공사·하자

다세대 창호공사 대금을 못 받아 한 세대만 점유 중인데 전체 대금으로 유치권이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공사대금이 세대별로 나뉘지 않고 공사 전체에 대해 일괄로 정해졌다면 한 세대만 점유해도 다세대 전체 공사대금 잔액 전부로 유치권을 주장할 수 있습니다. 대법원은 유치권의 불가분성이 여러 개의 물건에도 적용된다고 봅니다. 지금은 점유를 잃지 않도록 점유 기록부터 남기십시오.

다세대 전부를 붙잡고 있어야 전체 공사대금을 지킬 수 있는 것은 아닙니다. 한 세대만 점유해도 남은 공사대금 전부를 담보합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 창호업체는 2024년 원수급인 B건설에게서 다세대주택 12세대의 창호·방화문 공사를 1억8,000만원에 일괄 하도급받아 2025년 4월 공사를 마쳤습니다. B건설은 6,000만원을 주지 않았고, A씨는 2025년 6월부터 아직 분양되지 않은 한 세대를 잠그고 현수막을 걸어 점유하고 있습니다. 2026년 건축주가 그 세대만 비워 주면 그 세대 공사비 500만원을 주겠다고 제안했습니다. A씨는 남은 6,000만원 전부로 유치권을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

한 세대만 점유해도 전체 공사대금으로 유치권을 주장할 수 있나요?

네, 주장할 수 있습니다. 유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있고, 이 불가분성은 목적물이 나눌 수 있거나 여러 개의 물건인 경우에도 적용됩니다. 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결은 다세대주택 창호공사를 마친 하수급인이 한 세대만 점유하는 경우에도 그 유치권이 다세대주택 전체 공사대금 잔액 전부를 담보한다고 보았습니다.

다만 이 결론은 공사대금이 세대별로 따로 정해지지 않고 공사 전체에 대해 일괄로 정해졌을 때의 판단입니다. 세대별로 대금을 나눠 정했다면 각 세대가 그 세대 공사대금만 담보한다고 볼 여지가 있습니다.

하수급인도 건물주 소유 건물에 유치권을 가질 수 있나요?

가질 수 있습니다. 유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리여서, 공사대금 채무자가 원수급인이고 건물 소유자가 건축주라도 성립합니다. 그 물건에 관해 생긴 채권에는 목적물 자체에서 생긴 채권뿐 아니라 반환청구권과 같은 법률관계에서 생긴 채권도 포함됩니다.

점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 생기지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 요건을 같게 두고 있어, 공사 완료 전후 적법하게 넘겨받은 출입 키와 출입 기록을 남겨 두어야 합니다.

점유를 잃으면 유치권은 어떻게 되나요?

유치권은 점유를 잃으면 소멸합니다. 한 세대를 비워 주거나 건물주에게 출입 키를 넘겨 버리면 그 세대에 대한 유치권은 사라지고, 다시 점유를 찾아와도 원래 유치권이 되살아나는 것은 아닙니다. 현수막, 잠금장치, 상주 인원 기록처럼 점유를 계속하고 있다는 자료가 필요합니다.

유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 하고, 채무자 승낙 없이 세대를 임대하거나 사용하면 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 보존에 필요한 사용은 예외입니다.

그 세대가 경매되면 공사대금은 누가 갚나요?

경매로 그 세대를 산 매수인이 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임을 집니다. 유치권은 경매로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리여서, 매수인은 공사대금을 갚아야 세대를 넘겨받을 수 있습니다. 그래서 유치권 신고와 점유 사실 소명은 경매 절차에서 중요합니다.

다세대 공사대금 유치권 대응 순서

• 계약 구조 확인 - 도급·하도급 계약서에서 공사대금이 세대별인지 일괄인지 봅니다. 불가분성 범위가 정해집니다.
• 점유 증거 확보 - 출입 키 인수 시점, 잠금장치, 현수막, 상주 기록을 남깁니다. 점유를 잃으면 유치권이 소멸합니다.
• 시효 관리 - 공사 완료일부터 3년 안에 소송이나 지급명령을 냅니다. 유치권 행사만으로는 시효가 멈추지 않습니다.
• 경매 절차 대응 - 경매가 시작되면 유치권 신고서와 공사대금 자료를 냅니다. 매수인이 인수할 부담으로 표시됩니다.
• 담보 제공 협상 - 건물주가 상당한 담보를 제공하면 유치권 소멸 청구가 가능하므로 조건을 협상합니다. 대금 회수 방법을 바꾸는 선택지입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사대금이 세대별로 정해졌거나 점유 시작 전 이미 압류가 된 경우에는 계약서와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구와 유치권 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권의 불가분성이란 무엇인가요?
  유치권자가 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있다는 성질입니다. 민법 제321조가 이를 정하고, 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결은 이 불가분성이 목적물이 나눌 수 있거나 여러 개의 물건인 경우에도 적용된다고 보았습니다. 유치물의 각 부분이 채권 전부를 담보합니다.
• 공사대금을 세대별로 정했다면 어떻게 되나요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 2005다16942 판결은 공사대금을 세대별로 구분하지 않고 공사 전체에 대해 일률적으로 지급하기로 약정한 사정을 근거로 한 세대가 전체 잔액을 담보한다고 보았습니다. 세대별로 대금을 따로 정했다면 각 세대가 그 세대 공사대금만 담보한다고 다툴 여지가 있습니다.
• 건물주가 아닌 원수급인에게 받을 돈인데도 유치권이 되나요?
  됩니다. 유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 가진 경우 성립하므로, 공사대금 채무자가 원수급인이고 건물 소유자가 건축주여도 하수급인의 유치권이 인정될 수 있습니다. 채권이 변제기에 있어야 하고 점유가 불법행위로 시작되지 않아야 합니다.
• 유치권을 행사하면 공사대금 시효가 멈추나요?
  멈추지 않습니다. 민법 제326조는 유치권의 행사가 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 공사대금은 3년의 단기소멸시효가 적용되는 채권이므로, 세대를 점유하고 있더라도 소송이나 지급명령 등으로 시효를 따로 중단시켜야 합니다.
• 점유하던 세대를 임대해도 되나요?
  채무자 승낙 없이는 안 됩니다. 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 하고, 채무자 승낙 없이 사용·대여하거나 담보로 제공하면 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 누수 점검처럼 보존에 필요한 사용만 예외로 허용됩니다.
• 경매로 세대를 산 사람에게도 공사대금을 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있어, 공사대금을 갚아야 세대를 넘겨받을 수 있습니다. 다만 점유를 경매개시결정 기입 뒤에 시작했다면 매수인에게 대항하지 못한다는 판례가 있어 점유 시작일이 중요합니다.
• 건물주가 담보를 주면 비켜 줘야 하나요?
  상당한 담보를 제공받으면 유치권 소멸 청구를 당할 수 있습니다. 민법 제327조는 채무자가 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 담보의 종류와 금액이 남은 공사대금을 충분히 담보하는지 확인한 뒤 점유를 넘겨야 합니다.

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• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
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