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유치권 행사 중인 땅에 주민이 농사를 지으면 유치권이 사라지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

넓은 유치 토지 일부를 주민이 대가 없이 경작했다는 사정만으로 유치권이 소멸하지는 않습니다. 대법원 2021다274243 판결로 선관주의의무 위반 판단 기준, 점유를 빼앗은 쪽의 유치권부존재확인 청구가 권리남용이 된 이유와 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 주민 일부가 넓은 유치 토지의 귀퉁이를 경작했다는 사정만으로 유치권이 바로 사라지지는 않습니다. 대법원은 유치물의 보존에 필요한 정도를 넘는 사용이나 대여였는지를 여러 사정을 종합해 판단해야 한다고 했습니다. 소유자의 소멸 통보 한 장에 서둘러 점유를 내주실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A건설은 2019년 택지 조성 공사를 마쳤지만 공사대금 20억 원을 받지 못해 2020. 3.부터 토지에 펜스와 공고문을 세우고 유치권을 행사해 왔습니다. 토지가 넓다 보니 전부터 농사를 짓던 인근 주민 몇 명이 가장자리 밭을 계속 일구었습니다. 2026. 4. 소유자는 A건설이 주민에게 땅을 쓰게 해 선관주의의무를 어겼다며 유치권 소멸을 통보했습니다. 그 직후 소유자 측 직원들이 관리인이 없는 틈에 들어와 펜스를 바꾸고 출입을 막았습니다. A건설 대표는 유치권이 정말 끝난 것인지, 빼앗긴 점유를 되찾을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

시공사는 144억 원이 넘는 공사대금을 받지 못해 2008. 10.경부터 해안가 토지 84,966㎡에 펜스와 출입금지 공고문을 설치하고 관리인을 두어 유치권을 행사했습니다. 그중 6필지 59,532㎡에서는 인근 주민들이 공사 전부터 해 오던 경작을 계속했는데, 면적은 2,148㎡로 90여 곳에 흩어져 있었고 대가도 받지 않았습니다. 원심은 시공사가 경작을 허락하거나 묵인했다며 유치권 소멸을 인정했습니다. 대법원은 민법 제324조의 “대여는 임대차뿐만 아니라 사용대차도 포함되는데”, 해당 여부는 유치물의 특성, 점유 태양, 사용 경위, 가치에 미친 영향, 대가 지급 여부 등을 종합해 판단해야 한다고 했습니다. 그리고 이 사안의 경작은 보존에 필요한 정도를 넘는 사용이나 대여로 보기 어렵다며 원심을 파기했습니다.

유치권이 소멸하는 사용·대여는 어디까지인가요?

유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 하고, 소유자 승낙 없이 사용, 대여, 담보 제공을 하지 못합니다. 이를 어기면 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 다만 보존에 필요한 사용은 허용됩니다. 대법원은 이 사건에서 토지가 방대해 모든 곳을 늘 감시하라고 요구하기 어렵고, 임야로 오래 방치된 땅이라 소규모 경작으로 가치가 줄었다고 보기 어렵다는 점을 들었습니다. 반대로 대가를 받고 빌려주거나, 건물에 제3자를 들여 영업하게 했다면 소멸 사유가 될 가능성이 커집니다. 신축 건물 유치권의 성립 문제는 「신축 건물 공사 잔금을 못 받았는데 건축주에게 출입 키를 넘기지 않아도 되나요?」에서 다루었습니다.

점유를 빼앗은 쪽이 유치권이 없다고 소송하면 어떻게 되나요?

대법원은 이런 청구를 신의칙에 반하는 권리행사나 권리남용으로 보아 허용하지 않았습니다. 이 사건에서 토지를 신탁한 회사의 대표는 1심 판결 직후 관리인이 없는 틈을 타 직원과 용역 30여 명을 데리고 들어와 공고문을 떼고 새 펜스와 CCTV를 설치했습니다. 수탁자는 이렇게 얻은 간접점유를 근거로 시공사의 유치권이 점유 상실로 소멸했다고 주장했습니다. 대법원은 이런 주장이 “명백히 정의 관념에 반하여 사회생활상 도저히 용인될 수 없기 때문이다”라고 했습니다. 다만 유치권은 점유를 잃으면 소멸하는 것이 원칙이므로, 점유회수 청구 기한은 따로 챙겨야 합니다. 침탈된 점유 회복은 「잘못된 강제집행으로 창고에 둔 기계를 가져갔다면 점유 침탈로 되찾을 수 있나요?」에서도 설명했습니다.

소유자는 어떤 경우에 소멸을 청구할 수 있나요?

유치권자가 승낙 없이 유치물을 보존 범위를 넘어 쓰거나 빌려준 사실을 증명하면 소멸을 청구할 수 있습니다. 소유자 쪽에서는 제3자가 언제부터 무엇을 했는지, 유치권자가 이를 허락하거나 대가를 받았는지가 핵심 증거입니다. 임대차계약서, 사용료 송금 내역, 영업 신고 자료처럼 유치권자의 관여를 보여 주는 자료가 있으면 유리합니다. 반대로 이번 사건처럼 예전부터 이어진 소규모 무상 사용이라면 소멸 통보만으로 끝나지 않습니다. 소유자가 직접 들어가 점유를 빼앗는 방식은 권리남용 판단과 형사 문제를 함께 부를 수 있어 피해야 합니다.

유치권 점유 관리 대응 순서

• 점유 표시 - 펜스, 공고문, 출입 통제, 관리인 배치를 사진과 일지로 남깁니다.
• 제3자 사용 정리 - 기존 경작자나 무단 사용자가 있으면 대가 없이 묵인한 것인지, 퇴거를 요청했는지 기록합니다.
• 소멸 통보 대응 - 소유자의 소멸 통보에는 보존에 필요한 범위였다는 사정을 들어 서면으로 반박합니다.
• 침탈 시 조치 - 점유를 빼앗기면 경찰 신고, 증거 확보 후 1년 안에 점유회수 청구나 가처분을 진행합니다.
• 소송 대응 - 유치권부존재확인 소송에는 선관주의의무 준수와 권리남용 항변을 함께 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제3자 사용의 규모와 대가 수수 여부, 점유를 잃게 된 경위에 따라 유치권 존속 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공사대금 유치권 행사와 유치권부존재확인 소송, 점유회수 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권자가 유치 건물에 직접 살아도 되나요?
  소유자 승낙 없는 사용은 원칙적으로 금지되고, 보존에 필요한 사용만 허용됩니다. 거주가 보존에 필요한 범위인지는 건물 상태와 사용 경위를 종합해 판단하므로 미리 소유자 승낙을 받아 두는 편이 안전합니다.
• 유치권 소멸 청구는 누가 할 수 있나요?
  조문은 유치권자가 선관주의의무를 어기면 채무자가 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 이 사건에서는 토지 소유자인 수탁자가 소멸 통보를 했고, 법원은 통보의 효력을 의무 위반 여부로 판단했습니다.
• 무상으로 쓰게 한 것도 대여에 해당하나요?
  네. 대법원은 민법 제324조의 대여에 임대차뿐 아니라 무상으로 빌려주는 사용대차도 포함된다고 했습니다. 다만 대가 지급 여부는 보존 범위를 넘었는지 판단하는 요소 중 하나입니다.
• 점유를 빼앗기면 유치권은 바로 없어지나요?
  유치권은 점유를 잃으면 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 점유회수 청구로 점유를 되찾으면 다툴 여지가 있고, 침탈한 쪽이 이를 근거로 유치권이 없다고 주장하는 것은 권리남용으로 막힐 수 있습니다.
• 점유회수 청구는 침탈자가 땅을 넘긴 뒤에도 할 수 있나요?
  침탈자의 특별승계인에게는 원칙적으로 청구할 수 없지만, 승계인이 침탈 사실을 알았다면 청구할 수 있습니다. 침탈당한 날부터 1년 안에 해야 합니다.
• 유치권 행사 중 토지 사용료를 내야 하나요?
  유치권자가 보존에 필요한 범위에서 점유만 하는 경우와 실제로 사용해 이익을 얻은 경우가 다르게 평가될 수 있습니다. 사용 이익이 있다면 부당이득 반환 문제가 생길 수 있어 사용 실태를 정리해 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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