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유치권 있는 공사업체에게 점유를 넘겨받으면 그 유치권을 쓸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공사대금 유치권을 가진 공사업체에게서 건물 점유만 넘겨받은 사람은 그 유치권을 대위해 행사할 수 없습니다. 대법원 판례는 공사업체가 점유를 넘기는 순간 점유 상실로 유치권을 잃으므로 넘겨받은 사람이 대위할 권리가 남지 않는다고 봅니다. 지금은 점유를 넘겨받을 때 공사대금 채권도 양도받았는지 서류로 확인해 두십시오.

그 자리에서

점유를 넘겨받을 때 공사대금 채권도 함께 양도받았는지, 양도 사실을 건축주에게 통지했는지 서류로 확인하십시오. 점유만 넘겨받았다면 유치권 주장은 받아들여지지 않습니다.

건물에 들어가 살고 있다는 사실만으로 새 소유자의 명도 요구를 막을 수 있다고 믿고 버틸 필요는 없습니다. 점유의 근거를 먼저 따져 봐야 합니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 A건설은 B씨의 상가 신축공사를 마쳤지만 공사대금을 받지 못했고, 대신 3층 한 호실을 넘겨받기로 약속받아 그 호실을 점유했습니다. 그런데 B씨는 2025년 그 호실을 C씨에게 팔아 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다. A건설은 2025년 말 D씨에게 호실 점유를 넘겼고, 2026년 C씨가 명도를 요구하자 D씨는 A건설의 유치권을 대신 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사업체에게 점유를 넘겨받으면 그 유치권을 대신 행사할 수 있나요?

행사할 수 없습니다. 대법원은 공사업체가 공사대금 채권으로 건물을 점유하고 있었다면 유치권이 인정되겠지만, 다른 사람이 그 점유를 넘겨받았다고 해서 공사업체를 대위해 유치권을 주장할 수는 없다고 보았습니다. 공사업체는 점유를 잃는 순간 유치권도 잃기 때문에 대위할 권리가 남아 있지 않습니다.

점유를 넘겨받은 사람 자신도 그 건물에 관해 생긴 채권이 없다면 자기 이름으로 유치권을 가질 수 없습니다. 유치권은 물건에 관해 생긴 채권을 가진 사람이 그 물건을 점유할 때 성립하기 때문입니다.

점유를 넘기면 원래 공사업체의 유치권은 어떻게 되나요?

소멸합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 유치권이 점유의 상실로 소멸한다고 정합니다. 점유권의 양도는 점유물의 인도로 효력이 생기므로, 공사업체가 건물 출입과 사용을 넘겨준 때 점유를 잃고 유치권도 함께 사라집니다.

다만 공사업체가 임대차 등으로 다른 사람에게 건물을 쓰게 하면서 간접점유를 유지하는 관계라면 점유를 잃었다고 단정하기 어렵습니다. 이때에는 유치권자가 채무자 승낙 없이 유치물을 대여한 것이 되어 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있는지가 다음 쟁점이 됩니다.

공사대금 채권까지 넘겨받았다면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 대법원 판결 사안은 공사대금 채권이 점유를 넘겨받은 사람에게 이전된 사실도 없다는 점을 함께 들었습니다. 공사대금 채권을 양도받고 채무자에게 통지나 승낙을 갖춘 상태에서 점유까지 이어받았다면, 넘겨받은 사람이 자기 채권으로 유치권을 주장할 여지가 생깁니다. 이 경우에도 점유가 끊기지 않고 이어졌는지가 다툼이 됩니다.

넘겨받은 것에 따른 결론
점유만
유치권 주장: 불가(전 점유자 유치권 소멸)
점유와 공사대금 채권(통지 갖춤)
유치권 주장: 자기 채권으로 주장할 여지
간접점유 관계(임차 사용)
유치권 주장: 공사업체 유치권 존속 여지, 소멸청구 쟁점

출처 - 대법원 1972. 5. 30. 선고 72다548 판결, 민법 제324조·제328조

점유를 넘겨받은 사람은 새 소유자에게 무엇을 주장할 수 있나요?

점유의 근거가 되는 계약이 있다면 그 계약을 기초로 원래 공사업체에게 책임을 묻는 것이 현실적입니다. 새 소유자가 적법하게 소유권을 취득했다면 소유물반환을 청구할 수 있고, 점유자는 점유할 권리가 있을 때만 반환을 거부할 수 있습니다. 점유를 넘겨받는 대가로 돈을 냈다면 공사업체에게 그 반환이나 손해배상을 청구합니다.

유치권 승계 주장 대응 순서

  • 점유 이전 경위 확인 - 언제 어떤 계약으로 점유를 넘겨받았는지 확인합니다. 임대차인지 매매인지에 따라 결론이 다릅니다.
  • 채권 양도 여부 확인 - 공사대금 채권도 양도받았는지, 건축주에게 통지했는지 봅니다. 없으면 유치권 주장은 어렵습니다.
  • 새 소유자 요구 검토 - 명도 요구의 근거와 소유권 취득 경위를 확인합니다. 소유권 취득이 적법한지도 봅니다.
  • 공사업체 책임 정리 - 점유 대가로 지급한 돈의 반환이나 손해배상을 청구합니다. 계약서와 송금 내역이 근거입니다.
  • 명도 협의·소송 대응 - 이사 시기와 비용을 협의하고, 소송이 오면 점유 근거를 정리해 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사업체와 점유자 사이가 임대차로서 간접점유가 유지되거나 공사대금 채권 양도 통지가 있었다면 계약서와 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 존부 확인 소송과 건물 명도 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

공사업체에게서 호실을 넘겨받아 들어간 사람들은 「유치권이 있는 업체에게 받았으니 나도 버틸 수 있다」고 생각합니다. 그러나 점유가 넘어가는 순간 업체의 유치권은 사라지고, 넘겨받은 사람에게는 대위할 권리가 남지 않습니다. 명도 소송에서 이 주장은 대부분 받아들여지지 않습니다.

결론을 바꿀 수 있는 것은 넘겨받은 경위의 기록입니다. 업체와 맺은 계약서가 임대차인지 매매인지, 공사대금 채권 양도계약서와 건축주에 대한 확정일자 있는 양도 통지서가 있는지, 호실을 넘겨받은 날짜와 그 뒤 업체가 관리에 관여했는지가 날짜별로 남아 있어야 합니다.

이 기록은 명도 소송과 업체에 대한 청구에 모두 쓰입니다. 채권 양도와 통지가 갖춰져 있다면 자기 채권에 기한 유치권을 주장할 근거가 되고, 그렇지 않다면 업체에게 낸 돈을 돌려받는 소송의 증거가 됩니다. 이사 시기와 비용 협의에서도 같은 자료가 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 유치권 존부와 건물 명도를 둘러싼 분쟁을 수행해 왔으며, 점유 이전 경위와 공사대금 채권의 양도 여부를 먼저 확인한 뒤 명도 대응과 공사업체에 대한 청구를 나눠 진행하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 강제집행·채권추심
  • 가압류·가처분 신청
  • 하도급분쟁조정협의회 대응

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

공사업체와 맺은 계약서·채권 양도 통지서·새 소유자의 명도 요구서·송금 내역을 준비해 주시면, 유치권 주장 가능성·점유의 법적 근거·공사업체에 대한 반환 청구를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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