공사·하자

신축 건물 공사 잔금을 못 받았는데 건축주에게 출입 키를 넘기지 않아도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물이 건축주 명의로 등기됐더라도 공사한 수급인이 건물을 점유하고 있다면 공사대금 잔금을 받을 때까지 유치권으로 인도를 거절할 수 있습니다. 민법 제320조는 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있다고 정하고, 대법원은 신축 공사대금채권도 여기에 해당한다고 봅니다. 지금은 출입 키와 현장 관리 등으로 점유를 계속하고 있다는 기록부터 남겨 두십시오.

건축주 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다고 해서 수급인이 곧바로 출입 키를 넘겨야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

건설업자 A씨는 2024년 5월 건축주 B씨의 땅에 B씨 명의로 건축허가를 받아 공사대금 15억원에 다세대주택을 짓기로 하고, 자기 인력과 자재로 공사를 마쳤습니다. 2025년 9월 B씨 명의로 사용승인과 소유권보존등기까지 끝났지만 B씨는 잔금 3억원을 주지 않았고, A씨는 현관 출입 키를 보관한 채 인도를 미뤘습니다. B씨가 건물 명도 소송을 내자, A씨는 잔금 3억원을 받을 때까지 유치권으로 인도를 거절할 수 있다고 다퉜습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 소유권은 건축주와 시공사 중 누구에게 있나요?

건축주 명의로 허가와 등기를 하기로 했다면 건축주에게 있습니다. 신축 건물의 소유권은 원칙적으로 자기 노력과 재료로 지은 사람이 원시취득하지만, 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의했다면 도급인이 원시취득합니다. 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결이 이 기준을 확인했습니다.

이 점이 유치권 성립의 전제입니다. 유치권은 「타인의」 물건에 성립하므로, 건물이 수급인 소유라면 자기 물건에 유치권을 가질 수 없습니다. 건축주 소유로 귀속되는 구조여야 수급인이 유치권을 주장할 수 있습니다.

공사대금으로 신축 건물에 유치권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 있습니다. 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결은 주택 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있다면, 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 보았습니다. 이 유치권은 점유를 잃거나 공사대금이 변제되는 등 특별한 사정이 없으면 소멸하지 않습니다.

유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대하여 권리를 행사할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 내용을 유지하고 있어, 잔금 일부만 받았다면 나머지를 받을 때까지 건물 전체의 인도를 거절할 수 있습니다.

유치권을 주장하려면 무엇이 필요한가요?

점유 계속, 변제기 도래, 적법한 점유가 필요합니다. 공사대금채권의 변제기가 되어 있어야 하고, 점유가 불법행위로 시작된 것이면 유치권이 성립하지 않습니다. 출입 키 보관, 출입문 시정, 현장 관리인 배치, 유치권 행사 안내문 게시처럼 점유를 계속하고 있다는 사실이 드러나야 합니다.

도급계약에서 보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하는 것이 원칙이므로, 유치권과 별도로 잔금 지급과 인도의 동시이행을 주장할 수도 있습니다.

공사가 중간에 멈췄다면 어떻게 되나요?

결론이 달라집니다. 대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정은 수급인이 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 없는 정착물을 설치한 상태에서 공사가 중단됐다면 그 정착물은 토지의 부합물에 불과해 유치권을 행사할 수 없고, 그때까지의 공사대금채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니어서 토지에도 유치권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 골조 공사 단계에서 멈춘 현장이라면 유치권보다 공사대금 청구와 가압류를 먼저 검토해야 합니다.

신축 건물 유치권 대응 순서

• 소유권 귀속 확인 - 도급계약서와 건축허가 명의를 보고 건물이 건축주 소유로 귀속되는지 확인합니다. 유치권은 타인의 물건에만 성립합니다.
• 점유 유지 - 출입 키 보관, 출입문 시정, 현장 관리 기록으로 점유를 계속합니다. 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다.
• 잔금 확정 - 기성 내역과 추가 공사비, 이미 받은 금액을 정리해 남은 공사대금을 확정합니다. 유치권의 피담보채권입니다.
• 명도 소송 대응 - 건축주가 명도 소송을 내면 유치권 항변을 합니다. 잔금 지급과 상환한 인도 판결을 받습니다.
• 공사대금 청구·보전 - 공사대금 소송과 건물 가압류를 함께 검토합니다. 유치권만으로는 돈을 받지 못하므로 집행권원이 필요합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 근저당이나 가압류가 먼저 설정돼 경매가 진행 중이라면 유치권을 매수인에게 주장할 수 있는지를 등기 순서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구와 유치권 관련 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권은 어떤 경우에 생기나요?
  타인의 물건을 점유하고 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제기가 된 경우 생깁니다. 민법 제320조 제1항은 이런 경우 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 권리가 있다고 정합니다. 신축 공사대금채권은 건물에 관하여 생긴 채권의 대표적인 예입니다.
• 잔금 일부만 받았어도 건물 전체를 붙잡나요?
  붙잡을 수 있습니다. 민법 제321조는 유치권자가 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 잔금 중 일부가 남아 있다면 건물 전체의 인도를 거절할 수 있습니다.
• 건물이 시공사 소유면 유치권이 없나요?
  없습니다. 유치권은 타인의 물건에 성립하므로, 수급인이 자기 노력과 재료로 지어 건물 소유권을 원시취득했다면 자기 물건에 유치권을 가질 수 없습니다. 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결처럼 도급인 명의 허가·등기 합의가 있으면 도급인 소유가 되어 민법 제320조가 적용됩니다.
• 출입 키를 넘기면 유치권은 어떻게 되나요?
  소멸합니다. 유치권은 점유를 요건으로 하므로 수급인이 건물 점유를 잃으면 유치권도 없어집니다. 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결도 점유를 상실하거나 공사대금이 변제되는 등 특별한 사정이 없는 한 유치권이 소멸하지 않는다고 봤습니다. 민법 제320조 제1항의 점유 요건입니다.
• 골조만 올린 상태면 유치권이 있나요?
  인정되지 않을 수 있습니다. 대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정은 독립한 건물로 볼 수 없는 정착물 상태에서 공사가 중단되면 그 정착물은 토지의 부합물이어서 유치권을 행사할 수 없고, 토지에 대한 유치권도 인정되지 않는다고 봤습니다. 민법 제320조의 「물건에 관하여 생긴 채권」 요건 문제입니다.
• 유치권 말고 동시이행 주장도 되나요?
  됩니다. 민법 제665조 제1항은 도급의 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정합니다. 그래서 건축주에 대해서는 잔금 지급과 건물 인도가 동시이행 관계에 있다고 주장할 수 있습니다. 다만 제3자인 매수인에게는 유치권만 주장할 수 있습니다.

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• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
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