공사·하자
공사 잔금이 밀린 지연손해금까지 유치권으로 받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 공사 잔금을 못 받아 건물에 유치권을 행사하는 수급인은 잔금 원금뿐 아니라 약정 지연손해금 채권으로도 유치권을 행사할 수 있습니다. 대법원 판례는 채무불이행에 따른 손해배상 채권을 원래 채권의 연장으로 보아 민법 제320조 제1항의 물건에 관해 생긴 채권에 포함합니다. 지금은 준공일과 잔금 지급기일을 기준으로 공사대금 3년 시효가 언제 끝나는지 확인해 두십시오.
공사대금 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 건물을 점유하며 유치권을 행사하고 있어도 시효는 계속 진행하므로, 준공일과 잔금 지급기일부터 날짜를 세어 두십시오.
잔금 원금만 유치권으로 담보되고 지연손해금은 따로 소송해야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 지연손해금도 같은 건물로 담보됩니다.
이런 상담이 많습니다
2024년 5월 A건설은 B씨와 8억원에 상가 신축공사 도급계약을 맺으면서 잔금 지급이 늦어지면 하루 1,000분의 3의 지연손해금을 내기로 약정했습니다. 2025년 4월 공사를 마쳤지만 B씨는 5억원만 치르고 잔금 3억원을 내지 않았습니다. A건설은 건물을 점유하며 인도를 거절하고 있는데, 잔금뿐 아니라 불어나는 지연손해금까지 유치권으로 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
공사 잔금의 지연손해금도 유치권으로 담보되나요?
담보됩니다. 대법원은 수급인의 공사잔금 채권과 그 지연손해금 청구권, 도급인의 건물인도 청구권이 모두 같은 건물신축 도급계약에서 생긴 것이므로 지연손해금 채권도 건물에 관해 생긴 채권이라고 보았습니다. 채무불이행에 따른 손해배상 청구권은 원래 채권의 연장이어서, 물건과 원래 채권 사이에 견련관계가 있으면 손해배상 채권과 물건 사이에도 견련관계가 있습니다.
2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 정합니다. 지연손해금이 약정에 따른 손해배상액의 예정이어도 결론은 같다고 보았습니다.
하루 1,000분의 3 지연손해금은 그대로 인정되나요?
약정 자체는 유효하지만 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다. 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있고, 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 하루 1,000분의 3은 잔금 3억원이면 하루 90만원, 한 달이면 약 2,700만원에 이르는 수준이어서 도급인이 감액을 주장할 가능성이 큽니다.
| 1개월(30일) | 2,700만원 |
|---|---|
| 3개월(90일) | 8,100만원 |
| 6개월(180일) | 16,200만원 |
단순 예시 계산(3억원 × 1,000분의 3 × 일수)
대법원 76다582 판결은 공사잔금 지연에 대한 손해배상액 예정에는 금전 대차 이자를 제한하는 이자제한법이 적용되지 않는다고 보면서, 그 사안의 예정액이 부당히 과다하지 않다고 판단했습니다. 결국 감액 여부는 공사 규모, 지연 경위, 거래 관행을 보고 개별적으로 정해집니다.
잔금 일부를 받으면 건물 일부를 넘겨줘야 하나요?
넘겨주지 않아도 됩니다. 유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있습니다. 잔금 원금 일부나 지연손해금 일부만 받았다면 남은 채권 전부를 위해 건물 전체를 계속 유치할 수 있습니다. 다만 도급인이 상당한 담보를 제공하면 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다.
유치권을 행사하면 공사대금 시효는 멈추나요?
멈추지 않습니다. 유치권의 행사는 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않습니다. 건물을 점유하고 있어도 공사대금과 지연손해금 채권의 시효는 계속 진행하므로, 시효가 완성되기 전에 소송이나 지급명령, 가압류로 시효를 중단시켜야 합니다. 시효가 완성되면 유치권도 담보할 채권을 잃습니다.
2025. 4.
준공, 잔금 지급기일
2025. 5.~
건물 점유·유치권 행사
3년 경과 전
소송·지급명령·가압류로 시효 중단
2028. 4.
조치 없으면 공사대금 시효 완성
공사대금 유치권 대응 순서
- 채권액 계산 - 잔금 원금과 약정 지연손해금을 날짜별로 계산합니다. 유치권으로 담보되는 금액입니다.
- 점유 유지 - 건물 출입 통제와 관리 기록을 남깁니다. 점유를 잃으면 유치권도 사라집니다.
- 시효 관리 - 준공일과 지급기일로부터 3년이 지나기 전에 소송이나 지급명령을 냅니다. 유치권 행사만으로는 시효가 멈추지 않습니다.
- 감액 주장 대비 - 지연손해금 약정의 경위와 거래 관행 자료를 준비합니다. 부당히 과다하다는 주장에 대응합니다.
- 경매·집행 선택 - 판결을 받아 강제집행하거나 유치물 경매를 신청합니다. 담보 제공에 따른 소멸청구에도 대비합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 건물에 이미 근저당이나 가압류가 먼저 설정돼 있거나 하도급 관계가 얽혀 있으면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 존부 확인 소송과 건물 명도 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
공사대금을 받지 못해 건물을 지키는 업체들은 「유치권으로 버티면 원금은 받는다, 지연손해금은 나중 문제」라고 생각하거나, 반대로 「건물만 지키고 있으면 시효 걱정은 없다」고 믿습니다. 실제로는 지연손해금도 유치권으로 담보되지만, 유치권 행사만으로 시효는 멈추지 않아 3년이 지나면 담보할 채권 자체가 사라질 수 있습니다.
그래서 날짜 기록이 가장 먼저입니다. 도급계약서의 지연손해금 조항, 준공일과 사용승인일, 잔금 지급기일, 일부 변제를 받은 날짜와 금액, 건물 점유를 시작한 날과 출입 통제 기록이 정리돼 있어야 합니다. 지연손해금 계산표는 날짜별로 만들어 두어야 감액 다툼에서 근거를 댈 수 있습니다.
이 기록은 공사대금 소송과 경매 단계에서 그대로 쓰입니다. 소송으로 시효를 중단하면서 지연손해금 약정이 부당히 과다하지 않다는 사정을 보여 주고, 건물이 경매되면 유치권 신고와 매수인에 대한 대항에 점유 개시일 기록이 필요합니다. 도급인이 담보 제공으로 소멸을 청구하면 담보의 상당성을 다툴 때도 같은 계산표를 씁니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공사대금과 유치권이 걸린 건물 인도·경매 사건을 수행해 왔으며, 잔금과 지연손해금을 날짜별로 계산하고 시효를 먼저 관리한 뒤 유치권 유지와 공사대금 소송을 함께 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 하도급분쟁조정협의회 대응
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
도급계약서·준공 서류·대금 지급 내역·점유 관리 기록을 준비해 주시면, 유치권으로 담보되는 채권 범위·지연손해금 감액 가능성·공사대금 시효 관리를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1976. 9. 28. 선고 76다582 판결
- 민법 제163조 제3호
- 민법 제320조 제1항
- 민법 제398조 제2항
- 민법 제321조
- 민법 제326조
- 민법 제327조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성