점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있나요?

거부할 수 있습니다. 소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있지만 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있고, 여기에는 유치권이 포함됩니다.

수임인에게 유치권이 없어도 거절할 수 있나요?

거절할 수 있습니다. 유치권자로부터 유치물을 유치하기 위한 방법으로 보관을 위탁받은 사람은 특별한 사정이 없는 한 유치권자의 권리에 기대어 점유할 권리가 있음을 들어 소유자의 반환청구를 거부할 수 있습니다.

등기수수료로 유치권이 생기나요?

유치권은 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 성립합니다. 등기필증을 받기 위한 등기업무의 수수료 채권은 등기필증에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 있어 조합은 수수료를 받을 때까지 등기필증을 유치할 수 있습니다.

일부만 내면 등기필증을 돌려받나요?

유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있습니다. 그래서 일부만 내서는 등기필증을 받기 어렵고, 나머지 금액을 다툰다면 담보 제공을 함께 검토해야 합니다.

수수료를 다 내지 않고 받을 방법이 있나요?

채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 다투는 수수료 금액만큼 담보를 제공하면 등기필증을 먼저 받고 금액은 소송이나 협의로 정할 수 있습니다. 담보의 상당성은 다투는 금액을 기준으로 봅니다.

유치권 행사 중에도 시효가 진행하나요?

진행합니다. 유치권을 행사해도 피담보채권의 소멸시효 진행에는 영향이 없습니다. 조합이 오래 청구하지 않았다면 수수료 채권이 시효로 소멸했는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 첫 청구일과 이후 독촉 기록을 함께 봅니다.

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조합 등기수수료를 안 냈는데 등기업무를 맡은 사람에게 등기필증을 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 조합이 등기수수료를 받을 때까지 등기필증을 유치할 수 있고 그 방법으로 등기업무 수임인에게 보관을 맡겼다면, 수임인은 조합원의 등기필증 반환 청구를 거절할 수 있습니다. 대법원은 유치권자에게서 유치물 보관을 위탁받은 사람도 원칙적으로 점유할 권리를 들어 소유자의 반환청구를 거부할 수 있다고 봅니다. 지금은 조합이 청구하는 수수료가 등기필증에 관하여 생긴 채권인지 확인하십시오.

그 자리에서

수수료가 과다하다고 보더라도 등기필증을 먼저 받으려면 다투는 금액만큼 담보를 제공하는 방법이 있습니다. 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

소유자라는 이유만으로 등기필증 반환 소송을 서두를 필요는 없습니다. 수수료 내역을 먼저 받아 보고 다툴 금액을 정하는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

재건축조합 조합원 A씨는 2024년 준공 뒤 조합이 선임한 등기 수임인 B씨를 통해 아파트 소유권보존등기를 마쳤습니다. 2025년 조합은 조합원별 등기수수료 380만원을 청구했지만, A씨는 금액이 과다하고 내역이 불투명하다며 납부를 거절했습니다. 그러면서 B씨에게 자기 몫의 등기필증을 달라고 요구했고, B씨는 조합 지시로 보관 중이라며 거절했습니다. A씨는 B씨가 거절할 권리가 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자는 언제든 등기필증 반환을 청구할 수 있나요?

소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있지만, 점유자가 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있습니다. 이 점유할 권리에는 유치권도 포함됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치하는 권리입니다. 등기수수료 채권은 등기필증에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 있어, 조합은 수수료를 받을 때까지 등기필증을 유치할 수 있습니다.

보관을 맡은 사람도 반환을 거절할 수 있나요?

거절할 수 있습니다. 유치권자로부터 유치물을 유치하기 위한 방법으로 점유나 보관을 위탁받은 사람은 특별한 사정이 없는 한 점유할 권리가 있음을 들어 소유자의 반환청구를 거부할 수 있습니다. 조합은 수임인을 통해 등기필증을 간접점유하고, 수임인은 조합의 유치권에 기대어 점유합니다.

대법원은 원심이 수임인에게 독자적인 유치권이 없다는 이유만으로 반환 거절을 부정한 판단을 파기했습니다. 조합의 유치권에 기한 점유할 권리가 있는지를 따져야 한다는 취지입니다.

수수료 일부만 다투면 등기필증을 받을 수 있나요?

일부만 내서는 받기 어렵습니다. 유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있습니다. 수수료가 과다하다고 보면 인정하는 금액은 내고 나머지는 상당한 담보를 제공하면서 유치권 소멸을 청구하는 방법을 검토합니다.

한편 유치권을 행사해도 수수료 채권의 소멸시효는 계속 진행합니다. 조합이 오래 청구하지 않고 등기필증만 붙잡고 있었다면 수수료 채권이 시효로 소멸했는지도 함께 보아야 합니다.

지금 발급되는 등기 완료 서류는 등기필정보 형태인 경우가 많지만, 조합이 서류를 보관하며 수수료 지급을 요구하는 구조는 같습니다.

등기필증 유치 대응 순서

수수료 내역 요청 - 조합에 등기수수료 산정 근거와 수임인 보수 내역을 서면으로 요청합니다. 과다 여부를 다툴 기준이 됩니다.
총회 의결 확인 - 수수료 분담을 정한 총회 의결이나 정관 규정을 확인합니다. 근거 없는 분담이면 채권 자체를 다툴 수 있습니다.
인정 금액 납부 - 다툼 없는 금액은 먼저 냅니다. 지연손해금 부담을 줄이고 협상 여지를 만듭니다.
담보 제공 검토 - 다투는 금액만큼 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구합니다. 합의가 안 되면 법원 판단을 받습니다.
소송 대응 - 조합이 수수료 청구 소송을 내면 과다 부분을 항변합니다. 판결로 금액이 정해지면 그 금액을 내고 등기필증을 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수수료가 등기와 무관한 비용까지 포함되었거나 총회 의결 없이 부과된 경우에는 정관과 의결 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 조합과 조합원 사이 비용 분담·유치권 분쟁 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

등기필증을 받지 못한 조합원들은 「내 집 서류인데 왜 남이 갖고 있느냐」며 반환 소송부터 생각합니다. 판례는 조합이 수수료를 받을 때까지 서류를 붙잡을 수 있고, 그 보관을 맡은 수임인도 반환을 거절할 수 있다고 봅니다. 소유권만으로는 이기기 어려운 구조입니다.

그래서 다툼의 중심은 수수료 금액입니다. 조합에 내역을 요청한 공문의 발송일, 조합의 회신 내용, 총회 의결서의 분담 기준이 기록으로 남아야 합니다. 다른 조합원들이 낸 금액과 비교한 자료도 과다 여부를 판단하는 근거가 됩니다.

이 기록은 조합이 제기하는 수수료 청구 소송에서 감액 항변의 근거가 됩니다. 판결로 적정 금액이 정해지면 그 금액을 내고 등기필증을 받는 흐름이 되므로, 처음부터 금액을 다투는 자료를 모으는 쪽이 반환 소송보다 빠른 길이 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

조합의 수수료 청구서·총회 의결서와 정관·수임인 선임 계약서·등기사항전부증명서를 준비해 주시면, 유치권 성립 여부·수수료 과다 여부·담보 제공 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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