공사·하자

건물을 넘겨준 뒤 다시 점유하게 됐는데 밀린 공사대금으로 유치권을 쓸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공사대금 채권이 건물을 점유하기 전에 생겼더라도 그 뒤 건물 점유를 적법하게 얻었다면 그 채권으로 유치권을 행사할 수 있습니다. 대법원은 유치권이 성립하려면 채권과 물건 사이에 관련이 있으면 충분하고 채권과 점유 사이의 관련까지 요구하지 않는다고 봅니다. 지금은 공사대금 채권의 소멸시효가 지나지 않았는지 준공일과 마지막 청구일부터 확인하십시오.

건물을 계속 붙잡고 있어야만 유치권이 생기는 것은 아닙니다. 한동안 점유를 넘겼다가 다시 적법하게 점유하게 된 경우에도 그 건물에 관한 채권이면 유치권이 성립할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G건설은 2022년 10월 건축주에게 근린생활시설 건물을 지어 넘겨주었지만 공사대금 1억 원을 받지 못했습니다. 2024년 5월 건축주는 G건설에 내부 인테리어 공사를 추가로 맡기면서 건물 출입 키를 넘겨주었고, G건설이 건물을 점유하게 됐습니다. G건설은 예전 공사대금 1억 원을 받을 때까지 건물을 내주지 않겠다고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유하기 전에 생긴 공사대금으로도 유치권이 성립하나요?

성립합니다. 유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리입니다. 조문은 채권이 물건에 관하여 생겼을 것을 요구할 뿐, 점유 중에 생겼을 것을 요구하지 않습니다.

대법원 1965. 3. 30. 선고 64다1977 판결은 유치권자가 유치물을 점유하기 전에 발생한 건축비 채권이라도 그 뒤 건물 점유를 취득했다면 유치권이 성립한다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제320조도 같은 문언이므로 이 판단은 그대로 유지됩니다. 건물을 지은 수급인의 공사대금 채권은 그 건물에 관하여 생긴 채권의 전형입니다.

유치권이 인정되지 않는 경우는 언제인가요?

점유가 불법행위로 시작됐다면 유치권은 성립하지 않습니다. 건축주가 추가 공사를 맡기며 건물을 넘겨준 것처럼 적법한 경위로 점유를 얻어야 하고, 잠긴 건물에 몰래 들어가 점유를 시작한 경우는 보호받지 못합니다.

채권의 변제기가 와 있어야 한다는 요건도 있습니다. 공사대금 지급일이 아직 오지 않았다면 유치권을 주장할 수 없습니다. 또 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 건물을 점유해야 하고, 소유자 승낙 없이 건물을 사용·임대하면 소유자가 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다.

유치권으로 공사대금을 실제로 받을 수 있나요?

유치권자는 채권 전부를 받을 때까지 건물 전부를 유치할 수 있고, 변제를 받기 위해 건물을 경매할 수도 있습니다. 유치권은 우선변제권이 없어서 경매에서 먼저 배당받는 권리는 아니지만, 매수인이 유치권을 떠안게 되므로 실무에서는 협상력이 큽니다.

그러나 유치권을 행사하는 동안에도 공사대금 채권의 소멸시효는 진행합니다. 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용되므로, 원안처럼 준공 뒤 오랜 세월이 흐른 채권이면 채무자가 시효를 주장할 때 유치권도 함께 무너질 수 있습니다. 시효는 청구, 압류·가압류·가처분, 채무자의 승인으로 중단됩니다.

공사대금 유치권 대응 순서

• 채권 확정 - 도급계약서·준공 서류·미지급 내역으로 공사대금 잔액을 확정합니다. 유치권의 범위가 이 금액으로 정해집니다.
• 시효 점검 - 준공일과 마지막 청구·승인일을 확인합니다. 3년이 가까우면 가압류나 지급명령으로 중단시킵니다.
• 점유 경위 기록 - 건축주가 건물을 넘겨준 날, 출입 키 인수, 추가 공사 계약서를 남깁니다. 적법한 점유 취득의 증거입니다.
• 점유 유지 - 현수막·잠금장치·상주 인력으로 점유를 계속 드러냅니다. 점유를 잃으면 유치권이 소멸합니다.
• 본안 청구·경매 - 공사대금 소송으로 집행권원을 받고, 필요하면 유치권에 의한 경매를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 이미 경매개시결정이 등기된 뒤 점유를 얻었거나 건축주가 아닌 제3자 소유로 넘어갔다면 경매기록과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구와 유치권 관련 명도·경매 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사대금 유치권은 언제까지 주장할 수 있나요?
  점유를 계속하고 공사대금 채권이 살아 있는 동안 주장할 수 있습니다. 민법 제326조는 유치권 행사가 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않는다고 정하므로, 공사대금 채권이 3년 시효로 소멸하면 유치권도 함께 사라집니다. 시효 전에 소송이나 가압류로 중단시켜야 합니다.
• 유치권자가 건물을 직접 써도 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 민법 제324조 제2항은 유치권자가 채무자 승낙 없이 유치물을 사용, 대여, 담보제공하지 못한다고 정하고, 보존에 필요한 사용만 허용합니다. 이를 어기면 채무자는 유치권 소멸을 청구할 수 있으므로 임대를 놓거나 영업에 쓰는 일은 피해야 합니다.
• 공사대금 일부만 받으면 건물 일부를 내줘야 하나요?
  아닙니다. 민법 제321조는 유치권자가 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 1억 원 중 일부를 받았더라도 잔액이 남아 있으면 건물 전체를 유치할 수 있습니다.
• 점유를 잠깐 잃으면 유치권이 없어지나요?
  없어집니다. 민법 제328조는 유치권이 점유의 상실로 소멸한다고 정합니다. 다만 뒤에 다시 적법하게 점유를 취득하면 그때 새로 유치권이 성립할 수 있고, 불법으로 점유를 빼앗겼다면 점유회수 청구로 점유를 되찾는 방법을 검토합니다.
• 건축주가 담보를 주면 유치권을 풀어야 하나요?
  풀어야 할 수 있습니다. 민법 제327조는 채무자가 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 담보가 공사대금에 상응하는지가 다툼이 되므로, 담보 가치와 조건을 확인한 뒤 응할지 판단합니다.
• 유치권으로 경매를 신청하면 먼저 배당받나요?
  유치권에는 우선변제권이 없어서 유치권에 의한 경매를 신청해도 저당권자처럼 먼저 배당받지는 않습니다. 민법 제322조 제1항은 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있다고만 정합니다. 실무에서는 매수인이 유치권을 떠안기 때문에 사실상 회수 수단이 됩니다.

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