금에서 빼라고 할 수 있나요?

아니요. 보증금은 연체 차임 등 임대차에서 생기는 임차인의 모든 채무를 담보하지만, 임차인이 보증금이 있다는 이유로 월세 지급을 거절하거나 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다.

보증금에서 밀린 월세를 빼는 것은 계약이 끝나고 집을 돌려줄 때 정산하는 방식입니다. 계약 중에 보증금으로 월세를 대신 내겠다고 임차인이 일방적으로 주장할 수는 없고, 임대인이 동의하면 그 합의에 따라 처리할 수 있습니다.

월세를 몇 달 밀리면 계약이 해지되나요?

주택 월세 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 보증금이 연체액보다 많이 남아 있어도 해지할 수 있고, 해지되면 임대인은 집을 비워 달라고 청구합니다.

2기 차임액에 이르도록 연체한 임차인은 묵시적 갱신 보호도 받지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 이런 임차인에게는 기간 만료 때 같은 조건으로 자동 갱신되는 규정을 적용하지 않는다고 정합니다.

해지를 막으려면 연체액이 2기에 이르기 전에 갚아야 합니다. 이미 2기에 이르렀다면 해지 통지가 도달하기 전에 전액을 갚는 것이 안전하고, 통지가 온 뒤에는 임대인과 합의로 계약을 이어 가야 합니다.

계약이 끝난 뒤에는 보증금으로 월세를 대신할 수 있나요?

그것도 어렵습니다. 보증금은 계약이 끝난 뒤 집을 돌려줄 때까지 생기는 차임과 그 밖의 채무를 담보하므로, 계약이 끝났더라도 집을 넘겨주지 않았다면 보증금이 있다는 이유로 밀린 월세 지급을 거절할 수 없습니다.

집을 넘겨주는 순간 밀린 월세와 관리비 등은 별도 의사표시 없이 보증금에서 공제되고 나머지만 돌려받습니다. 공제할 채권의 발생 사실은 임대인이 증명해야 합니다.

이사하는 날 임대인에게 공제 내역을 항목별로 적어 달라고 요청하면 정산 다툼이 줄어듭니다. 밀린 월세 외에 관리비·공과금·원상복구비가 함께 빠지는 경우가 많으므로, 입주 때 사진과 퇴거 때 사진을 비교해 원상복구비가 과다한지 확인합니다.

밀린 월세 보증금 공제 대응 순서

• 연체액 계산 - 밀린 월세가 몇 기분인지 계산합니다. 2기에 이르면 해지 사유가 됩니다.
• 분납 합의 - 임대인과 분납 일정을 문자로 합의합니다. 해지를 막는 가장 현실적인 방법입니다.
• 해지 통지 확인 - 해지 통지가 언제 도달했는지 확인합니다. 해지 효력 발생 시점이 됩니다.
• 정산서 요구 - 이사할 때 공제 내역서를 받아 봅니다. 연체 차임·관리비·원상복구비를 항목별로 확인합니다.
• 남은 보증금 청구 - 공제 뒤 남은 보증금을 돌려받지 못하면 내용증명과 지급명령을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 차임 연체 시 지연이자나 위약금 특약이 있거나 임대인이 해지 통지 뒤에도 월세를 계속 받았다면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금이 있으면 월세를 안 내도 되나요?
  내야 합니다. 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결은 보증금으로 연체 차임 등 모든 채무가 담보된다고 해서 임차인이 보증금을 이유로 차임 지급을 거절하거나 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수 없다고 보았습니다.
• 월세를 몇 달 밀리면 해지되나요?
  연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있습니다. 민법 제640조가 건물 임대차에 대해 정한 기준이고, 월세를 매달 내는 계약이라면 두 달치가 밀린 때입니다. 보증금이 남아 있어도 해지할 수 있습니다.
• 두 달 밀렸다가 한 달치를 갚으면 해지를 피하나요?
  연체액이 2기 아래로 내려가면 그 뒤에는 해지 사유가 없어집니다. 다만 이미 2기에 이른 상태에서 해지 통지가 먼저 도달했다면 뒤늦게 갚아도 해지 효력에 영향이 없을 수 있어, 통지 전에 갚는 것이 안전합니다.
• 연체가 있으면 묵시적 갱신이 안 되나요?
  2기 차임액에 이르도록 연체했다면 안 됩니다. 주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다고 정합니다.
• 계약이 끝났는데 아직 이사를 안 했으면요?
  집을 넘겨주기 전까지는 보증금을 이유로 밀린 월세 지급을 거절할 수 없습니다. 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결은 계약이 끝났어도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인이 보증금을 이유로 연체차임 지급을 거절할 수 없다고 보았습니다.
• 이사할 때 보증금에서 얼마나 빠지나요?
  밀린 월세와 관리비, 원상복구비 등 임대차에서 생긴 채무가 빠집니다. 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결은 이 채무가 목적물 반환 때 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되고, 그 발생원인은 임대인이 증명해야 한다고 보았습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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