주택 임대차

여인숙 건물을 빌려 영업하며 방 하나에 살면 주택임대차보호법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

적용되지 않습니다, 처음부터 여인숙으로 지어진 건물을 영업용으로 빌려 방 하나만 살림방으로 쓴 경우는 주택임대차보호법의 보호 대상이 아닙니다. 대법원 86다카2407 판결은 비주거용 건물의 일부를 주거에 쓰는 것은 법이 말하는 「일부」를 벗어난다고 보았습니다. 지금은 사업자등록과 환산보증금을 확인해 상가건물 임대차보호법 적용 여부를 따져 보십시오.

전입신고를 했다는 사실만으로 주택으로 인정되지는 않습니다. 반대로 영업을 했다고 곧바로 아무 보호도 못 받는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024. 11. 방 10개짜리 여인숙 건물을 통째로 보증금 5천만원, 월세 150만원에 임차해 여인숙 영업을 하면서, 현관 앞 방 하나를 살림방으로 쓰고 가족과 함께 전입신고를 했습니다. 2026. 7. 건물이 경매로 넘어가자 낙찰자가 건물을 비우라고 했습니다. I씨는 가족이 실제로 살고 있으니 주택임대차보호법으로 보증금을 지킬 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

여인숙 건물의 방 하나에서 살면 주택임대차보호법이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결은 처음부터 여관·여인숙 형태로 지어진 건물을 여인숙 영업 목적으로 임차해 방 10개 중 현관 앞 방 하나를 내실로 쓴 임차인의 점유 부분은 주거용 건물이 아니라고 보았습니다. 주택의 일부를 영업에 쓰는 것은 보호되지만, 거꾸로 비주거용 건물의 일부를 주거에 쓰는 것은 법이 말하는 「일부」의 범위를 벗어난다는 이유입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제2조도 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용하고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이는 경우에도 같다고만 정합니다. 주된 용도가 주거인지가 출발점입니다.

주거용인지 영업용인지는 무엇으로 판단하나요?

등기부나 건축물대장의 표시가 아니라 실제 용도로 판단합니다. 임대차 목적, 건물의 구조와 형태, 주거 부분과 영업 부분의 면적 비율, 그곳이 임차인 가족의 하나뿐인 주거인지를 함께 봅니다. 계약 당시 이미 주거용 부분이 갖춰져 있었는지도 봅니다.

주택임대차보호법이 안 되면 상가건물 임대차보호법으로 보호받나요?

요건을 갖추면 보호받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고, 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 다만 보증금과 월세를 환산한 금액이 지역별 기준을 넘으면 우선변제 규정은 적용되지 않고, 대항력과 계약갱신요구권 등 일부 규정만 적용됩니다.

환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 계산합니다. 사례의 보증금 5천만원, 월세 150만원이면 환산보증금은 2억원이어서 「그 밖의 지역」 기준 3억7천만원 이하입니다. 이 경우 사업자등록과 확정일자를 갖췄다면 상가건물 임대차보호법상 우선변제를 주장할 수 있습니다.

여인숙 임차인 보증금 보호 순서

• 계약 목적 확인 - 계약서에 적힌 임대 목적과 특약을 봅니다. 영업용이면 주택임대차보호법 적용이 어렵습니다.
• 사업자등록 확인 - 사업자등록 신청일을 확인합니다. 상가건물 임대차보호법상 대항력 기준일입니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 지역 기준과 비교합니다. 기준 이하면 우선변제까지 가능합니다.
• 확정일자 확인 - 세무서에서 받은 확정일자가 있는지 봅니다. 경매 배당 순위에 쓰입니다.
• 배당요구 - 경매가 시작됐다면 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부가 처음부터 살림집 구조로 지어졌거나 임대인이 주거 사용을 약정했다면 판단이 달라질 수 있어 계약서와 건물 구조를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가·주택 임대차 분쟁의 명도와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가게 안쪽 방에 살면서 전입신고하면 주택인가요?
  그것만으로는 아닙니다. 대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결은 비주거용 건물의 일부를 주거 목적으로 쓰는 경우 주택임대차보호법 제2조의 「일부」 범위를 벗어나 보호대상에서 제외된다고 보았습니다. 건물의 원래 형태와 임대차 목적, 주거 부분 비율을 함께 봅니다.
• 반대로 집 일부에서 장사하면요?
  주택임대차보호법이 적용됩니다. 주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용하고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이는 경우에도 같다고 정합니다. 주된 용도가 주거라면 일부를 영업에 써도 보호됩니다.
• 주거용인지는 건축물대장으로 판단하나요?
  아닙니다. 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결은 주거용 건물 여부를 공부상 표시와 관계없이 실제 용도에 따라 정하고, 계약 체결 당시 구조상 주거용 또는 겸용 형태가 실질적으로 갖춰져 있었는지를 보아야 한다고 판단했습니다.
• 상가건물 임대차보호법 대항력은 언제 생기나요?
  건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터입니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임대차 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 등에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다.
• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제2항과 제3항은 차임을 월 단위로 하고 그 비율을 1분의 100으로 정합니다. 보증금 5천만원에 월세 150만원이면 2억원이고, 이를 지역별 기준과 비교합니다.
• 환산보증금이 기준을 넘으면 보호가 없나요?
  일부는 남습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 기준을 넘는 임대차에도 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조 제1항 등), 권리금 보호 규정 등을 적용한다고 정합니다. 다만 확정일자에 따른 우선변제는 기준 이하 임대차에만 적용됩니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성