공사·하자

잔금을 다 못 받고 등기를 넘겨줬는데 집을 비워 주지 않고 버틸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매매대금을 다 받지 못한 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 넘겨줬다면, 그 집을 계속 점유하고 있더라도 매매대금채권으로 유치권을 주장할 수 없습니다. 대법원은 등기를 먼저 넘긴 매도인은 동시이행 항변권을 스스로 포기한 위험을 감수해야 하고, 유치권까지 인정하면 등기로 물권관계를 정하는 민법의 기본 원칙에 어긋난다고 봅니다. 지금은 매수인에게 남은 대금을 청구할 방법과 매수인 재산부터 확인하십시오.

매매계약을 해제하면 집을 되찾을 수 있다고 기대하기도 하지만, 이미 제3자가 소유권을 넘겨받았다면 해제로도 그 사람의 권리를 해치지 못합니다. 남은 길은 매수인에 대한 금전 청구입니다.

이런 상담이 많습니다

Z건설은 2024년 자기가 지어 소유하던 상가건물 4층부터 7층까지를 한 의료법인에 30억원에 팔면서 잔금 12억원을 받기 전에 소유권이전등기를 넘겨줬습니다. 의료법인은 그 건물을 담보로 은행 대출을 받아 대금 일부만 치렀고, 2026년 대출이 연체되어 경매가 진행되자 한 층을 낙찰받은 매수인이 Z건설에 인도명령을 신청했습니다. Z건설은 남은 잔금을 받을 때까지 유치권으로 버틸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기를 넘긴 매도인이 왜 유치권을 가질 수 없나요?

매도인의 목적물 인도의무에는 동시이행 항변권 외에 물권인 유치권까지 인정하지 않기 때문입니다. 대법원은 유치권을 인정하면 매도인이 등기로 소유권을 넘기고도 매수인이나 그에게서 소유권을 얻은 제3자에 대해 소유권에 속하는 점유 권능을 계속 갖는 결과가 되어 부당하다고 보았습니다.

또 매도인은 원래 가진 동시이행 항변권을 행사하지 않고 소유권이전의무를 먼저 이행했으므로, 그에 따르는 위험은 스스로 감수해야 합니다. 유치권은 다른 사람의 물건에 관하여 생긴 채권으로 그 물건을 점유할 때 인정되는 권리인데, 이 사안에서는 이 요건을 넓혀 적용하지 않은 것입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 결론은 같습니다.

매수인 본인에게는 집을 못 비워 준다고 할 수 있나요?

매수인에게는 남은 대금을 받을 때까지 인도를 거절하는 동시이행 항변을 주장할 여지가 있습니다. 쌍무계약의 당사자는 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있기 때문입니다. 다만 이는 계약 당사자 사이의 채권적 항변이라 매수인에게서 집을 산 사람이나 경매 매수인에게는 주장할 수 없습니다.

매수인이 잔금을 주지 않는다면 계약 해제를 검토할 수 있습니다. 하지만 해제의 원상회복은 제3자의 권리를 해하지 못하므로, 이미 근저당이 설정됐거나 제3자에게 넘어갔다면 그 권리는 그대로 남습니다.

남은 대금은 어떻게 받아야 하나요?

매수인을 상대로 매매대금 청구 소송을 내고, 매수인의 다른 재산에 가압류를 해 두는 것이 기본입니다. 매수인이 그 부동산을 담보로 대출을 받아 대금 일부를 치렀다면, 남은 부동산 가치나 매각대금 배당 잉여금도 확인해 봅니다.

앞으로 거래할 때는 잔금을 받기 전에 등기서류를 넘기지 않는 것이 가장 확실한 보호입니다. 부득이 먼저 넘긴다면 매도인을 권리자로 한 근저당을 함께 설정해 두면 남은 대금을 담보할 수 있습니다.

잔금 미수 매도인 대응 순서

• 현재 소유자 확인 - 등기부로 매수인이 여전히 소유자인지, 제3자에게 넘어갔거나 근저당이 설정됐는지 확인합니다.
• 남은 대금 확정 - 매매계약서와 입금 내역으로 받지 못한 금액과 지급기일을 정리합니다.
• 매수인 재산 조사 - 매수인의 예금, 다른 부동산, 매각대금 잉여금 등을 확인합니다.
• 가압류와 소송 - 매수인 재산에 가압류를 하고 매매대금 청구 소송을 냅니다. 지연손해금도 함께 청구합니다.
• 인도 문제 정리 - 제3자나 경매 매수인의 인도 요구에는 유치권 주장 대신 이사 일정과 비용 협의로 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 매수인을 위해 건물을 지은 시공자이기도 해서 공사대금 채권이 따로 있거나 매수인이 대금을 주지 않을 의사가 처음부터 분명했다면 계약서와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 매매대금 청구와 부동산 인도·가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인에게는 대금을 받을 때까지 집을 안 비워 줘도 되나요?
  매수인 본인에게는 동시이행 항변을 주장할 여지가 있습니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약 당사자가 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 다만 이 항변은 계약 당사자 사이에서만 통하고 제3자에게는 주장할 수 없습니다.
• 경매 매수인이 인도명령을 신청하면 막을 수 있나요?
  유치권으로는 막을 수 없습니다. 대법원 2012. 1. 12. 자 2011마2380 결정은 매도인이 등기를 넘긴 뒤 점유를 계속하더라도 매매대금채권으로 매수인이나 그에게서 소유권을 취득한 제3자에게 유치권을 주장할 수 없다며 인도명령에 대한 항고를 받아들이지 않았습니다.
• 계약을 해제하면 집을 되찾을 수 있나요?
  제3자가 권리를 얻기 전이면 가능할 수 있지만, 이미 근저당이 설정됐거나 제3자에게 넘어갔다면 그 권리를 해치지 못합니다. 민법 제548조 제1항 단서가 해제의 원상회복은 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정합니다. 해제 전에 등기부부터 확인하십시오.
• 유치권은 원래 어떤 경우에 생기나요?
  다른 사람의 물건을 점유하는 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가질 때 생깁니다. 민법 제320조 제1항이 이렇게 정합니다. 매도인의 매매대금채권은 대법원 2011마2380 결정에 따라 등기 이전 뒤에는 유치권의 근거가 되지 않습니다.
• 남은 잔금을 확실히 받으려면 무엇을 해야 하나요?
  매수인 재산에 가압류를 하고 매매대금 청구 소송을 냅니다. 민사집행법 제276조 제1항은 금전채권의 강제집행을 보전하기 위해 동산이나 부동산에 가압류를 할 수 있다고 정합니다. 매수인이 재산을 처분하기 전에 서두르는 편이 좋습니다.
• 다음 거래에서는 어떻게 대비해야 하나요?
  잔금을 받기 전에는 등기서류를 넘기지 않는 것이 원칙입니다. 부득이 먼저 넘긴다면 남은 대금을 피담보채권으로 매도인 명의 근저당을 함께 설정해 두십시오. 민법 제357조의 근저당은 담보할 채무의 최대한도만 정해 두고 나중에 확정할 수 있어 잔금 담보에 쓸 수 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성