권리금

새 임차인에게 월세 40% 인상을 요구해 약국 권리금 계약이 깨졌다면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

받을 수 있지만 자동으로 인정되지는 않고, 인상 요구가 주변 시세에 비추어 현저히 고액이었는지와 협의 경위를 따져 결론이 납니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 현저히 고액의 차임 요구와 정당한 사유 없는 계약 거절을 권리금 회수 방해로 정합니다. 지금은 주변 약국의 월세 시세 자료와 건물주가 요구한 서류 목록을 확보해 두십시오.

건물주가 새 임차인에게 신원 서류를 요구했다는 사실만으로 바로 방해가 되지는 않으니, 서류 요구 자체를 다투는 데 힘을 쓸 필요는 없습니다. 판단의 중심은 차임 조건과 거절의 이유입니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 서울의 상가 1층을 빌려 약국을 운영하다가 2026년 5월 계약 종료를 앞두고 다른 약사와 권리금 1억원에 약국을 넘기기로 하는 권리금계약을 맺었습니다. 건물주와 어느 정도 이야기가 됐지만, 건물주가 새 약사에게 약사면허증 사본·가족관계증명서·잔고증명서·운영계획서를 내라고 하고 월세도 기존 500만원보다 40% 넘게 올린 710만원을 조건으로 내걸어 협의가 깨졌습니다. 건물주는 이후 직접 약국을 차릴 계획이라고 말했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새 임차인에게 월세를 크게 올리면 권리금 방해가 되나요?

될 수 있습니다. 만료 6개월 전부터 종료 때까지 건물주가 조세·공과금·주변 상가의 차임과 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하면 권리금 회수 방해에 해당합니다. 40% 인상이 곧바로 현저히 고액이라고 정해진 기준은 없고, 주변 시세와 기존 월세가 얼마나 낮았는지를 함께 봅니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」을 기준으로 씁니다.

원안이 인용한 약국 판결은 어떻게 끝났나요?

원안이 인용한 대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796 판결은 건물주가 직접 약국을 운영할 의사로 무리한 조건을 제시했다며 배상책임을 인정했습니다. 그러나 항소심인 대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770 판결은 1심을 취소하고, 제반 사정에 비추어 정당한 사유 없는 거절로 보기 어렵다며 배상책임을 부정했습니다. 같은 사실관계에서도 협의 경위를 어떻게 보느냐에 따라 결론이 뒤집힐 수 있다는 뜻입니다.

그래서 이런 사건은 인상 요구의 근거가 있었는지, 건물주가 협의를 계속할 의사를 보였는지, 직접 영업 계획을 언제 드러냈는지를 문자와 녹음으로 촘촘히 남겨 두어야 다툴 수 있습니다.

건물주가 거절할 정당한 사유가 인정되는 경우는?

새 임차인에게 보증금이나 차임을 낼 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우, 건물주가 고른 새 임차인이 권리금을 지급한 경우에는 거절이 정당합니다. 건물주가 자력을 확인하려고 잔고증명을 요구한 것은 이 사유를 따지는 과정으로 볼 여지가 있어, 요구 서류의 범위보다 요구의 목적이 쟁점이 됩니다.

배상액은 어떻게 정하나요?

새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 약국은 처방전 유입 여부에 따라 권리금이 크게 달라져, 종료 당시 권리금은 대개 감정으로 정합니다.

권리금 방해 손해배상 대응 순서

• 조건 문자 보존 - 건물주가 새 임차인에게 제시한 월세·보증금 조건을 캡처합니다. 현저히 고액인지 비교할 출발점입니다.
• 주변 시세 확보 - 같은 건물과 인근 상가의 월세 자료를 모읍니다. 인상 폭이 시세를 넘는지 보여 주는 증거가 됩니다.
• 새 임차인 정보 제공 - 새 임차인의 자력과 영업 계획을 건물주에게 전달합니다. 정당한 사유 주장을 막는 기록이 됩니다.
• 직접 영업 정황 기록 - 건물주가 직접 약국을 차리겠다고 한 말이나 이후 실제 개업 여부를 기록합니다. 거절 목적을 보여 줍니다.
• 종료 후 3년 안 청구 - 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 손해배상 소송을 냅니다. 권리금 감정을 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 인상 근거로 세금·공과금 증가를 제시했거나 새 임차인이 조건 협의를 먼저 중단했다면 협의 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세를 몇 % 올려야 현저히 고액인가요?
  법에 정해진 비율은 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담에 비추어 현저히 고액인지를 보라고만 정합니다. 기존 월세가 시세보다 낮았다면 40% 인상도 현저히 고액이 아니라고 볼 수 있어 시세 비교가 필요합니다.
• 건물주가 새 임차인 서류를 요구해도 되나요?
  자력과 의무 이행 능력을 확인하려는 범위라면 요구할 수 있습니다. 제10조의4 제2항은 새 임차인의 자력 부족과 의무 위반 우려를 거절의 정당한 사유로 정하고, 제5항은 임차인에게 그 정보를 제공할 의무를 둡니다. 다만 영업과 무관한 서류를 과하게 요구해 협의를 깨뜨렸다면 방해로 볼 여지가 있습니다.
• 건물주가 직접 약국을 차리려고 거절하면요?
  직접 영업 계획은 법에 정한 정당한 사유가 아니므로 그 목적으로 계약을 거절했다면 방해에 해당할 수 있습니다. 다만 건물주는 조건을 제시했을 뿐이라고 주장하는 경우가 많아, 직접 영업 의사를 드러낸 말과 이후 실제 개업 사실을 기록으로 남겨야 합니다.
• 1심에서 이기면 끝난 것 아닌가요?
  아닙니다. 원안이 인용한 약국 사건도 대구지방법원 2015가합3796 판결은 배상을 인정했지만, 대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770 판결에서 취소되어 배상책임이 부정됐습니다. 항소심에서도 협의 경위를 다시 따지므로 1심 증거를 보강해 두어야 합니다.
• 권리금 손해는 얼마까지 받나요?
  새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항이 이렇게 정하고, 종료 당시 권리금은 대개 감정으로 정합니다. 약국은 처방전 유입과 매출 자료가 감정 결과에 크게 영향을 줍니다.
• 새 임차인이 먼저 협의를 포기하면 어떻게 되나요?
  새 임차인이 스스로 포기했다면 건물주의 방해로 인정받기 어렵습니다. 다만 포기의 원인이 건물주의 현저히 고액의 차임 요구나 무리한 조건이었다면 그 조건 제시 자체가 방해행위가 될 수 있습니다. 새 임차인에게 포기 이유를 문자로 받아 두면 인과관계를 증명하는 데 쓰입니다.

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