공사·하자

건물 수리비로 유치권을 행사 중인데 함께 빌린 대지부터 비워 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

건물과 대지를 함께 임차했다면 건물 사용에 필요한 범위의 대지는 비워 주지 않아도 된다는 것이 원칙적인 결론입니다. 건물 수리비로 생긴 유치권은 건물을 유지하고 쓰는 데 필요한 임차대지에도 효력이 미친다고 봅니다. 지금은 계약서에 대지가 임차 목적물로 적혀 있는지 확인하십시오.

수리비를 먼저 소송으로 확정받아야 유치권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 채권이 변제기에 있고 점유를 계속하고 있으면 유치권은 법률상 당연히 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2023년 4월 단독 건물과 그 앞 마당 대지를 함께 보증금 5,000만원, 월 차임 250만원에 임차해 식당을 열었습니다. 영업 중 지붕 누수 수리와 내부 개보수에 모두 1,800만원을 들였는데, 2026년 4월 계약이 끝나자 임대인은 비용을 주지 않은 채 건물보다 먼저 마당 대지를 비우라고 요구했습니다. D씨는 건물에 대한 유치권이 대지에도 미치는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 수리비 유치권이 임차한 대지에도 미치나요?

건물과 대지를 함께 임차했다면, 건물 수리비로 얻은 유치권은 건물을 유지하고 쓰는 데 필요한 범위의 대지에도 미친다고 보는 것이 원안 상담의 결론입니다. 건물만 떼어 점유할 수는 없고, 건물 출입로나 건물 바로 앞 공간이 없으면 건물 유치 자체가 불가능해지기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 유치권자가 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사하도록 정합니다.

반면 건물 사용과 관계없는 마당·주차 공간까지 모두 유치할 수 있는지는 따로 판단합니다. 건물 공사대금은 토지에 관하여 생긴 채권이 아니어서 토지 자체에 대한 유치권은 인정되지 않는다는 판례도 있으므로, 대지 전부를 붙잡아 둘 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.

필요비와 유익비는 언제부터 유치권이 되나요?

필요비는 지출하는 즉시 청구할 수 있어 바로 유치권의 기초가 되고, 유익비는 임대차가 끝났을 때 가치 증가가 남아 있어야 청구할 수 있습니다. 지붕 누수 수리는 보통 필요비, 내부 개보수는 유익비로 봅니다.

유익비는 임대인이 지출액과 증가액 중 하나를 골라 상환하고, 법원이 임대인의 청구로 상환기간을 허락하면 그 기간에는 변제기가 오지 않아 유치권을 주장하기 어려워집니다.

대지 인도를 거절하는 동안 무엇을 조심해야 하나요?

유치권을 행사하는 동안에도 종전처럼 쓰는 것은 허용되지만, 그 사용으로 얻은 차임 상당 이익은 반환해야 합니다. 대지를 주차장으로 다른 사람에게 빌려주는 식으로 사용 방법을 바꾸면 임대인이 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다.

대지 점유를 잃지 않는 것도 필요합니다. 임대인이 울타리를 치거나 출입을 막아 점유를 넘겨받으면 유치권은 소멸하므로, 영업을 쉬더라도 출입 관리는 계속해야 합니다.

건물 유치권 대지 인도 대응 순서

• 목적물 범위 확인 - 계약서에 건물과 대지가 함께 적혀 있는지 봅니다. 대지가 임차 목적물이 아니면 대지 인도 요구의 성격이 달라집니다.
• 비용 구분 - 수리 내역을 필요비와 유익비로 나눕니다. 유치권이 생기는 시점과 금액 산정이 다릅니다.
• 사용 범위 기록 - 건물 출입·영업에 쓰는 대지 부분을 도면과 사진으로 표시합니다. 유치권이 미치는 범위의 근거입니다.
• 점유 유지 - 대지와 건물의 점유를 잃지 않도록 관리합니다. 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다.
• 비용상환 청구 - 내용증명으로 비용 상환을 청구하고 명도 소송에서 동시이행 항변으로 주장합니다. 판결에서 상환과 인도가 함께 정리됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지 소유자가 건물 소유자와 다르거나 대지가 임차 목적물에 포함되지 않았다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 명도 분쟁과 유치권 관련 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지가 임차 목적물이 아니면 어떻게 되나요?
  건물만 임차하고 대지는 계약에 없다면, 임차인이 대지를 유치할 근거는 약해집니다. 건물 수리비는 대지에 관하여 생긴 채권이 아니고, 대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정도 건물 공사대금으로 토지에 유치권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 다만 건물 출입에 필요한 통로는 따로 다툴 여지가 있습니다.
• 지붕 누수 수리비는 언제 청구하나요?
  지붕 누수 수리처럼 건물을 보존하는 데 든 비용은 필요비여서, 지출한 뒤 바로 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 계약이 끝날 때까지 기다릴 필요가 없고, 임대인이 지급하지 않으면 그 시점부터 유치권의 기초가 됩니다. 수리 전 임대인에게 수리를 요청한 기록이 있으면 좋습니다.
• 유익비는 얼마를 받을 수 있나요?
  임대차 종료 시 건물 가치의 증가가 남아 있을 때만, 임대인이 고른 방식으로 지출한 금액이나 증가액 중 하나를 받습니다. 영업에만 쓰는 시설은 가치 증가로 인정되지 않을 수 있습니다. 법원이 임대인의 청구로 상환기간을 허락하면 그 기간에는 유치권을 주장하기 어렵습니다.
• 수리비 일부만 받으면 유치권은 줄어드나요?
  줄어들지 않습니다. 유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사할 수 있습니다. 수리비 일부를 받았다고 건물이나 대지 일부를 먼저 돌려줄 의무는 생기지 않습니다. 다만 임대인이 상당한 담보를 제공하면 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다.
• 임대인이 담보를 주겠다고 하면 비켜야 하나요?
  채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 은행 지급보증이나 근저당처럼 비용 채권을 충분히 담보하는 수단이라면 유치권이 소멸할 수 있습니다. 담보가 상당한지는 채권액과 담보 가치를 비교해 판단합니다.
• 대지 점유를 빼앗기면 어떻게 되나요?
  유치권은 점유를 잃으면 소멸합니다. 임대인이 울타리를 치고 대지를 막아 점유를 빼앗았다면 점유를 빼앗긴 날부터 1년 안에 점유물반환을 청구해 점유를 회복해야 유치권이 되살아납니다. 강제로 점유를 되찾는 행동은 따로 문제가 될 수 있습니다.

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