주택 임대차

월세를 두 달 넘게 밀린 세입자가 기간이 지났으니 묵시적 갱신이라고 하면 맞나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 세입자가 2기의 차임액에 이르도록 월세를 밀렸다면 집주인이 만료 전에 갱신거절 통지를 하지 않았더라도 주택임대차보호법상 묵시적 갱신을 주장할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제6조 제3항이 2기 연체 임차인에게는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 지금은 만료일 당시 밀린 월세가 몇 달 치였는지 입금 내역으로 계산해 두십시오.

보증금이 남아 있다고 해서 밀린 월세가 연체가 아닌 것으로 되지는 않으므로, 보증금에서 빼면 된다는 세입자 말에 따라 연체 계산을 바꿀 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

집주인 K씨는 2024년 5월 원룸을 보증금 1천만원, 월세 60만원에 2년 계약으로 세를 줬습니다. 세입자는 2025년 말부터 넉 달 치 월세를 밀렸고, K씨는 보증금이 있어 독촉하지 않다가 2026년 5월 만료일을 넘겼습니다. 만료 뒤 세입자가 월세를 다시 내며 묵시적 갱신이라고 주장하자, K씨는 계약 종료를 주장할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

월세를 밀린 세입자도 묵시적 갱신을 주장할 수 있나요?

2기의 차임액에 이르도록 밀렸다면 주장할 수 없습니다. 원래는 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않고, 세입자도 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 그러나 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 이 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다.

원안은 연체액이 2기 차임액을 「초과」해야 한다고 적었지만, 조문은 2기의 차임액에 「달하도록」 연체하면 된다고 정합니다. 월세 60만원이면 밀린 금액이 120만원이 된 때부터 해당합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 문구입니다.

만료 후에 월세를 꼬박꼬박 냈다면 결론이 바뀌나요?

만료일 당시 2기 연체가 있었다면 원칙적으로 바뀌지 않습니다. 묵시적 갱신은 만료 시점에 성립하는지를 보므로, 그 뒤 세입자가 월세를 제때 냈다는 사정만으로 주택임대차보호법상 갱신이 생기지는 않습니다.

다만 집주인이 만료 뒤에도 몇 달 동안 이의 없이 월세를 받아 왔다면, 세입자가 민법상 묵시의 갱신이나 새로운 합의가 있었다고 다툴 수 있습니다. 계약 종료를 주장하려면 만료 뒤 되도록 빨리 종료 의사를 문자나 내용증명으로 알리고, 받은 돈은 밀린 월세와 사용료로 충당한다고 밝혀 두는 편이 안전합니다.

연체된 세입자와 계약을 끝내는 방법은 무엇인가요?

두 가지입니다. 계약기간 중이라도 연체액이 2기의 차임액에 달하면 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다. 만료가 다가온다면 갱신거절 통지를 하거나, 위처럼 묵시적 갱신이 적용되지 않는다는 점을 들어 만료로 끝났다고 주장합니다.

세입자가 계약갱신요구권을 행사해 오더라도 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 집주인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

2020년 전에 맺은 계약도 2개월 전 통지 기준인가요?

2020. 12. 10. 이후 한 번이라도 갱신됐다면 2개월 기준입니다. 통지 기간을 1개월에서 2개월로 늘린 개정 규정은 시행 후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 연체 임차인에게 묵시적 갱신이 적용되지 않는다는 규정은 개정 전후가 같습니다.

연체 세입자 계약 종료 대응 순서

• 연체액 계산 - 만료일 당시 밀린 월세가 2개월분에 이르렀는지 입금 내역으로 계산합니다. 묵시적 갱신 배제 여부가 여기서 정해집니다.
• 종료 의사 통지 - 계약이 만료로 끝났다는 뜻을 문자나 내용증명으로 보냅니다. 새로운 합의가 있었다는 주장을 막습니다.
• 받은 돈 충당 표시 - 만료 뒤 받은 돈을 밀린 월세와 사용료에 충당한다고 알립니다. 차임 수령이 갱신 동의로 읽히지 않게 합니다.
• 보증금 정산 - 밀린 월세와 관리비를 공제한 보증금 잔액을 계산합니다. 인도와 동시에 돌려줄 금액입니다.
• 명도 절차 - 세입자가 나가지 않으면 건물인도 소송을 냅니다. 필요하면 점유이전금지가처분을 먼저 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 연체 뒤 월세를 깎아 주기로 했거나 만료 뒤 오랫동안 월세를 받아 온 경우에는 문자와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 명도와 보증금 정산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세 2기 연체는 정확히 얼마부터인가요?
  밀린 금액이 월세 2개월분에 이른 때부터입니다. 주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게 묵시적 갱신을 적용하지 않습니다. 월세 60만원이면 밀린 합계가 120만원이 되면 해당하고, 연속으로 밀렸을 필요는 없습니다.
• 보증금이 있으면 월세 연체가 아닌가요?
  연체입니다. 보증금은 계약이 끝날 때 밀린 월세 등을 공제하는 담보일 뿐, 계약 중에 세입자가 보증금으로 월세를 대신 냈다고 주장할 수는 없습니다. 집주인이 보증금에서 충당하겠다고 하지 않는 한 연체액은 그대로 쌓입니다.
• 갱신거절 통지를 못 했어도 계약이 끝나나요?
  만료일 당시 2기 연체가 있었다면 끝났다고 주장할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 집주인과 세입자가 통지하지 않을 때 생기지만, 2기 연체 임차인에게는 이 규정이 적용되지 않습니다. 다만 만료 뒤 오랫동안 월세를 받아 왔다면 다툼이 생깁니다.
• 연체 세입자가 갱신요구권을 쓰면 거절할 수 있나요?
  거절할 수 있습니다. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 연체 사실은 과거에 있었으면 되고, 지금 다 갚았는지는 따지지 않는 것이 조문 문구입니다.
• 묵시적 갱신이 인정되면 기간은 얼마인가요?
  2년입니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 되면 존속기간은 2년으로 봅니다. 연체 때문에 묵시적 갱신이 배제되면 이 2년도 생기지 않고 계약은 만료로 끝나며, 집주인은 인도와 보증금 정산을 요구할 수 있습니다.
• 2020년 전 계약도 2개월 전 통지 기준인가요?
  그 뒤 갱신됐다면 2개월 기준입니다. 통지 기간을 2개월로 늘린 규정은 2020. 12. 10. 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 한 번도 갱신되지 않은 옛 계약이라면 1개월 기준이 남습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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