공사·하자

건물에 유치권을 행사 중인데 토지 주인이 땅 사용료를 내라고 합니다, 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물 유치권자는 건물을 실제로 점유하고 있어도 그 부지를 점유하는 사람으로 보지 않으므로 토지 소유자에게 땅 사용료 상당의 부당이득을 반환할 책임이 없습니다. 대법원 판례(2009다28462)가 부지 점유자는 원칙적으로 건물 소유자라고 보았습니다. 지금은 건물 등기부의 소유자와 내가 건물을 실제로 사용했는지부터 확인하십시오.

유치권을 행사하며 건물을 지키고 있다고 해서 토지 주인에게 땅 사용료를 따로 내야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 토지 사용료 책임은 건물 소유자에게 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A건설은 2024년 1월 B씨 소유 상가 건물의 보수공사를 맡아 2024년 7월 끝냈지만 공사대금 1억2,000만원을 받지 못해 건물을 잠그고 유치권을 행사해 왔습니다. B씨는 그 건물 부지를 C씨에게서 빌려 쓰고 있었는데, 대지 임대차가 2025년 1월 갱신 없이 끝났습니다. 2026년 초 C씨는 A건설에 「건물을 점유하고 있으니 땅 사용료를 내라」며 월 250만원씩 계산한 금액을 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 유치권자도 토지 주인에게 땅 사용료를 내야 하나요?

아니요, 건물 소유자가 아닌 유치권자는 실제로 건물을 점유하고 있어도 그 부지를 점유하는 사람으로 볼 수 없어서, 토지 소유자에게 토지 사용료 상당의 부당이득을 반환할 책임이 없습니다. 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다28462 판결은 건물의 유치권자는 건물 소유자가 아니므로 그 부지를 점유·사용했다고 볼 수 없다고 보았습니다.

사회통념상 건물은 부지를 떠나 존재할 수 없으므로, 부지는 건물 소유자가 점유하는 것으로 봅니다. 건물 소유자가 건물이나 부지를 현실로 점거하지 않고 있어도 건물 소유를 위해 부지를 점유한다고 봅니다.

그럼 부지를 점유하는 사람은 누구로 보나요?

원칙적으로 건물 소유명의자입니다. 예외는 미등기건물을 사서 건물에 대한 사실상의 처분권을 가진 경우처럼 건물 부지도 함께 점유한다고 볼 특별한 사정이 있을 때입니다. 그래서 토지 소유자는 대지 임대차가 끝난 뒤의 토지 사용료를 건물 소유자에게 청구해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 점유와 부당이득에 관해 원안 당시와 같은 규정을 둡니다.

유치권자가 건물을 쓰면 건물 소유자에게 물어내야 하나요?

네, 유치권자가 건물을 실제로 사용해 이익을 얻었다면 그 차임 상당액을 건물 소유자에게 부당이득으로 반환해야 합니다. 2009다28462 판결도 이 점을 함께 판단했습니다. 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용할 수 없고, 보존에 필요한 사용만 허용됩니다.

보존에 필요한 범위를 넘어 건물에서 영업하거나 세를 놓으면 채무자는 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 현수막을 걸고 잠금장치를 하는 정도의 관리는 보존에 필요한 점유로 보지만, 그 안에서 살거나 영업하면 다툼이 커집니다.

유치권자는 무엇을 조심해야 하나요?

점유를 잃지 않되 건물을 함부로 쓰지 않는 것이 기본입니다. 유치권은 점유를 잃으면 소멸하므로 출입 통제와 관리 기록을 남기고, 사용이 필요하면 건물 소유자의 승낙을 문서로 받아 두어야 합니다. 공사대금 채권은 유치권과 별도로 소송이나 가압류로 지켜 두는 편이 안전합니다.

유치권자 부지 사용료 청구 대응 순서

• 건물 소유자 확인 - 건물 등기부로 소유명의자를 확인합니다. 부지 점유자는 원칙적으로 그 사람입니다.
• 점유 경위 정리 - 공사 완료일, 점유 시작일, 대지 임대차 종료일을 정리합니다. 청구 기간과 상대방이 드러납니다.
• 사용 여부 점검 - 유치권자가 건물을 보존 범위를 넘어 썼는지 확인합니다. 썼다면 건물 소유자에 대한 차임 상당 반환 문제가 생깁니다.
• 토지 소유자에게 회신 - 부지 점유자가 아니라는 판례를 근거로 서면 회신합니다. 청구 상대가 건물 소유자라는 점을 밝힙니다.
• 공사대금 채권 보전 - 건물 소유자를 상대로 공사대금 소송·가압류를 진행합니다. 유치권만으로는 회수가 늦어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 유치권자가 미등기건물을 넘겨받아 사실상 처분권을 가졌거나 토지 소유자와 따로 사용 약정을 맺은 경우에는 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권·공사대금 분쟁과 토지 사용료 부당이득 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 부지는 누가 점유하는 것으로 보나요?
  원칙적으로 건물 소유자가 점유하는 것으로 봅니다. 건물은 부지를 떠나 존재할 수 없으므로, 건물 소유자가 현실로 건물이나 부지를 점거하지 않고 있어도 건물 소유를 위해 부지를 점유한다고 봅니다.
• 건물을 실제로 쓰는 사람도 부지 점유자인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 건물 소유명의자가 아닌 사람은 실제로 건물을 점유하고 있어도 부지를 점유하는 사람으로 보지 않습니다. 미등기건물을 사서 사실상 처분권을 가진 경우처럼 특별한 사정이 있어야 예외가 됩니다.
• 유치권자가 땅 사용료를 안 내도 되나요?
  토지 소유자에 대해서는 내지 않아도 됩니다. 건물의 유치권자는 건물 소유자가 아니므로 부지를 점유·사용했다고 볼 수 없고, 토지 사용료 상당의 부당이득 반환 책임은 건물 소유자에게 있습니다.
• 유치권자가 건물을 쓰면 무슨 문제가 있나요?
  건물을 실제로 사용해 이익을 얻었다면 그 차임 상당액을 건물 소유자에게 부당이득으로 반환해야 합니다. 또한 채무자 승낙 없이 보존 범위를 넘어 사용하면 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다.
• 보존에 필요한 사용은 어디까지인가요?
  유치물이 훼손되지 않도록 관리하는 정도의 사용은 허용됩니다. 잠금장치나 현수막 설치, 누수 점검처럼 건물을 지키는 행위는 괜찮지만, 그 안에서 거주하거나 영업하거나 세를 놓는 것은 보존 범위를 넘을 수 있습니다.
• 토지 주인은 누구에게 청구해야 하나요?
  건물 소유자에게 청구해야 합니다. 대지 임대차가 끝난 뒤 건물이 계속 서 있다면 그 기간의 토지 사용료 상당액은 부지를 점유하는 건물 소유자가 부당이득으로 반환할 책임을 집니다. 유치권자는 청구 상대가 아닙니다.

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