경매 낙찰

공사대금 유치권으로 그 집에 살았는데 낙찰자가 월세를 빼겠다고 하면?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공사대금 유치권자가 유치물인 주택에 직접 산 것은 적법하지만 그 기간의 차임 상당액은 공사대금에서 공제되는 것이 원칙입니다. 대법원은 보존에 필요한 사용이라도 차임 상당 이득은 소유자에게 반환해야 한다고 보았습니다. 지금은 공사대금 원금과 지연손해금, 거주 기간의 월세 시세를 따로 계산해 두십시오.

유치권을 지키려고 집을 비워 둘 필요는 없습니다. 공사업자가 직접 들어가 사는 것은 유치물 보존에 필요한 사용으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B회사의 단독주택 신축 공사를 마쳤지만 공사대금 1억 2천만원을 받지 못해, 2024년 1월부터 그 주택에 들어가 살며 유치권을 행사했습니다. 2025년 은행의 신청으로 임의경매가 시작되어 2026년 4월 C씨가 낙찰받았습니다. C씨는 A씨가 2년 넘게 살았으니 그 기간의 월세 상당액을 공사대금에서 빼고 나머지만 주겠다며 집을 비우라고 합니다. A씨는 이 요구가 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권자가 그 집에 살아도 되나요?

네, 공사대금 유치권자가 유치물인 주택에 직접 사는 것은 특별한 사정이 없는 한 보존에 필요한 사용입니다. 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용할 수 없지만 보존에 필요한 사용은 예외입니다. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결은 빈집으로 두는 것보다 사람이 사는 편이 주택 보존에 도움이 된다고 보았습니다.

다만 보존 범위를 넘어 남에게 세를 주거나 담보로 제공하면 소유자가 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 거주는 괜찮지만 임대는 위험합니다.

산 기간의 월세 상당액은 공제되나요?

네, 공제되는 것이 원칙입니다. 같은 판결은 보존에 필요한 사용이라도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환해야 한다고 보았습니다. 사용 자체는 적법하지만 그 이익까지 공짜는 아니라는 뜻입니다.

유치권자는 유치물의 과실을 거두어 다른 채권보다 먼저 자기 채권에 충당할 수 있고, 과실은 먼저 이자에, 남으면 원본에 충당합니다. 사용이익을 과실에 준해 충당하면 결과적으로 공사대금 채권에서 그만큼 줄어듭니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제323조도 같은 순서를 정하고 있습니다.

공사대금 지연손해금도 유치권으로 담보되나요?

네, 공사대금을 제때 받지 못해 생긴 지연손해금도 유치권으로 담보되는 채권에 포함됩니다. 지연손해금은 원본채권이 연장된 것이어서 주택과 견련관계가 인정됩니다. 그래서 차임 상당액은 먼저 지연손해금에 충당하고 남는 금액을 원금에서 빼는 순서로 계산합니다.

낙찰자는 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다. 따라서 C씨가 A씨에게 줄 금액은 원금과 지연손해금 합계에서 차임 상당액을 뺀 금액이 됩니다.

유치권 주택 거주 차임 공제 대응 순서

• 채권액 정리 - 공사대금 원금, 약정 지연손해금률, 변제기를 정리합니다. 지연손해금도 유치권으로 담보됩니다.
• 차임 상당액 확인 - 같은 동네 비슷한 주택의 월세 시세를 조사합니다. 감정이 필요하면 법원 감정을 신청합니다.
• 충당 계산 - 차임 상당액을 지연손해금에 먼저, 남으면 원금에 충당합니다. 계산표를 낙찰자에게 제시합니다.
• 점유 유지 - 합의가 끝날 때까지 거주를 계속합니다. 점유를 잃으면 유치권이 소멸합니다.
• 인도와 동시 지급 - 정산금 지급과 주택 인도를 같은 날 하기로 합의서를 씁니다. 먼저 나가면 받을 길이 약해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사가 중간에 멈춰 독립한 건물로 보기 어렵거나 경매개시 뒤에 점유를 시작했다면 유치권 성립 자체를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구와 유치권이 얽힌 경매 인도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권자가 그 주택에 들어가 살아도 되나요?
  됩니다. 민법 제324조 제2항은 채무자 승낙 없는 사용을 막지만 보존에 필요한 사용은 예외로 두고, 대법원 2009다40684 판결은 공사대금 유치권자가 주택에 직접 거주하는 것을 보존에 필요한 사용으로 보았습니다.
• 남에게 세를 주면 어떻게 되나요?
  소유자가 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 대여하거나 담보로 제공할 수 없고, 이를 어기면 민법 제324조 제3항에 따라 소멸청구를 당할 수 있습니다. 거주와 임대는 다르게 봅니다.
• 산 기간의 월세 상당액을 돌려줘야 하나요?
  원칙적으로 그렇습니다. 대법원 2009다40684 판결은 유치권자가 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 실무에서는 공사대금에서 공제하는 방식으로 정산합니다.
• 차임 상당액은 어디에 먼저 충당하나요?
  이자나 지연손해금에 먼저, 남으면 원금에 충당합니다. 민법 제323조 제2항은 유치권자가 거둔 과실을 먼저 채권의 이자에 충당하고 잉여가 있으면 원본에 충당한다고 정합니다. 사용이익도 이 순서로 계산합니다.
• 낙찰자는 공사대금을 갚아야 하나요?
  유치권이 낙찰자에게 대항할 수 있다면 갚아야 인도받을 수 있습니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정합니다. 경매개시 전에 점유를 시작했는지가 먼저 확인할 사항입니다.
• 합의 전에 집을 비우면 어떻게 되나요?
  유치권이 소멸합니다. 민법 제328조는 유치권이 점유의 상실로 소멸한다고 정하므로, 정산금을 받기 전에 먼저 나가면 낙찰자에게 인도를 거절할 권리가 없어집니다. 인도와 지급을 같은 날 하기로 합의서를 쓰는 것이 안전합니다.

비슷한 상황

• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
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