공사·하자

공사업체가 리조트 시가만큼 담보를 요구하는데 공사대금만큼만 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 유치권 소멸청구에서 상당한 담보는 유치물 시가가 아니라 공사대금 같은 피담보채권액을 기준으로 판단합니다. 대법원 2001다59866 판결은 유치물이 채권액보다 과다하면 채권액 상당의 담보로 족하다고 보았습니다. 지금은 남은 공사대금액과 담보물 시세 자료를 준비하십시오.

유치물 시가 전액에 맞먹는 담보를 마련할 필요는 없습니다. 유치물이 채권액보다 훨씬 비싸면 채권액 상당의 담보로 족합니다.

이런 상담이 많습니다

A회사는 2024년 시가 100억원 규모 리조트의 보수공사를 B건설에 맡겼고, 공사가 끝난 뒤 공사대금 10억원을 지급하지 못했습니다. B건설은 2025년부터 리조트를 점유하며 유치권을 행사했고, A회사가 시가 12억원의 별장을 담보로 내놓겠다고 하자 리조트 시가에 맞는 담보가 아니면 돌려줄 수 없다고 했습니다. A회사는 별장 담보만으로 리조트를 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권 소멸청구에서 상당한 담보는 무엇을 기준으로 하나요?

피담보채권액을 기준으로 합니다. 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다59866 판결은 담보가 상당한지는 그 담보의 가치가 채권의 담보로서 충분한지와, 담보의 형태가 유치물이 주던 담보력을 떨어뜨리지 않는지를 종합해 판단하고, 유치물 가격이 채권액보다 과다하면 채권액 상당의 가치가 있는 담보를 제공하면 족하다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 정하고 있어 원안의 결론은 지금도 같습니다. 원안처럼 공사대금 10억원에 시가 12억원의 별장을 담보로 내놓는다면 채권액 상당의 담보로 볼 여지가 큽니다.

누가 유치권 소멸을 청구할 수 있나요?

채무자와 유치물 소유자가 청구할 수 있습니다. 같은 판결은 유치물에 이해관계를 가진 채무자나 소유자는 상당한 담보가 제공되어 있는 이상 유치권 소멸청구의 의사표시를 할 수 있다고 보았습니다. 공사를 맡긴 도급인이 건물 소유자라면 두 지위를 모두 가집니다.

담보의 형태는 어떤 점을 봐야 하나요?

가치뿐 아니라 담보력이 유지되는지를 봅니다. 선순위 근저당이 많이 잡힌 부동산이나 처분이 어려운 물건은 시세가 높아도 실제 담보력이 떨어질 수 있습니다. 담보로 내놓는 부동산의 등기부상 선순위 권리와 환가 가능성을 함께 정리해 두어야 유치권자의 반박에 대응할 수 있습니다.

유치권은 담보 제공 말고 어떻게 소멸하나요?

유치권자가 점유를 잃으면 유치권은 소멸합니다. 또 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용·대여하거나 담보로 제공하면 채무자는 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 보존에 필요한 사용은 예외입니다.

유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사하므로, 일부 변제만으로는 점유를 풀지 않습니다.

유치권 소멸청구 대응 순서

• 채권액 확정 - 공사대금 중 남은 금액을 계약서와 기성 자료로 정리합니다. 담보의 상당성 판단 기준이 됩니다.
• 담보물 선정 - 채권액 이상의 가치가 있고 선순위 부담이 적은 담보를 고릅니다. 감정서나 시세 자료를 붙입니다.
• 소멸청구 통지 - 담보를 제공하며 유치권 소멸을 청구하는 내용증명을 보냅니다. 도달일을 기록합니다.
• 점유 관리 확인 - 유치권자가 건물을 무단 사용·임대하는지 확인합니다. 위반이 있으면 별도 소멸청구 사유가 됩니다.
• 인도 소송 - 유치권자가 버티면 건물 인도 소송에서 담보의 상당성을 판단받습니다. 필요하면 가처분도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사대금 액수 자체에 다툼이 있거나 유치권이 경매 개시 뒤 성립한 경우라면 공사계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금·유치권 관련 건물 인도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권자가 건물 시가만큼 담보를 요구할 수 있나요?
  아니요, 유치물 가격이 채권액보다 과다하면 채권액 상당의 담보로 족합니다. 대법원 2001다59866 판결의 판단입니다. 다만 담보의 형태가 유치물의 담보력을 떨어뜨리지 않는지도 함께 보므로 담보물의 선순위 권리를 확인해야 합니다.
• 현금 대신 부동산을 담보로 줘도 되나요?
  됩니다. 민법 제327조는 담보의 종류를 제한하지 않고 상당한 담보이면 족하다고 정합니다. 다만 부동산은 선순위 근저당, 환가 가능성에 따라 실제 담보력이 달라지므로 시세와 등기부를 함께 제시하는 편이 좋습니다.
• 건물 소유자가 채무자가 아니어도 청구할 수 있나요?
  네, 유치물 소유자도 청구할 수 있습니다. 대법원 2001다59866 판결은 유치물에 이해관계를 가진 채무자나 소유자가 상당한 담보가 제공된 이상 유치권 소멸청구의 의사표시를 할 수 있다고 보았습니다.
• 공사대금 일부를 갚으면 일부만 돌려받을 수 있나요?
  원칙적으로 아닙니다. 민법 제321조는 유치권자가 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 일부 변제만으로 점유를 나눠 돌려받기는 어렵고, 남은 채권액 상당의 담보를 제공하는 방법을 검토합니다.
• 유치권자가 건물을 임대하고 있으면요?
  채무자의 승낙 없이 유치물을 사용·대여하면 채무자는 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 민법 제324조 제3항이 근거입니다. 보존에 필요한 사용은 예외이므로 사용의 목적과 범위를 사진과 임대 자료로 확인해야 합니다.
• 유치권자가 점유를 잃으면 어떻게 되나요?
  유치권은 점유를 잃으면 소멸합니다. 민법 제328조가 정합니다. 다만 유치권자가 점유를 빼앗긴 경우 점유회수청구로 되찾으면 유치권이 되살아날 수 있어, 자력으로 점유를 빼앗는 방법은 피해야 합니다.

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